商品房預售款微信監(jiān)管服務平臺①

周 君,劉從軍

1(江蘇科技大學 計算機學院,鎮(zhèn)江 212003)

2(江蘇科大匯峰科技有限公司,鎮(zhèn)江 212003)

中國房地產(chǎn)市場的信息不對稱現(xiàn)象,導致占據(jù)信息優(yōu)勢的部分房地產(chǎn)開發(fā)商為謀求在交易中獲取最大收益而冒“道德風險”[1],隨意挪用預售資金,促使報建報監(jiān)費用無法落實、工程款拖欠、工程無法驗收、購房業(yè)主無法辦證甚至“爛尾樓”等問題的出現(xiàn)[2,3].這些使處于信息劣勢的購房者利益受損.所以保障購房者的權益,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的秩序,健全更加高效的監(jiān)管機制是重中之重.

隨著智能手機的普及,2017最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計微信日平均用戶達到了7億多人,用戶量還在每日劇增[4].面對如此龐大的用戶群體,越來越多的電商、事企業(yè)單位都相繼推出自己的微信應用[5,6].政府部門希望通過微信平臺,構建監(jiān)管部門和購房者之間的橋梁,通過微信去進行消息推送和在線咨詢等服務使購房者不再處于信息劣勢,解決房地產(chǎn)市場信息不對稱的問題,保障買賣雙方的權益.

本系統(tǒng)以“鎮(zhèn)江市商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺”為原型進行基于微信端的二次開發(fā),商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺是將商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)、商品房合同備案系統(tǒng)、開發(fā)企業(yè)預售資金出入監(jiān)控系統(tǒng)和監(jiān)管銀行系統(tǒng)等多個信息系統(tǒng)通過WebService接口進行數(shù)據(jù)的報接整合,將整合的數(shù)據(jù)存儲在自己的數(shù)據(jù)庫服務器中.本系統(tǒng)通過開啟開發(fā)者模式調(diào)用接口,進行參數(shù)傳遞,實現(xiàn)與商品房預售款監(jiān)管微信服務號消息交互,讓購房者可以直觀的通過查詢被監(jiān)管資金額度,了解自己的購房資金是否處于監(jiān)管狀態(tài),能否得到監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行有效監(jiān)管的保障.同時監(jiān)管人員也可以通過此平臺實現(xiàn)移動化的實時監(jiān)管,為外出辦公帶來便利.并且本系統(tǒng)還利用高級接口開啟多客服功能,實現(xiàn)在線咨詢功能,另外還提供主動消息推送功能.經(jīng)實踐,運行效果良好.

1 系統(tǒng)概況

1.1 總體需求分析

系統(tǒng)主要是借助微信公眾平臺作為業(yè)務接入口,實現(xiàn)監(jiān)管信息查詢、資金使用節(jié)點申請和商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺的無縫對接.微信公眾平臺開啟開發(fā)者模式,開放接口,通過參數(shù)傳遞獲取和更新商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù),實現(xiàn)有條件的監(jiān)管查詢和資金撥付審核.微信認證服務號開啟高級接口中的多客服功能,實現(xiàn)監(jiān)管人員通過此功能與購房者在線交流,快速高效地解決購房者的疑問,帶給民眾便利.同時,購房者也可以通過反饋意見模塊進行留言,對于熱點問題,監(jiān)管部門會進行統(tǒng)一回答.監(jiān)管部門也會主動推送最新購房政策、監(jiān)管工作近況、樓市信息等資訊給購房者,讓購房者盡可能多的了解他們關注的信息,保障他們的最大利益,也讓他們監(jiān)管資金的同時監(jiān)督政府部門的工作.

1.2 系統(tǒng)功能模塊分析

商品房預售款微信監(jiān)管服務平臺需要有微信平臺基礎功能,也需要針對系統(tǒng)開發(fā)個性化拓展功能.因此,第一,它應當具有主動信息推送功能.該功能是微信平臺自帶的,開發(fā)人員只需要針對需要推送的資訊進行素材編輯.具體到本系統(tǒng),該功能應包括最新售房政策公告、監(jiān)管工作近況匯報、監(jiān)管流程簡介等內(nèi)容.第二,本系統(tǒng)提供給監(jiān)管人員和購房者最主要的服務就是監(jiān)管資金和售房合同信息的查詢功能和資金使用節(jié)點申請功能,上述功能可以通過微信和商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺的數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)對接完成,實現(xiàn)數(shù)據(jù)的同步更新.第三,為了解決購房者在查詢信息過程中產(chǎn)生大量疑問,開通了多客服接口功能,實現(xiàn)監(jiān)管人員在線為購房者答疑.第四,針對一些購房者普遍關心的熱點問題,監(jiān)管部門將根據(jù)意見作出統(tǒng)一答復,購房者也可查詢最近監(jiān)管機構進行咨詢.最后,為了用戶信息的安全和登錄的便捷,通過用戶綁定功能,用戶無需一直登錄.圖1是本系統(tǒng)功能模塊總體結構.

圖1 系統(tǒng)功能模塊

1.3 系統(tǒng)架構

為了驗證用戶身份、實現(xiàn)消息交互、完成自主化回復、向購房者推廣、獲取較為完整的資金監(jiān)管信息,需要注冊微信認證服務號、啟用開發(fā)者模式以及部署Web服務應用的環(huán)境.平臺的系統(tǒng)架構如圖2所示.

2 關鍵技術分析

2.1 微信認證服務號的申請

服務號構建企業(yè)和其他組織之間完善的業(yè)務服務與高效的用戶管理能力,公眾可以掃碼進行關注.微信服務號分為兩種:認證服務號與未認證服務號.根據(jù)本系統(tǒng)的需求需要申請認證的服務號,也方便以后系統(tǒng)的拓展.申請認證服務號的大體步驟如下:

(1)進入微信的公眾平臺官方網(wǎng)站,如果已有賬號就直接登錄,沒有進入注冊頁面.

(2)按要求填寫基本信息進行注冊,然后郵箱激活.

(3)在信息登記頁面選擇企業(yè),填寫相關資料保存后,選擇服務號并確認勾選.

(4)申請完成后,開通微信認證,按具體步驟操作.

圖2 平臺數(shù)據(jù)交互的完整架構

2.2 共享平臺數(shù)據(jù)報接過程

本微信系統(tǒng)的查詢和資金撥付功能需要調(diào)用共享平臺數(shù)據(jù)庫中的資金信息和合同信息,所以共享平臺需要從監(jiān)管銀行和商品房銷售合同備案系統(tǒng)中調(diào)用數(shù)據(jù)進行加工和存儲,實現(xiàn)數(shù)據(jù)的同步更新.接口調(diào)用數(shù)據(jù)的原理是類似的,本文以監(jiān)管銀行接口報接過程為例,對數(shù)據(jù)報接過程進行簡介.監(jiān)管銀行通過WebService接口將監(jiān)管帳戶資金出入記錄數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中取出封裝成XML文件,再對數(shù)據(jù)進行處理和加密,然后上傳到消息交換總線上存入臨時的數(shù)據(jù)緩沖池,防止多個信息提供系統(tǒng)數(shù)據(jù)并發(fā)報送產(chǎn)生擁塞.最后,中心數(shù)據(jù)庫將緩沖池中的XML文件取出進行解析,把獲取的數(shù)據(jù)進行整合和存儲,實現(xiàn)對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管賬戶資金出入記錄數(shù)據(jù)的傳輸和更新操作.該接口進行數(shù)據(jù)報送存在兩種情況,一種是正常情況下,監(jiān)管銀行定時將當天產(chǎn)生和發(fā)生變化的監(jiān)管賬戶資金出入記錄明細報送至商品房預售資金監(jiān)管共享平臺.第二種是當監(jiān)管銀行出現(xiàn)類似網(wǎng)絡故障等原因?qū)е聰?shù)據(jù)報送異?；蛑袛鄷r,需要把之前中斷天數(shù)內(nèi)所產(chǎn)生和發(fā)生變化的監(jiān)管賬戶資金出入記錄明細全部補發(fā)至商品房預售資金監(jiān)管共享平臺[7-9].整體數(shù)據(jù)報接流程如圖3所示.

圖3 共享平臺數(shù)據(jù)報接過程圖

2.3 開發(fā)模式下的消息交互

商品房預售款微信監(jiān)管服務平臺的完成必須建立在商品房預售資金監(jiān)管數(shù)據(jù)庫與微信后臺對接的基礎上,只有實現(xiàn)了雙方的無縫對接才能達到資金賬戶數(shù)據(jù)的同步,才能提供給用戶最準確的監(jiān)管資金信息查詢功能.所以,微信服務號平臺打開高級功能菜單,開啟開發(fā)者模式,配置服務器接口的URL地址和填寫Token信息[10,11].

微信用戶發(fā)送請求,消息首先被微信服務器接收,微信服務器將消息封裝成XML格式的文件,根據(jù)配置的URL地址,再通過HTTP POST方式傳遞到服務號服務器,服務號服務器通過Dom4j工具解析XML請求消息,從數(shù)據(jù)庫服務器中取出數(shù)據(jù),將數(shù)據(jù)返回給服務號服務器,服務號服務器對數(shù)據(jù)進行整合封裝,通過XStream將響應消息對象轉(zhuǎn)換成XML格式的字符串,并擴展XStream,使其支持CDATA塊[12,13],再通過HTTP POST方式返回給微信服務器,微信服務器對消息進行解析再將結果返回給用戶.具體流程如圖4所示.

圖4 消息交互流程圖

本系統(tǒng)還開通了多客服功能,用戶可以在線咨詢,監(jiān)管機構客服可以通過客服接口訪問憑證向某個關注用戶定向發(fā)送JSON格式的客服信息.用戶也可以通過菜單點擊觸發(fā)被動消息應答功能,實現(xiàn)熱點問題的自動回復,提高便民服務的效率.

3 系統(tǒng)實現(xiàn)

3.1 頁面設計

微信后臺程序使用PHP開發(fā),具體的微信交互代碼,騰訊公司提供了大量的示例代碼,網(wǎng)上也有很多相關資源,本文不再贅述.前臺頁面是基于HTML5、CSS3、JavaScript和Ajax技術進行設計[14],主界面是微信的自定義菜單,本系統(tǒng)采用兩級菜單包括主菜單和二級子菜單項,通過上述技術為子菜單項設計美觀的跳轉(zhuǎn)界面.主要有微信主界面、注冊界面、意見留言界面、查詢界面、信息詳情界面等等.界面的設計主要考慮簡潔優(yōu)美,符合人性化設計,簡化用戶操作步驟,滿足更多需求.部分界面如圖5所示.

圖5 部分微信界面圖

3.2 數(shù)據(jù)庫設計

① 角色信息表:角色代碼roID,角色名稱,與權限信息表形成主子表的關系.

② 權限代碼表:模塊名稱moduleName(用于對權限分類管理),權限動作action,動作類型actionType(I增,D刪,U改,Q查...,多個請用逗號隔開.如:D,U),權限privilege(對于權限的描述,一般與權限動作相同).

③ 權限信息表:操作員代碼auID,操作員類型碼auType,權限動作action,角色代碼roID,所賦權限代碼urID,每個角色賦予多個權限記錄.

④ 角色與權限代碼映射關系表:角色代碼和權限動作作為主鍵,建立角色與權限之間的映射關系.

⑤ 用戶信息表:用戶類型(角色),用戶ID,用戶名稱,用戶密碼和用戶基本信息.

⑥ 系統(tǒng)用戶綁定表:將微信OpenID和系統(tǒng)用戶ID進行映射,包含微信用戶基本信息.

⑦ 購房者綁定表:將微信OpenID和購房者身份證號進行映射,包含微信用戶基本信息.

⑧ 客服賬號表:賬號kfID,賬號名和密碼,在登錄進行服務時,自動綁定系統(tǒng)用戶ID和客服賬號kfID.

⑨ 監(jiān)管帳戶信息表:監(jiān)管賬號,監(jiān)管銀行,支行名稱,開發(fā)企業(yè)編號,開發(fā)企業(yè)名稱,上市樓宇編號,樓盤名稱,樓盤類型,樓盤基本信息,監(jiān)管資金明細等,與監(jiān)管帳戶資金出入記錄明細表是一對多的關系.

⑩ 監(jiān)管帳戶資金出入記錄明細表:監(jiān)管賬號,監(jiān)管銀行,合同備案號,銀行記帳日期,交易時間、地點、銀行、類型、方式,收支金額,賬戶余額,轉(zhuǎn)出賬戶和銀行等記錄.

? 商品房銷售合同信息表:記錄了合同備案號,開發(fā)商編號,上市樓宇信息,房屋信息和房屋總價,買受人的信息和付款方式等.

?操作日志表:操作員代碼lgUserID,操作對象lgOptrType,操作記錄說明lgNote,操作成功與否lgStatus,操作日期lgDate,IP和主機名等等.記錄操作用戶的所有操作和相關事件.

3.3 業(yè)務實現(xiàn)

(1)用戶綁定登錄模塊包括用戶管理與綁定.考慮用戶的使用方便,提出兩種登錄綁定方式:

① 監(jiān)管人員通過用戶名和密碼登錄到“鎮(zhèn)江市商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺”的頁面,點擊“綁定微信賬戶”,后臺使用微信接口,生成帶參數(shù)的臨時二維碼鏈接,并返回給前臺頁面顯示,同時建立場景值A與用戶ID的對應關系保存在DB中.接著用戶掃描二維碼,并點擊關注微信公眾號,后臺接收微信服務器推送的場景值A,后臺根據(jù)場景值A,在之前存儲的數(shù)據(jù)表中查詢到對應的用戶ID,在數(shù)據(jù)庫中建立用戶UserID與微信用戶OpenID的對應關系,通知前臺頁面,綁定已完成,刷新頁面,并返回一些微信賬戶信息.完成綁定后,下次用戶再與微信公眾號交互時,根據(jù)OpenID可以找到對應的UserID,即完成身份識別.大體過程如圖6所示.

圖6 系統(tǒng)用戶微信賬號綁定流程

② 因為購房者不是“鎮(zhèn)江市商品房預售資金監(jiān)管信息共享平臺”中的用戶,所以購房者是通過關注微信服務號后,進入注冊界面(圖5(b))進行用戶綁定.首先在數(shù)據(jù)庫中建立用戶OpenID和用戶身份證號的綁定關系表,初始時為空.購房者和微信交互時,系統(tǒng)取到用戶OpenID,檢查上述數(shù)據(jù)表,如發(fā)現(xiàn)該OpenID沒有綁定身份證號,則返回一個用戶綁定界機號獲取驗證碼填寫后提交給數(shù)據(jù)庫服務器進行驗證.

在用戶提交綁定驗證請求后,系統(tǒng)只需要檢查session中有沒有設置的OpenID,沒有自然無效,有則綁定OpenID,此時可以把這個OpenID從session中刪除.然后系統(tǒng)如果驗證用戶身份證號通過后,就把這個OpenID和用戶身份證號綁定起來,加入到在數(shù)據(jù)庫中建立的綁定關系表中.大概流程如圖7所示.

圖7 微信用戶微信賬號綁定流程

(2)主動消息推送模塊實現(xiàn)了對最新售房政策、資金監(jiān)管近況和購房者關注的熱點話題的推送.這是微信自帶的功能,只需設計圖文并茂的消息及時發(fā)布則可實現(xiàn).

(3)多客服模塊實現(xiàn)購房者的在線咨詢.當用戶需要進行在線咨詢時,用戶發(fā)送消息,開發(fā)者服務器處理信息并判斷是否觸發(fā)多客服,如果啟用多客服則返回一個MsgType為transfer_customer_service的消息給微信服務器,微信服務器將用戶當前以及之后一段時間內(nèi)發(fā)送的信息轉(zhuǎn)發(fā)至第三方多客服系統(tǒng),客服同該用戶進行交流.當會話時間達到2小時以上客服還未關閉時,微信服務器會自動關閉會話轉(zhuǎn)發(fā)至多客服,并把原消息發(fā)送到開發(fā)者填寫的URL上.并且用戶處于等待狀態(tài)時,用戶發(fā)送的消息仍會被推送到開發(fā)者填寫的URL上[15].大體工作流程如圖8所示.

(4)微信查詢模塊實現(xiàn)了對監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管資金、個人被監(jiān)管資金額等功能的查詢.此查詢功能是預售款監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)之一,保障資金收支信息的及時反饋.以個人被監(jiān)管資金額查詢?yōu)槔?當用戶輸入姓名和合同備案號等查詢條件,確認查詢時,請求將通過微信客戶端發(fā)送到微信后臺服務器,微信后臺服務器判斷消息有效性后,將有效信息進行數(shù)據(jù)封裝[16],通過HTTP POST方式提交到對應的商品房預售款微信監(jiān)管服務號服務器上.

商品房預售款微信監(jiān)管服務號服務器收到消息后,判斷消息的有效性,對于有效的消息,先解析消息頭,判斷消息類型,再解析完整的消息包,執(zhí)行查詢操作,連接到商品房預售款監(jiān)管信息共享平臺的數(shù)據(jù)庫按參數(shù)條件查詢,并將查詢結果封裝成XML格式的文件,然后發(fā)送至微信后臺服務器.微信后臺服務器接收到該信息進行解析,取出信息內(nèi)容顯示在用戶的微信頁面上(如圖5(d)),完成整個查詢過程.在這個收發(fā)過程中,發(fā)送方和接收方進行了ToUserName和FromUserName值互換,收發(fā)都是以XML格式在后臺進行傳輸.總體流程如圖9所示.

圖8 多客服咨詢過程

圖9 微信消息解析與封裝過程

(5)房屋預售款監(jiān)管流程主要包括5大環(huán)節(jié):賬戶開戶、監(jiān)管簽約、資金收存、資金撥付和撤銷監(jiān)管.資金使用節(jié)點的申請即資金撥付是最重要的監(jiān)管環(huán)節(jié).銀行監(jiān)管預售款由100%的建設資金和10%的不可預見支出組成.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取預售許可證一個月后,系統(tǒng)自動進入該資金使用節(jié)點狀態(tài).開發(fā)企業(yè)向所屬區(qū)縣住建部門申請進行現(xiàn)場施工進度和質(zhì)量查勘,將符合的基礎工程質(zhì)量驗收證明材料上傳,開發(fā)企業(yè)可以申請撥付限額為50%的建設資金.當房屋建設處于結構封頂狀態(tài)時,開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中上傳《單項工程評定驗收記錄》,提交資金使用節(jié)點申請,住建主管部門在監(jiān)管系統(tǒng)審核通過后,開發(fā)企業(yè)可申請撥付限額累計為75%的建設資金.當建設房屋處于竣工驗收時,開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中上傳相關符合交付條件的證明材料,提交資金使用節(jié)點申請,由監(jiān)管銀行進行審核,審批通過后,開發(fā)企業(yè)可申請撥付限額累計為100%的建設資金.當房屋完成所有權初始登記后,開發(fā)企業(yè)在系統(tǒng)中上傳《房屋所有權初始登記證》,提交資金使用申請,銀行進行審核,開發(fā)企業(yè)申請撥付全部不可預見性支出.上述資金可以申請的前提是監(jiān)管賬戶資金大于不可預見支出,當監(jiān)管賬戶資金超出監(jiān)管資金部分,開發(fā)企業(yè)可自行使用.開發(fā)企業(yè)在使用資金前,都需要在系統(tǒng)中申請,審核通過后,打印撥付申請單,申請單上加蓋開發(fā)企業(yè)的財務專用章和法人章,憑該撥付申請單及開發(fā)企業(yè)的支票或電匯單到監(jiān)管銀行申請用款撥付,經(jīng)監(jiān)管銀行審核通過后,監(jiān)管銀行將在2個工作日內(nèi)完成資金撥付.開發(fā)企業(yè)可在完成預售房屋所有權初始登記后,向銀行提出解除監(jiān)管,銀行審核通過后,將解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管.大體資金撥付流程如圖10所示.

圖10 資金使用節(jié)點申請流程

(6)意見留言模塊(圖5(c))是為了方便購房者進行信息咨詢,用戶可以留言自己需要咨詢的問題,并留下聯(lián)系方式,方便監(jiān)管人員針對特殊問題進行深入聯(lián)系了解詳情,同時,監(jiān)管機構會統(tǒng)計熱點問題,進行統(tǒng)一回復,更好的為民服務.

(7)監(jiān)管機構最近服務咨詢點的查詢幫助尋求幫助的公民根據(jù)自身的位置尋找最近的住建部門,此功能需要用戶授權共享自己的位置,選擇咨詢類型.然后將用戶共享的位置與數(shù)據(jù)庫中存儲的監(jiān)管機構地址進行匹配,根據(jù)咨詢服務類型選取業(yè)務部門.最后,將查詢到信息反映在本系統(tǒng)調(diào)用的騰訊地圖上進行標識.效果如圖11所示.

圖11 最近住建部門服務點

(8)日志記錄模塊主要用于記錄用戶登錄時間、登錄人、日登錄次數(shù)以及頁面操作情況,方便管理者進行管理,以防數(shù)據(jù)惡意篡改.

4 結束語

本系統(tǒng)實現(xiàn)商品房預售款微信監(jiān)管服務,帶給監(jiān)管部門和購房者便利.住建部門可以通過微信公眾平臺開展服務,實現(xiàn)移動化辦公,隨時隨地的監(jiān)管資金流向,幫助購房者做好把控.同時購房者也可以實現(xiàn)對自己的購房款進行監(jiān)管.同時,本系統(tǒng)選擇邏輯性相對簡單、內(nèi)容回復簡短的服務功能模塊來實現(xiàn)以縮短微信公眾平臺對消息響應的時間和對數(shù)據(jù)量大小的限制,保障系統(tǒng)正常運行.以后根據(jù)監(jiān)管部門和公眾使用的滿意度會拓展更多的功能需求模塊.

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