共有產(chǎn)權(quán)房需要法律呵護

宋剛

【摘要】基于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式本身的特點以及面臨的問題，需要對其予以呵護。法治手段的呵護尤其重要，建議從四個方面入手：政府在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟中正確定位、確立誠實信用原則的基本地位、健全和完善社會信用評價體系、推動《住房保障法》盡快出臺。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán) 政府定位 法律呵護

【中圖分類號】DF41 【文獻標識碼】A

2017年9月30日，北京共有產(chǎn)權(quán)房政策正式實施。方案同時明確，今后5年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會官網(wǎng)消息，截至2017年12月8日，北京已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃，完成率82%。事實上，共有產(chǎn)權(quán)住房并不是一個新鮮事物，其早期在江蘇淮安、上海、湖北黃石等地都有過自發(fā)探索和實踐。

共有產(chǎn)權(quán)住房所有權(quán)由購房人和政府機構(gòu)共同享有，但實際占有、使用卻是個人購房者。對政府而言，擁有所有權(quán)卻不直接使用，所有權(quán)與使用權(quán)產(chǎn)生分離，將自己擁有所有權(quán)的房產(chǎn)分享給他人使用；對購房者個人而言，雖然不享有完整的所有權(quán)，但卻享有房屋全部使用權(quán)，其超額享有使用權(quán)就來自于政府所對應(yīng)的所有權(quán)的“分享”。就社會效果而言，正是由于政府對房屋產(chǎn)權(quán)的共享，降低購房人購房難度，縮短籌集購房資金的時間，加速房屋的投入使用，減少房屋的空置。在流轉(zhuǎn)方面，當購房人需要出售其部分所有權(quán)的時候，只能由政府回購或出售給其他申請人，只需要對部分產(chǎn)權(quán)進行流轉(zhuǎn)就能夠?qū)⒃摲课莸娜空加?、使用等?quán)益全部流轉(zhuǎn)，實際上降低了房屋流轉(zhuǎn)的資金要求，便捷了申請人之間的交易，也極大促進了房屋的利用效率。在此過程中，是否擁有全部的所有權(quán)已并不重要，關(guān)鍵在于購房人以較少的資金獲得了房屋完整的使用權(quán)，極大地提高了房屋的使用權(quán)和流轉(zhuǎn)效率。由此可見，共有產(chǎn)權(quán)模式，既具有非常重大的經(jīng)濟社會價值，也具有很強的創(chuàng)新性。

共有產(chǎn)權(quán)房面臨更為復(fù)雜的內(nèi)外部關(guān)系，需要相關(guān)立法以確立規(guī)則

任何能夠推動經(jīng)濟和社會發(fā)展的新鮮事物都應(yīng)該予以呵護，因為新鮮事物也許就是我們將來的發(fā)展方向，擁抱變化，已經(jīng)成為人們的普遍共識。不僅如此，從共享經(jīng)濟本身特點看，其也需要得到法律特別的呵護。首先，共有產(chǎn)權(quán)房面臨著更為復(fù)雜的內(nèi)外部關(guān)系。法律關(guān)系的復(fù)雜表現(xiàn)在兩個方面：一是權(quán)利主體復(fù)數(shù)，這些主體之間的關(guān)系相互牽連，情況復(fù)雜；二是權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，特別是涉及到權(quán)利共享等方面。其次，共有產(chǎn)權(quán)房作為具有旺盛生命力的新鮮事物，其出現(xiàn)和發(fā)展就是對當前商業(yè)規(guī)則的變革或顛覆，對于既有的規(guī)則產(chǎn)生巨大沖擊，容易遭到傳統(tǒng)行業(yè)的堅決抵制，這需要通過法律等規(guī)范性文件確立規(guī)則，以平衡相關(guān)利益沖突。三是共有產(chǎn)權(quán)房模式存在大量的制度空白。例如，購房人因承擔(dān)民事責(zé)任導(dǎo)致其名下的房產(chǎn)被司法拍賣，那么具體的規(guī)則是什么？又如，對于由共有住房的懸掛物導(dǎo)致的損害，共有產(chǎn)權(quán)人如何分擔(dān)責(zé)任等問題，目前的規(guī)定尚付闕如。這就需要積極推動相關(guān)立法以確立規(guī)則。如果對其不持呵護態(tài)度，不能以堅定的呵護態(tài)度消除顧慮，那么該制度的示范效應(yīng)將大打折扣，影響該制度在其他地區(qū)的推廣。

本質(zhì)上看，共有產(chǎn)權(quán)房也是充分利用法律的制度創(chuàng)新產(chǎn)物，是對物權(quán)法的深刻理解和運用的成果。就我國保障住房的供給類型而言，有經(jīng)濟適用房、限價商品房、公租房等類型，但上述類型的所有權(quán)都是單一的，要么屬于購房人（經(jīng)濟適用房、限價商品房）、要么屬于政府（公租房）。單一所有權(quán)模式下的保障房在法律上都有一些解釋不順暢之處，例如，經(jīng)濟適用房和限價商品房的所有權(quán)屬于購房人，根據(jù)物權(quán)法對于“所有權(quán)”的規(guī)定，自由占有、使用、處分、收益均為所有權(quán)的基本權(quán)能，但是該類購房人在處分、使用等方面卻受到較大限制。換言之，對保障房的所有權(quán)的直接限制與所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容有所沖突。但是，共有產(chǎn)權(quán)房屋卻不一樣，該類房屋通過引入共有人，通過共有人之間的協(xié)議和規(guī)則實現(xiàn)此類房屋“保障性質(zhì)”，但是卻并不直接從外部限制“所有權(quán)”，在物權(quán)法上更為圓滿。從這個角度看，共有產(chǎn)權(quán)房制度本身就是對物權(quán)法的深刻理解和運用的產(chǎn)物。

正確界定政府在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式中的定位，確立誠實信用原則的基本地位

法治方式需要為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式的發(fā)展保駕護航。應(yīng)該正確界定政府在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式中的定位。因為任何新生的經(jīng)濟模式都是對傳統(tǒng)經(jīng)濟模式的改變甚至是顛覆，乃至出現(xiàn)當前在行業(yè)管理、稅收制度方面的“灰色地帶”。政府是否對新經(jīng)濟模式采取保護、支持、呵護的態(tài)度，特事特辦，推動試點，尤為重要。此外，政府還可能面臨自身多重身份所造成的沖突。以共有產(chǎn)權(quán)房為例，政府已經(jīng)從公共福利提供者的公權(quán)力主體身份，演變?yōu)楣珯?quán)力主體和民事主體的雙重身份。作為公權(quán)力主體，政府為中低收入人群提供住房保障；作為私權(quán)利主體，政府與個人購買人分享房屋的所有權(quán)，成為房屋的所有權(quán)人之一。兩個角色定位，應(yīng)該清晰界定，依法行政和依法行使所有權(quán)，公權(quán)力用于公共管理領(lǐng)域，而在民事領(lǐng)域，就應(yīng)該以民事主體身份采取民事手段。政府的公權(quán)力手段高效有力，具有普遍性；政府行使私權(quán)利雖然是個案救濟，卻體現(xiàn)了公平正義，在個案中實現(xiàn)對購房者的監(jiān)督、確保共有產(chǎn)權(quán)制度的良好運行和發(fā)展方向。特別需要強調(diào)的是，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)則，全體共有人的地位完全平等，發(fā)生的糾紛屬于民事活動領(lǐng)域，采用民事訴訟方式確定民事責(zé)任，政府不能采用行政處罰等方式處理與其平等的“其他共有人”之間的糾紛，民事糾紛應(yīng)通過民事手段予以解決。兩種法律手段不能錯位，公權(quán)力代替民事權(quán)利的現(xiàn)象應(yīng)該避免。

確立誠實信用原則在共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式下的基本地位。誠實信用原則是我國民事法律中的基本原則，該原則要求人們在社會生活中本著誠實、善意的態(tài)度，即講究信譽，恪守信用，不惡意規(guī)避、曲解法律，其本質(zhì)在于將道德層面上的要求上升為法律，使道德的軟約束升級為法律的硬約束。新經(jīng)濟形態(tài)的社會實踐領(lǐng)先于相關(guān)立法，法律具有一定的滯后性，兩者之間形成了“法律真空”。誠實信用原則由于其相對抽象性和穩(wěn)定性，能夠很好地填補上述法律漏洞，對新經(jīng)濟模式依然具有很好的指導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。

建立健全完善的社會信用評價體系，盡快出臺《住房保障法》

依法建立健全完善的社會信用評價體系。呵護新的經(jīng)濟模式，應(yīng)該為其創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，其中良好的社會信用體系意義重大。經(jīng)濟模式本質(zhì)上就是交易模式，良好的社會信用體系是交易安全和便捷的重要保障，還能大幅降低交易成本。社會信用體系的建立有利于懲治不誠信行為，對行為人產(chǎn)生極大威懾，減少不法行為的發(fā)生。

需要強調(diào)的是，在完善社會信用體系建設(shè)的同時，必須加強對個人隱私權(quán)的保護。大數(shù)據(jù)時代的到來，為社會信用體系的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)，但個人數(shù)據(jù)、隱私等信息也極易被收集、不當利用甚至披露，嚴重侵害公民隱私權(quán)。保護公民信息與呵護共享經(jīng)濟具有內(nèi)在一致性，因為兩者的終極目標都是為社會公眾提供更好的服務(wù)，提升公眾福利。因此，信息收集利用要依法進行，同時，社會信用體系的建立是一個系統(tǒng)工程，也需要相關(guān)部門依法配合協(xié)助以實現(xiàn)信息共享。

共有產(chǎn)權(quán)房作為共享產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟模式的重要典型，需要《住房保障法》的盡快出臺。目前，我國已經(jīng)存在大量的保障房，但是相關(guān)的法律規(guī)范卻相對匱乏。如共有產(chǎn)權(quán)住房制度，在全國范圍僅有住建部等六部委頒發(fā)的《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》；作為推行先行者的北京也僅有《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則》。以上規(guī)范性文件效力最高的僅為部門規(guī)章，效力層級不高，一旦與其他規(guī)范性文件相沖突，易造成適用上的困境。此外，保障住房的許多問題仍不明確，亟待法律明確回應(yīng)。隨著我國住房制度改革的繼續(xù)深入，保障房所占比例越來越大，必將成為重要的住房供給類型，《住房保障法》出臺的時機已然成熟。

（作者為北京師范大學(xué)法學(xué)院教授）

【參考文獻】

①喬星：《共享經(jīng)濟的法理念與規(guī)制途徑》，《法制與經(jīng)濟》，2017年第6期。

責(zé)編/宋睿宸 美編/楊玲玲endprint