房產(chǎn)測(cè)繪工作現(xiàn)狀及測(cè)繪技術(shù)運(yùn)用

□ 馬曉冬 吳京燕 郭永艷

（太原市今通測(cè)繪有限公司，山西 太原 030023）

0.引言

新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義的發(fā)展，讓21世紀(jì)的中國(guó)煥發(fā)出強(qiáng)大生機(jī)與活力，也明確了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，其中房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的發(fā)展空間，同時(shí)也成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。新時(shí)期，房屋的建筑形式五花八門(mén)，房屋的營(yíng)銷(xiāo)模式層出不窮，房屋的價(jià)格定位不斷攀升，在這樣的大背景下，住房問(wèn)題已經(jīng)成為了最重要的民生問(wèn)題之一。在首次登記、房屋銷(xiāo)售、買(mǎi)賣(mài)交易、房屋租賃、抵押貸款和產(chǎn)權(quán)糾紛等過(guò)程中，則就需要通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行預(yù)售房許可證辦理、合同備案登記、不動(dòng)產(chǎn)證辦理等業(yè)務(wù)，為管理部門(mén)的正確決策和房地產(chǎn)消費(fèi)者的必要信息提供參考依據(jù)，所以房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著非常重要的作用。

1.房產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪的機(jī)制、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

1.1.1 建設(shè)部國(guó)家測(cè)繪局頒布的2001年5月1日起施行的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中，規(guī)定了房產(chǎn)測(cè)繪行為是受行政主管部門(mén)監(jiān)督管理的企業(yè)行為?？墒?，到目前為止還有些地方的房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)數(shù)量非常有限，存在行業(yè)壟斷現(xiàn)象。明確房產(chǎn)測(cè)繪單位的企業(yè)地位，真正與政府機(jī)關(guān)脫鉤，讓更多具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)。引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣大消費(fèi)者提供服務(wù)，是亟待解決的問(wèn)題之一。

1.1.2 房產(chǎn)測(cè)繪是通過(guò)精密的測(cè)繪儀器及相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段進(jìn)而描述房屋及其用地的信息，并為城市規(guī)劃建設(shè)、土地權(quán)籍管理、房產(chǎn)權(quán)屬管理、不動(dòng)產(chǎn)登記管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)等提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和資料，其專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)略，使得許多新問(wèn)題無(wú)法界定、無(wú)據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偟臈l款不應(yīng)使用列舉說(shuō)明，而應(yīng)對(duì)計(jì)算建筑面積的范圍及共有建筑面積的具體分?jǐn)偟戎鹨欢x，例如：飄窗、采光井、高層設(shè)備平臺(tái)等可否計(jì)算建筑面積；多層裙商中的門(mén)廳、核心筒等共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。山西省未出臺(tái)地方性房產(chǎn)面積計(jì)算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，只能依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》并借鑒其他省市出臺(tái)地方性房產(chǎn)面積計(jì)算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一難度很大，容易引發(fā)爭(zhēng)議。隨著房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的全面放開(kāi)，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)該更為細(xì)化、統(tǒng)一、具體，使全國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪工作穩(wěn)步、有序的健康發(fā)展。

1.2 現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.2.1 房產(chǎn)測(cè)繪人員的誠(chéng)信及職業(yè)道德缺失

發(fā)達(dá)國(guó)家的誠(chéng)信體系建設(shè)普遍做得比較好，如在德國(guó)從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員一般不敢違規(guī)測(cè)繪，因?yàn)檫@是關(guān)系他終身的事業(yè)，房產(chǎn)面積測(cè)繪是嚴(yán)格遵循合理、合法、公平、公正的原則進(jìn)行測(cè)算。國(guó)外對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪方面的研究比我們國(guó)家更深入，管理機(jī)制更完善，法律制度更規(guī)范，約束力更強(qiáng)。我國(guó)由于沒(méi)有一套完整的規(guī)范制度來(lái)約束測(cè)繪人員的行為，就導(dǎo)致測(cè)繪人員違反職業(yè)道德，脫離房產(chǎn)規(guī)范，而是聽(tīng)從房產(chǎn)測(cè)繪公司領(lǐng)導(dǎo)的要求或者與房地產(chǎn)公司勾結(jié)，弄虛作假甚至從中牟利。

1.2.2 房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)等級(jí)要求低，從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)下降

現(xiàn)行的《測(cè)繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，丁級(jí)資質(zhì)即可承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，在技術(shù)人員規(guī)定方面，僅對(duì)職稱(chēng)作出了要求。在房產(chǎn)測(cè)繪中，特別是對(duì)復(fù)雜建筑物的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量大，測(cè)繪人員很難保證正確率百分之百，若測(cè)繪單位的質(zhì)量保障體系不健全，就容易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理能力和從業(yè)人員的技術(shù)水平都會(huì)影響測(cè)繪成果的質(zhì)量。

2.房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的研究及運(yùn)用

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的研究

在房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)研究方面，關(guān)鍵的技術(shù)運(yùn)用是尺寸精確、實(shí)物現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)獲取、處理、存儲(chǔ)技術(shù)，信息共享與數(shù)據(jù)成果可視化技術(shù)，測(cè)繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)測(cè)繪信息系統(tǒng)技術(shù)，測(cè)繪信息自動(dòng)化更新技術(shù)等。在數(shù)字化的基礎(chǔ)上，建立高精度、智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化的測(cè)繪技術(shù)新體系。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)中機(jī)助制圖的運(yùn)用

在房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)運(yùn)用中計(jì)算機(jī)輔助制作房產(chǎn)圖的系統(tǒng)也取得了飛速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)普遍采用美國(guó)AutoDESK公司的AutoCAD對(duì)所測(cè)繪的房產(chǎn)圖進(jìn)行繪制、修改和整飾。在AutoCAD系統(tǒng)中，只要把數(shù)據(jù)作出處理，就能將測(cè)繪地物按照實(shí)地的相關(guān)位置準(zhǔn)確呈現(xiàn)在計(jì)算機(jī)屏幕上，一目了然。在對(duì)圖形的處理上AutoCAD具有強(qiáng)大完善的功能，操作簡(jiǎn)便易懂，并且具有良好的自我保護(hù)性能，即便非規(guī)范操作也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)本身造成任何傷害。

2.3 先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)的運(yùn)用

GPS測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中已被廣范應(yīng)用，但需要事后進(jìn)行解算才能獲得厘米級(jí)的精度，而RTK實(shí)時(shí)差分定位技術(shù)是一種能夠在野外實(shí)時(shí)得到厘米級(jí)定位精度的測(cè)量方法。在房產(chǎn)測(cè)繪工作中可使用RTK測(cè)定權(quán)屬界址點(diǎn)及一些物點(diǎn)的位置并能達(dá)到要求的精確度，對(duì)于較復(fù)雜的、基地面積較大且形狀不規(guī)則的建筑物，在施工前期可進(jìn)行GPS控制測(cè)量，之后使用全站儀免棱鏡技術(shù)對(duì)未裝飾的外圍墻體關(guān)鍵尺寸進(jìn)行測(cè)量，等竣工驗(yàn)收后再進(jìn)入建筑物內(nèi)部使用手持式激光測(cè)距儀進(jìn)行套內(nèi)尺寸測(cè)量。

2.4 管理與監(jiān)督手段的提升

房產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)應(yīng)出臺(tái)措施約束測(cè)繪人員的行為，提高違規(guī)處罰力度，避免房產(chǎn)測(cè)繪人員違反職業(yè)道德，房產(chǎn)測(cè)繪人員資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一注冊(cè)、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、公開(kāi)監(jiān)督。測(cè)繪單位要自覺(jué)組織測(cè)繪工作人員技能培訓(xùn)，房產(chǎn)管理部門(mén)定期組織測(cè)繪專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育培訓(xùn)并頒發(fā)合格證書(shū)，不斷更新房產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)。同時(shí)要求房產(chǎn)測(cè)繪單位內(nèi)部從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)測(cè)繪工作透明度，接受社會(huì)監(jiān)督，實(shí)施測(cè)繪成果質(zhì)量追究制度，對(duì)出現(xiàn)重大測(cè)繪質(zhì)量問(wèn)題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的測(cè)繪單位和測(cè)繪人員予以警告，甚至取消其從事房產(chǎn)測(cè)繪資格。促進(jìn)測(cè)繪單位及測(cè)繪人員嚴(yán)格自律，自覺(jué)提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。

3.結(jié)束語(yǔ)

新形勢(shì)下城市建設(shè)的發(fā)展步伐日漸加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)中房產(chǎn)測(cè)繪起著不可或缺的作用，這就給房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)帶來(lái)了非常好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，提出新的要求，它的發(fā)展方向，已成為百姓關(guān)注的熱點(diǎn)，全社會(huì)都應(yīng)該為其出謀劃策、集思廣益，使其不斷提高、不斷完善，更加充分地服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于人民。