筑好人才“巢”，當(dāng)好“橋頭堡”
——上海市創(chuàng)新人才公寓供應(yīng)治理模式

潘曉燕

（上?？萍脊芾砀刹繉W(xué)院，上海 201800）

一、上海市引才政策體系建設(shè)

曾幾何時，進(jìn)上海市比“登月”還難，隨著時代的變遷，如今這種情況終于開始有了改變了。從20世紀(jì)末開始，上海市以海納百川的姿態(tài)吸引國內(nèi)外各路優(yōu)秀人才，為其更快、更好的發(fā)展助力。1997年上海市開始出臺引才政策，吸引國內(nèi)人才來滬工作，隨著肩負(fù)使命的增加和“人才是第一生產(chǎn)力”作用的發(fā)揮，這座外向型城市，依靠其推出的人才政策提升到海內(nèi)外人才并舉，待遇和環(huán)境共造、并進(jìn)的合力舉措，彰顯了這座城市的魅力，激發(fā)了其發(fā)展活力，集聚了一批又一批的優(yōu)秀人才，成為了年輕人向往的“人才高地”。二十年來上海市出臺的引才政策梳理情況見表1。

一系列政策的密集出臺，印證了這座城市對“人才問題”的深刻認(rèn)知和“求才若渴”的緊迫感。從遷入政策的放寬、門檻的降低到優(yōu)惠的住房條件誘惑等為吸納海內(nèi)外人才奠定了良好的政策基礎(chǔ)，尤其是2015年以來與科技創(chuàng)新中心建設(shè)相匹配的人才新政20條和30條的出臺，更是凸顯了各部門對招賢納才的重視。然而，高企的房價和生活成本，卻削弱了這座城市招賢納才政策的誘惑力。為給人才提供良好的住房保障，2017年7月7日，上海市出臺了《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，明確了“十三五”期間一是要增加住宅用地的供應(yīng)面積，二是大幅度增加租賃住房供應(yīng)（約70萬套）。2017年7月24日，上海市首批公開出讓了兩塊純租賃住房用地，至此開啟了“只租不售”的人才公寓的土地供應(yīng)模式，為破解人才住房難的問題開辟了新通道，這是個大膽的創(chuàng)新與嘗試。截至2017年末，上海市已推出7批次29幅約80公頃的租賃住房用地，可建成3萬套租賃住房，為緩解人才過渡性住房壓力助力，同時這也是提升城市治理水平的一個印證。

表1 上海市歷年來的招賢納才政策

二、上海市各區(qū)的人才住房補(bǔ)貼政策（見表2）

表2 上海市各區(qū)的人才住房政策

上海市各區(qū)依據(jù)自身的區(qū)位差異和發(fā)展特點，出臺了適宜吸引人才的住房補(bǔ)貼政策。后發(fā)區(qū)域，為了爭取時間，人才政策更是形成了體系，以金山區(qū)尤為突出。為進(jìn)一步優(yōu)化集聚人才、留住人才的良好環(huán)境，吸引國內(nèi)外高層次人才來金山安居創(chuàng)業(yè)，為建設(shè)“三個金山”“三個區(qū)”和“五個地”提供智力支持和人才支撐，針對人才階段性居住需求和住房困難，金山區(qū)頒布了《金山區(qū)人才安居暫行辦法（試行）》，購房補(bǔ)貼金額一項為每人60萬元，形成了“1+4+4”人才新政體系，破解了人才“短板”，即：1個區(qū)級人才總政策，提出了人才隊伍建設(shè)四大發(fā)展體系。4個區(qū)級人才配套政策：①《金山區(qū)關(guān)于加快高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和緊缺急需人才引進(jìn)的實施辦法（試行）》。②《金山區(qū)人才安居暫行辦法（試行）》，建立了明確的購房補(bǔ)貼、租房補(bǔ)貼和人才公寓等人才安居工程體系。其中，人才租房補(bǔ)貼每人每月補(bǔ)貼1000元，補(bǔ)貼期限3年；人才公寓拎包入住，符合一定條件的高層次人才可零租金入住人才公寓，其他入住人才公寓的人才只需擔(dān)負(fù)人才公寓租賃租金的三分之一，期限不超過3年；給予符合條件的人才60萬元購房補(bǔ)貼等。③《金山區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)院士專家工作站建設(shè)的實施意見（試行）》，增加市級院士專家工作站和區(qū)級專家工作站資助力度，市級的資助額度由30萬元增加至60萬元。④《金山區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社會事業(yè)領(lǐng)域人才隊伍建設(shè)的實施意見（試行）》等。 4個社會事業(yè)領(lǐng)域人才配套政策。①《金山區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)教育人才引進(jìn)和激勵工作的實施方案（試行）》,加大特級校長、特級教師等高端人才以及優(yōu)秀青年教師的引進(jìn)力度；加大對現(xiàn)有的各類優(yōu)秀教育人才的激勵力度，對符合條件的現(xiàn)有特級校長、特級教師等高端人才給予和引進(jìn)人才相同的購房補(bǔ)貼等。②《金山區(qū)學(xué)校人事制度改革試點實施方案（試行）》,調(diào)整副處級學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)干部管理權(quán)限等。③《金山區(qū)衛(wèi)生優(yōu)秀人才引進(jìn)和激勵工作實施方案（試行）》,加大衛(wèi)生領(lǐng)域?qū)W科帶頭人和業(yè)務(wù)技術(shù)骨干人才的引進(jìn)力度；加大對現(xiàn)有的各類優(yōu)秀衛(wèi)生人才的激勵力度，對符合條件的現(xiàn)有高端人才給予和引進(jìn)人才相同的購房補(bǔ)貼等。④金山區(qū)《進(jìn)一步加強(qiáng)文化人才隊伍建設(shè)的若干辦法》明確,進(jìn)一步鼓勵高層次文化人才引進(jìn)；增強(qiáng)文化人才集聚能力，建立“文化名師工作室”“民間藝人工作室”等。松江區(qū)的人才住房優(yōu)惠政策明確，國家級人才落地松江區(qū)工作，最高可獲100萬元購房補(bǔ)貼資助；普通全日制本科生在松江區(qū)內(nèi)重點單位工作，每月可領(lǐng)600元租房補(bǔ)貼等。這幾個邊遠(yuǎn)區(qū)在引才方面力度明顯加大，呈現(xiàn)厚積薄發(fā)的勢頭。

三、上海市創(chuàng)新人才公寓建設(shè)模式

“一帶一路”國際合作高峰論壇在中國的成功召開，不僅提振了沿線國家參與“一帶一路”的信心，更是明確了我國不同區(qū)域在其發(fā)展中的功能定位。上海市不僅要建設(shè)全球有影響力的科技創(chuàng)新中心，而且要發(fā)揮好服務(wù)“一帶一路”橋頭堡的功能。營造引才留人環(huán)境，創(chuàng)新人才公寓建設(shè)模式，加大人才住房供應(yīng)力度，吸引青年科技人才來滬安居樂業(yè)貢獻(xiàn)智慧和力量，是破解人才短缺的重要抓手。近年來，上海市各區(qū)都積極探索了花樣不同的引才留人住房政策，吸引了海內(nèi)外人才來滬工作。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2017年第一季度，上海市人才總量已超過476萬人，相比2012年底有了顯著增長。896名海外高層次人才入選了中央“千人計劃”，來滬工作創(chuàng)業(yè)的留學(xué)歸國人員已達(dá)14萬余人，常住上海市的外國專家達(dá)9.3萬人①。但面對新時代上海市發(fā)展對高端人才需求量的增加，困惑于高企的房價和生活成本，傳統(tǒng)的人才住房供應(yīng)和優(yōu)惠模式已無太多優(yōu)勢。所以肩負(fù)上?？苿?chuàng)中心建設(shè)的重要承載區(qū)之一的嘉定區(qū)和浦東張江高科技園區(qū)又探索了新的人才住房供應(yīng)和經(jīng)營管理模式，為人才公寓建設(shè)和經(jīng)營治理模式創(chuàng)新提供了借鑒。

（一） 多方聯(lián)動建設(shè)人才公寓的經(jīng)驗

為實現(xiàn)筑巢引鳳的目的，近年來，上海市各區(qū)都將人才住房的“配售、配租”作為引才留人的重要手段。有的區(qū)建設(shè)人才公寓，解決了部分高層次人才的過渡性住房問題，如張江、嘉定人才公寓就是典型的案例。由中國科學(xué)院上海分院牽頭，六所聯(lián)建的科嘉人才公寓，實現(xiàn)了管理模式的創(chuàng)新。該人才公寓項目總投資4億元，建9棟人才公寓，安居房1080套，以及配套用房和地下車庫，總建筑面積92431平方米。該項目2016年6月交付使用后滿足了中科院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所、上海硅酸鹽研究所、上海應(yīng)用物理研究所等6家科研單位1000余名青年人才的過渡性居住，極大地推動了中科院上海分院系統(tǒng)的人才引進(jìn)工作。

同時，作為上?？苿?chuàng)中心六個重要承載區(qū)之一的嘉定，為鼓勵更多優(yōu)秀高層次人才來此創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，在服務(wù)好人才“后方”方面表現(xiàn)突出。它推出了精英人才服務(wù)卡項目，本著做好親情配套服務(wù)“四種人”（人才本人、配偶、子女和父母）的理念，為人才提供全方位的服務(wù)：用好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及相關(guān)的配套政策留住人才本人，用不斷優(yōu)化城市公共配套服務(wù)吸引人才配偶，用優(yōu)質(zhì)教育資源供應(yīng)人才子女，用完善的醫(yī)療設(shè)施及公共服務(wù)善待人才父母。持有“人才服務(wù)卡”的人群，在醫(yī)療上可享受三甲醫(yī)院的便捷服務(wù)，在文體上享受區(qū)級公共體育場館免費(fèi)健，在生活服務(wù)上可享受定期的免費(fèi)家政服務(wù)，在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)上可享受孵化服務(wù)等。截至2017年中旬，共有170多位各類專家、院士享受到金卡服務(wù)，1300多位各類人才獲得銀卡服務(wù)。正是這優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使在區(qū)位上比中心城區(qū)具有明顯劣勢的嘉定厚積薄發(fā)，吸引了30萬名各類人才扎根。

自2011年11月以來，嘉定啟動高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和急需緊缺人才資金資助和生活補(bǔ)貼，已有多批次900多人獲得資金資助和生活補(bǔ)貼?，F(xiàn)今在不改變原政策基本框架的基礎(chǔ)上，嘉定對原有人才政策進(jìn)行了一次系統(tǒng)的優(yōu)化升級，資助金額、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)顯著提高，創(chuàng)新工作經(jīng)費(fèi)資助、創(chuàng)業(yè)啟動資金資助、安家生活補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)同比提高了50%。如對符合條件的新引進(jìn)創(chuàng)業(yè)人才和團(tuán)隊，給予30萬～60萬元和50萬～100萬元的創(chuàng)業(yè)啟動資金補(bǔ)助，同時，將創(chuàng)新工作經(jīng)費(fèi)資助和安家生活補(bǔ)貼檔次由二檔提高到三檔，即符合條件的人才和團(tuán)隊，根據(jù)評審論證結(jié)果，分別可獲30萬元、15萬元、10萬元和60萬元、45萬元、30萬元的三檔補(bǔ)貼，創(chuàng)新工作經(jīng)費(fèi)資助、人才和團(tuán)隊安家生活補(bǔ)貼分別為15萬元、12萬元、8萬元和50萬元、35萬元、25萬元三檔補(bǔ)貼。在優(yōu)秀人才住房保障方面，嘉定創(chuàng)新思路，進(jìn)一步調(diào)整人才公寓、租房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼政策，幫助嘉定區(qū)優(yōu)秀人才解決住房問題。如引進(jìn)和現(xiàn)有的高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或急需緊缺人才只要符合條件，因自身需要購買本區(qū)商品住宅房居住的，可按相關(guān)規(guī)定申請享受購房貨幣化補(bǔ)貼；在本區(qū)租賃房屋居住的，可申請享受租房補(bǔ)貼或申請入住本區(qū)的人才公寓。

張江作為科創(chuàng)中心建設(shè)的六大核心承載區(qū)之一，已建成了25萬平方米4000套人才公寓，采取每2～3年輪一次的管理模式（若2年一輪只有2000套）。如張江集電港人才公寓用地約4.5萬平方米，共分10棟單體建筑，建筑面積約11萬平方米；張江科技公寓建筑總面積達(dá)到了1.3萬多平方米,其中新建電梯公寓面積1萬平方米，原有低層建筑物2000多平方米，新建公寓套數(shù)合計224套，是張江集團(tuán)目前在建的高規(guī)格的配套服務(wù)出租公寓；浦東唐城人才公寓總面積3萬多平方米。

長寧區(qū)提出“政府引導(dǎo)、社會主辦、市場動作、只租不售、周轉(zhuǎn)使用”的方法，充分利用既有的社會資源，依靠社會力量（水仙樓） 建設(shè)，將閑散廠房和商務(wù)辦公樓（臨虹、九華和萬華）及酒店式公寓（假日之星）改造、改建成人才公寓用房。

浦東對海外高層次人才，包含國際金融高管、航運(yùn)高管、生物醫(yī)藥、電子信息人才和緊缺人才等，不僅提供一間浦東150平方米的公寓免費(fèi)入住5年，而且同時還給予50萬元安家補(bǔ)貼。浦東人才公寓由企業(yè)出資全新建設(shè)，規(guī)模也遠(yuǎn)超依靠政府或社會力量所建。如：陸家嘴集團(tuán)打造的錦繡前程人才公寓，2016年竣工，提供2066套公寓住房給青年人才長期租賃；陸家嘴金融城青年人才公寓，建筑面積8萬平方米，共有6幢建筑，可提供3000套公寓等。

（二） 上海市首推“只租不售”的人才公寓供應(yīng)模式

土地是人們賴以生存的最基本的自然資源。改革開放后隨著城市用地量的增加，土地供求矛盾逐步凸顯，使建設(shè)用地價格越推越高，帶動了一線城市房價的高企，高企的房價自然降低了地區(qū)的吸引力，企業(yè)和人才紛紛被其他地區(qū)搶走，影響了一線城市發(fā)展的后勁。高素質(zhì)人才是新一輪競爭的核心因素，要做好吸引、儲備和培育工作。2016年6月3日，國辦《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的發(fā)布，為促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變指明了方向。明確改善租房市場有效供給，在支持和規(guī)范個人出租住房的同時，“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化水平。

上海市率先垂范，敢為人先。為更好地吸引人才、集聚人才、留住人才，當(dāng)好排頭兵和先行者的角色，2017年7月4日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（滬告字（2017） 第070號）》掛牌出讓浦東新區(qū)、嘉定區(qū)2個地區(qū)，共計2幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，首創(chuàng)了只租不售的用地模式，即拿出一部分土地，建設(shè)低價住房，只出租，不出售?；厩闆r如表3。

表3 2017年7月上海首批推出的“只租不售”的地塊情況

按照上海市相關(guān)部門約定，以上成交的兩塊租賃住房用地與商品房用地一致，出讓年限為70年，但房屋建成后采取“只租不售”管理模式，并明確了租賃住房套數(shù)、套型以及租賃住房用地中公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)要求。明確受讓方在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運(yùn)營租賃住房；受讓人要參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等制度；兩塊純租賃住房用地競拍得主為兩家地方國企，溢價率為0%，成交價比前一年成交的附近宅地樓面單價降低了84%，項目建成后至少提供1897套租賃住房房源。

四、上海市人才公寓供應(yīng)中的問題與啟示

近年來，上海市著力打造由廉租房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、公共租賃住房、動遷安置住房等組成的“四位一體”住房保障體系，分層次、多渠道解決各類人員的住房困難問題。其中的公共租賃住房，為引進(jìn)人才、新畢業(yè)大學(xué)生、青年職工和外來務(wù)工人員提供了安居環(huán)境，有效解決了他們的階段性住房困難。

（一） 兩區(qū)人才公寓供應(yīng)中的問題

從嘉定和張江案例中，能發(fā)現(xiàn)如下問題：（1） 供不應(yīng)求的問題依然嚴(yán)重。張江依然有數(shù)萬人排隊等候人才公寓。（2）政策落實、協(xié)調(diào)不理想。“人才新政30條”中的有關(guān)建設(shè)人才公寓項目，其建筑面積占項目的比例由7%提高到不超過15%的落實尚需要土管、規(guī)劃、工商、消防等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（3）入住人才公寓的門檻、條件相對較高。“夾心層”盼門檻更低、配套設(shè)施更全的適合“小白領(lǐng)的公寓”。（4）出行便捷考慮不是很周全。承租人才公寓的大多是收入一般的“小白領(lǐng)”，出行主要靠公共交通，人才公寓的建設(shè)“距離地鐵遠(yuǎn)近”是需要重視的問題，不少人才公寓的缺陷是距離地鐵太遠(yuǎn)。如：亮秀路128弄的榮和家園里有普陀區(qū)的人才公寓，離最近的地鐵站大約4公里；位于勝利路836弄的張江人才公寓，最近的地鐵站在8公里之外。

目前推出的“只租不售”模式土地主要集中在滬、京、深等大城市，數(shù)量還較少，而現(xiàn)在市場上對于純租賃的需求相對來說卻很大。故這批“只租不售”的住房在建成之后，其租價是否會被巨大的需求迅速抬高，反而對市場造成不好的影響尚不得而知。另外，在“僧多粥少”的情況下，如何確定入住資格，如何避免可能的尋租行為的產(chǎn)生，其運(yùn)營管理模式還需要進(jìn)一步研究和探索。

（二）“只租不售”模式中的共享經(jīng)濟(jì)

在上海市首推租賃住房用地之后，廣州市就向全國宣布“租售同權(quán)”，北京市率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式。隨著人口的不斷增加和土地資源的日益減少，租賃市場將迎來爆炸式增長，上海市也相繼拿出三十幾幅建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房。目前，已經(jīng)有很多房企開始聚焦住房租賃市場，碧桂園、萬科、世聯(lián)地產(chǎn)等品牌房企均率先在長租公寓市場占據(jù)了有利的位置。在2017年6月30日召開的萬科股東大會上，萬科新任總裁郁亮曾計劃打造2.5萬間長租公寓，未來還將持續(xù)開放10萬間長租公寓。萬科在上海已有5家長租公寓門店，共1275間長租公寓②。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，在全國排名前30的房企中，約有1/3已經(jīng)以各種方式進(jìn)入了長租公寓領(lǐng)域。一些大型房企正在搶占住房租賃市場，希望在未來能夠瓜分租賃市場的大蛋糕。深圳首宗“只租不售”地塊在2017年11月10日推出，競標(biāo)采取了既競成交地價又競?cè)瞬抛》棵娣e的模式，最終安居集團(tuán)以配建10800平方米無償移交的人才住房，還需配建27060平方米人才房，共計37860平方米拍下了該地塊。這次的土地出讓吸引了包括萬科、碧桂園、保利、中海、佳兆業(yè)在內(nèi)的8家房企，最終，國有獨資有限責(zé)任公司深圳市人才安居集團(tuán)有限公司成為中標(biāo)方。早在2012年，SOHO中國董事長潘石屹就已經(jīng)宣布企業(yè)將會從“開發(fā)—銷售”的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)—自持”，由樓盤零散銷售給住戶轉(zhuǎn)向大規(guī)模自持用于租賃。至此，SOHO中國的盈利將主要來源于租金收入，而這種模式盈利方式便是“以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)為保障，讓每一平方米的建筑面積都能夠創(chuàng)造更多的價值”。

從上海市首期推出的兩塊地和深圳一塊地的最終成交來看，中標(biāo)的主要是當(dāng)?shù)氐膰虚_發(fā)企業(yè)，成交的平均樓面價大大低于相鄰的商住用地價。如上海嘉定和浦東的“只租不售”的樓面價都不到6000元/平方米，與這塊地塊緊鄰的一個即將開盤的樓盤所在的地塊，2014年10月份出讓價格是每平方米26000元，過去了三年，地價反而跌掉了20000元/平方米。表面上樓板價掉了很多，但其實不然。從成交的兩幅租賃住房用地情況看，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（租賃住房用地）》對于房屋套型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、配套建設(shè)等方面都有明確規(guī)定，體現(xiàn)了統(tǒng)一治理的理念。土地出讓年限為70年，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)100%持有，即不能往外租，體現(xiàn)了共享經(jīng)濟(jì)色彩。

注釋：

①20170411上海發(fā)布。

②20170725搜狐新聞。