影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素的綜合分析

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)上的地位日益提高，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的影響。然而，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還尚未成熟，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問題是目前最為熱門的話題。政府也對(duì)此進(jìn)行了宏觀調(diào)控。文章從成本、人口、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行定性分析。提出對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的政策建議，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)業(yè) 影響因素 措施建議

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）11-048-02

改革開放以來，特別是20世紀(jì)末頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》這一制度改革以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了深刻的變化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了非凡的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房有了進(jìn)一步的觀念意識(shí)，在住房分配貨幣化、住房供給商品化和住房供給社會(huì)化的住房新體制下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，引導(dǎo)著整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，而且房?jī)r(jià)的上漲速度也日益加快，已經(jīng)超過了城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度。這也帶動(dòng)了住房需求的提高，使住房消費(fèi)占我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的比重越來越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年4月份全國(guó)住宅房銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，在70個(gè)城市中，新建商品住宅房的價(jià)格比3月份下降的城市僅有5個(gè)，而價(jià)格比3月份上升的城市有65個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度依賴于房地產(chǎn)業(yè)，而且房?jī)r(jià)居高不下的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象引發(fā)了一系列問題。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析

（一）成本因素

1.土地成本。土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有著強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性，即土地價(jià)格的變動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了城鎮(zhèn)化水平的提高，這一提高又對(duì)土地需求產(chǎn)生了積極影響，增加了人們對(duì)土地的需求。因土地的供給彈性相當(dāng)小，這會(huì)使有限的土地資源日趨稀缺，導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

2.建筑安裝成本。建筑安裝成本是指在房屋施工中所產(chǎn)生的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用和管理費(fèi)用。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展加快了房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，使得用更優(yōu)質(zhì)的建筑原材料提高房屋的質(zhì)量，滿足那些生活水平日益得到改善的人們的品質(zhì)要求，這便提高了建筑安裝成本，即生產(chǎn)成本，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）人口因素

1.人口數(shù)量。我國(guó)雖然放慢了人口增長(zhǎng)的速度，但其總數(shù)依然在增加，這會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)施加更多的壓力。人口數(shù)量的增加直接影響著住房需求量的增加，而在短期內(nèi)土地供給是完全無(wú)彈性的，這會(huì)打破需求與供給兩者之間的均衡，也就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.人口素質(zhì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了中低收入人群的消費(fèi)水平，而中低收入人群作為最大的消費(fèi)群體，隨著自身經(jīng)濟(jì)狀況得到日益的改善，整體上的綜合素質(zhì)水平提高到更高一層次。人們的生活條件越來越得到改善，人們對(duì)最基本的衣食住的要求理所當(dāng)然地也會(huì)越來越提高。人們更偏向于住在一個(gè)保障社區(qū)治安、健全綠化設(shè)施的住宅區(qū)。這便提高了房屋開發(fā)成本以及建筑成本，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

（三）經(jīng)濟(jì)因素

1.居民收入。根據(jù)凱恩斯的消費(fèi)理論可知，消費(fèi)隨著收入的增加而增加，隨著收入的減少而減少，即消費(fèi)與收入兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了個(gè)人可支配收入的增加，從而相應(yīng)地增加了消費(fèi)需求。由于每個(gè)人的收入水平都是不同的，在同樣的住房?jī)r(jià)格下，每個(gè)人的承受程度不同，必然導(dǎo)致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的邊際消費(fèi)傾向（MPC）低，收入的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求的影響不明顯，但這些人會(huì)以投機(jī)的目的進(jìn)行土地拍賣，從事房地產(chǎn)的投資，這會(huì)使房?jī)r(jià)飛漲。而中低收入人群的邊際消費(fèi)傾向（MPC）較大，收入的增加必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，他們希望居住在比現(xiàn)階段條件更好的房屋，自然就會(huì)偏好房地產(chǎn)成本更高的住宅房，這必然會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。

2.利率。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本在全部資本中所占的比例大致是30%～40%，其余的是金融系統(tǒng)融資、外資和購(gòu)房者的預(yù)付款。利率作為資金的服務(wù)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)的需求具有一定的影響，從而使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生一定的變動(dòng)。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，對(duì)于一般人來說，利率的上升意味著人們更偏向于把資金存放在銀行，而不是拿出來消費(fèi)，這時(shí)抑制了人們的消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)的需求也就會(huì)有所減少。而相反，利率的下降會(huì)刺激消費(fèi)，進(jìn)而增加購(gòu)房需求。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，投資決定于利率和資本邊際效率，而資本邊際效率遵循效益遞減規(guī)律。當(dāng)利率低于資本邊際效率時(shí)，進(jìn)行投資是有利的，所以這時(shí)投資者會(huì)增加投資力度。反之，當(dāng)利率高于資本邊際效率時(shí)，進(jìn)行投資是不利的，所以這時(shí)投資者也就縮減開支。即投資與利率反方向變動(dòng)，投資與資本邊際效率正方向變動(dòng)。

3.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是指在一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)地區(qū)這一范圍內(nèi)，在一定時(shí)期通過投入一定的生產(chǎn)要素所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。最終產(chǎn)品包括物品和勞務(wù)，它是檢驗(yàn)一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合實(shí)力的重要指標(biāo)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，加快了GDP增長(zhǎng)速度，使GDP曲線隨著時(shí)間的推移越來越陡，進(jìn)而相應(yīng)地增大了對(duì)房地產(chǎn)的投資。

（四）社會(huì)因素

1.城鎮(zhèn)化水平。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐，帶動(dòng)了城市化水平的提高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1978年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有17.9%，而2014年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，以年均增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高，而到2030年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%左右。

城市化率的提高主要體現(xiàn)在人口從農(nóng)村流動(dòng)到城市，從而使城市住房的需求增加，在房地產(chǎn)供給缺乏彈性的情況下，需求與供給這兩者之間存在嚴(yán)重的不平衡性，這必然會(huì)導(dǎo)致全國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，加重人們的住房壓力。endprint

2.社會(huì)治安。隨著人們生活條件的改善，對(duì)住房的要求也日益提高。除了對(duì)房屋實(shí)體的質(zhì)量要求，還考慮到住房的周圍環(huán)境。住房附近有地鐵站、公交站等方便的交通設(shè)施，或者離學(xué)校、大型超市近，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。而且小區(qū)全方位的設(shè)有保安設(shè)施，當(dāng)然也會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。相反，若在社區(qū)內(nèi)發(fā)生危害人身安全的犯罪事件，引起居民的恐慌，會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。

3.房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)是在房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化的時(shí)候所產(chǎn)生的差價(jià)來獲利的投資行為。不同于理論上的有效市場(chǎng)假說，通常只有極少數(shù)的人才能全面地掌握關(guān)于房地產(chǎn)的信息資源，即存在信息的不對(duì)稱性，所以一般對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為是非理性的。換句話說，人們對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期是非理性的，很多人往往高價(jià)買進(jìn)低價(jià)賣出，而不是所謂的低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出，所以大多數(shù)人通過房地產(chǎn)投機(jī)是不能夠獲利的。目前，房地產(chǎn)投機(jī)的過度盛行，嚴(yán)重干擾了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的秩序，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，無(wú)法抵制房?jī)r(jià)的過度上漲，反而會(huì)加快房?jī)r(jià)的上漲速度。

二、應(yīng)對(duì)的措施和建議

（一）土地方面的政策建議

增加土地供應(yīng)面積是抑制房?jī)r(jià)上漲過快這一局勢(shì)的最直接的措施。首先必須改革政府包攬所有權(quán)力的現(xiàn)狀，提高土地供應(yīng)制度的市場(chǎng)化程度。比如，土地規(guī)劃、土地審批以及土地出讓金收取等。并且制定強(qiáng)有力的法律依據(jù)來限制廣泛盛行的投機(jī)行為，抑制土地市場(chǎng)“地王”的現(xiàn)象，減少對(duì)投機(jī)的需求。

同時(shí)，要確保土地供應(yīng)必須以普通商品住房為主，保障商品房土地供應(yīng)面積的增加。由于我國(guó)中低收入者占社會(huì)的絕大部分，無(wú)法承受所謂“天價(jià)”的房地產(chǎn)價(jià)格，日益提高商品房空置率，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的嚴(yán)重失衡。就此，政府必須鼓勵(lì)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房的建設(shè)力度，適當(dāng)減少高檔公寓、別墅等建筑成本高的房地產(chǎn)，降低中低收入消費(fèi)群的購(gòu)房承受壓力，給他們提供更為實(shí)際的幫助。

（二）金融方面的政策建議

貨幣政策影響著房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)途徑，政府面對(duì)著房?jī)r(jià)異常上漲的現(xiàn)象，一般會(huì)采取提高利率等緊縮性的貨幣政策，但其效果不佳。原因在于，政府忽略了重要的前提條件。那就是，不能在全國(guó)范圍內(nèi)都實(shí)行緊縮性的貨幣政策。由于房地產(chǎn)價(jià)格有著區(qū)域性的特性，所以根據(jù)不同城市應(yīng)當(dāng)采取不同措施。同時(shí)必須完善金融市場(chǎng)，加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化的改革進(jìn)程，把市場(chǎng)資金的需求與供給作為基礎(chǔ)，在中央銀行基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)下，協(xié)調(diào)利率政策與匯率政策之間的相互作用，健全金融體系。

（三）社會(huì)方面的政策建議

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口越來越集中在大城市，這會(huì)越來越加重城市的壓力，導(dǎo)致城市飽和現(xiàn)象的日益嚴(yán)重。政府必須采取國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加強(qiáng)對(duì)城市邊緣的開發(fā)，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周圍建設(shè)公共設(shè)施、大型超市、地鐵公交站等，滿足居民的生活需求，吸引更多的住房購(gòu)買者。通過緩解城市的壓力，改善城市嚴(yán)重的環(huán)境問題、交通堵塞問題，最重要的是能夠抑制城市購(gòu)房的需求，從而穩(wěn)定城市房?jī)r(jià)的上漲。

總之，要保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，政府應(yīng)采取宏觀政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自然協(xié)調(diào)下，適當(dāng)干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)作。比如增加住宅商品房面積的供應(yīng)，適當(dāng)?shù)靥岣咦》抠J款利率，調(diào)整貨幣供給量以及增加居民收入等。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，有力地抵制違法行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展起到促進(jìn)作用。

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（作者單位：延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 吉林延吉 133002）

[作者簡(jiǎn)介：崔鈺雪（1994—），女，朝鮮族，吉林省延吉市人，本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位]

（責(zé)編：玉山）endprint