工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估研究

道日敖+敖登高娃+張?jiān)ｘP

摘要：工業(yè)用地使用權(quán)抵押在經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的作用。本文利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法和成本逼近法對(duì)通遼市某公司工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格進(jìn)行了估算。結(jié)果表明，在土地市場(chǎng)發(fā)育較不完善的區(qū)域，實(shí)際交易案例較少的情況下，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，二者具有較好的互補(bǔ)作用，是目前比較實(shí)用的組合評(píng)估方法。

關(guān)鍵詞：抵押貸款；工業(yè)用地；土地使用權(quán)；通遼市

Study on the Evaluation of Mortgage Price of Industrial Land Use Right

Daoriao

Inner Mongolia Normal University School of Geography，Hohhot City 010022

Abstract：The right to use land for industrial land has an important role in economic life. In this paper，the benchmark land price correction coefficient method and cost approximation method are used to estimate the mortgage price of industrial land use right of a company in Tongliao city. The results show that the price of industrial land use right is evaluated by using the benchmark land price correction method and the cost approaching method in the case of less developed land area and less actual transaction cases. At present，the more practical combination of assessment methods.

Key words：Mortgage；Industrial land；Land use rights；Tongliao City

1.引言

土地是寶貴的自然資源和資產(chǎn)，是人類不能出讓的生存條件和生產(chǎn)條件[1]，作為重要的生產(chǎn)要素，在被人類開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中會(huì)形成不同的用途，其中工業(yè)用地作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展平臺(tái)為土地要素創(chuàng)造財(cái)富提供了價(jià)值載體[2]。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)[3]，工業(yè)用地屬于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地中的二級(jí)類，是指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。自2006年國(guó)家將工業(yè)用地納入市場(chǎng)配置范圍以來(lái)，特別是2007年11月1日正式生效的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）對(duì)工業(yè)用地出讓方式做出了更加明確的規(guī)定，確立了以招標(biāo)拍賣掛牌方式配置土地資源的制度[2]，工業(yè)用地價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)模式逐步建立[4]，工業(yè)用地價(jià)格問(wèn)題得到各方關(guān)注，基于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估的工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在經(jīng)濟(jì)生活中的作用也更加突出。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，內(nèi)蒙古城鎮(zhèn)化、工業(yè)化近十余年來(lái)處于高速發(fā)展階段，融資籌款成為工業(yè)企業(yè)發(fā)展資金鏈條中的重要環(huán)節(jié)，從而使得工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在融資籌款過(guò)程中占有了極高的地位?；诖吮疚囊晕挥趦?nèi)蒙古東部的通遼市為研究區(qū)域，圍繞既定評(píng)估目的下的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估案例，對(duì)工業(yè)地價(jià)交易案例較少地區(qū)的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行探索性研究。

2.價(jià)格內(nèi)涵及評(píng)估方法

2.1價(jià)格內(nèi)涵

土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式[1]，它是一種物權(quán)擔(dān)保，具有變現(xiàn)能力強(qiáng)，擔(dān)?？尚哦雀叩奶攸c(diǎn)[5]。土地使用權(quán)抵押作為一種特殊的交易方式其價(jià)格類型及評(píng)估也具有獨(dú)特的技術(shù)要求[6]，從其內(nèi)涵來(lái)看，土地使用權(quán)抵押價(jià)格是以抵押方式將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格[7]。因此，可以通過(guò)類推的方式得出工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格是以抵押方式將工業(yè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)正常市場(chǎng)條件下的工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格。

2.2影響因素

綜合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究，影響工業(yè)用地價(jià)格的因素主要集中在地質(zhì)地形條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、集聚因素和交通條件等方面[8-13]。但從國(guó)內(nèi)工業(yè)用地價(jià)格的變化過(guò)程來(lái)看，2006年以前，在投資企業(yè)成為稀缺資源的狀況下，工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議為主，從而形成較低的工業(yè)用地出讓地價(jià)，甚至容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象。在2006年9月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》和2006年12月《全國(guó)工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，規(guī)定了工業(yè)用地出讓價(jià)格的下限。隨著土地市場(chǎng)的逐步完善，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，土地使用權(quán)的取得逐漸從過(guò)去的協(xié)議出讓向招標(biāo)、拍賣、掛牌過(guò)度，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的顯性化和土地利用的最優(yōu)化[14-16]，因此，工業(yè)用地價(jià)格取決于成本費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)成本與政府收益；區(qū)位條件導(dǎo)致的級(jí)差地價(jià)；土地稀缺程度與供求關(guān)系及政策因素等。

2.3評(píng)估方法

在實(shí)際工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估中，主要包括基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本逼近法等評(píng)估方法[17]。本文根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查研究，待估宗地所在區(qū)域位于通遼市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)且待估宗地區(qū)域土地取得及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資料易于通過(guò)調(diào)查和比較得以確定，因此采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法兩種方法測(cè)算該工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格。endprint

2.3.1基準(zhǔn)地價(jià)修正法

是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而取得待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)一般分為7個(gè)步驟：收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；確定待估宗地所處級(jí)別；編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表；確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期和其他修正；確定待估宗地地價(jià)[18]。其計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×（1+修正系數(shù)之和）×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)（1）

2.3.2成本逼近法

是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)納稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的一種基本估算方法[18]。在土地市場(chǎng)不成熟，工業(yè)地價(jià)交易案例不多的情況下，是工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估首選的方法。計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益（2）

3.案例研究

3.1抵押評(píng)估對(duì)象描述

評(píng)估對(duì)象為通遼市某紙業(yè)有限公司，位于通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)八號(hào)路東側(cè)，土地使用權(quán)用途為工業(yè)用地，剩余使用年限為41.82年，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓土地，待估宗地產(chǎn)權(quán)清楚，來(lái)源合法，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定土地?fù)?dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不考慮地上建筑物、構(gòu)建物和地上附著物拆遷補(bǔ)償對(duì)地價(jià)的影響，土地權(quán)利狀況見(jiàn)表1。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象形狀較規(guī)則，所處地段地形平坦，地勢(shì)無(wú)高低起伏，地質(zhì)條件較好，地基承載力一般，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度均為宗地紅線內(nèi)外“七通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通燃?xì)夂图t線內(nèi)場(chǎng)地平整），本次評(píng)估設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通一平”，估價(jià)對(duì)象登記土地面積13333.33m2，土地現(xiàn)狀利用狀況較好。

3.2估價(jià)目的

通遼市某紙業(yè)有限公司因辦理所屬位于通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)八號(hào)路東側(cè)的一宗工業(yè)用地土地使用權(quán)抵押，特委托通遼市通地不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)，為確定土地資產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)。

3.3估價(jià)過(guò)程

3.3.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算土地價(jià)格

通遼市某紙業(yè)有限公司位于通遼市科爾沁區(qū)城市工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)1級(jí)區(qū)域，根據(jù)通遼市國(guó)土資源局2014年公布的通遼市基準(zhǔn)地價(jià)及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，可確定待估宗地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為852元/平方米、區(qū)域因素修正系數(shù)為3.922%、個(gè)別因素修正系數(shù)為4.05%、剩余使用年期修正系數(shù)為0.9732。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001），待估宗地評(píng)估價(jià)格為工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格，地價(jià)定義見(jiàn)表2。利用公式（1），經(jīng)計(jì)算可獲得待估宗地價(jià)格為895.27元/平方米。

3.3.2成本逼近法計(jì)算土地價(jià)格

（1）相關(guān)費(fèi)用的確定

利用成本逼近法（公式（2））計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，首先需要確定相關(guān)費(fèi)用，本研究中各項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)國(guó)家和內(nèi)蒙古自治區(qū)有關(guān)土地估價(jià)方面的法律法規(guī)為依據(jù)確定。

①土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)由土地征收費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金和造地費(fèi)組成。本案例中土地證收費(fèi)，依據(jù)“中華人民共和國(guó)土地管理法”“征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”及其通遼市土地被征用前三年平均年產(chǎn)值和人口數(shù)確定為270000元/畝；征地管理費(fèi)，依據(jù)“征地管理費(fèi)暫行辦法”第5條第1項(xiàng)規(guī)定，征用耕地66.67hm2以下、其他土地133.34hm2以下的，按不超過(guò)土地證收費(fèi)的4%而確定，則征地管理費(fèi)16.20元/平方米；耕地占用稅25（元/）是依據(jù)“內(nèi)蒙古自治區(qū)耕地占用稅實(shí)施辦法”第6條第2項(xiàng)，通遼市人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的旗縣（市、區(qū)），每平方米適用稅額為25元而確定為25元/平方米；新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金，7.50（元/平方米）根據(jù)“國(guó)家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法”第4條第3項(xiàng)規(guī)定，在城市人口不足50萬(wàn)的市，每征用1畝菜地繳納3000元～5000元新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金而確定為7.5元/平方米；造地費(fèi)是指在占用基本農(nóng)田后進(jìn)行的，用地單位按標(biāo)準(zhǔn)繳納重新開(kāi)墾相同數(shù)量和質(zhì)量的耕地的費(fèi)用，本案例中耕地開(kāi)墾費(fèi)按土地征收費(fèi)的1/6計(jì)算，為67.50元/平方米，則土地取得費(fèi)為521.20元/平方米。

②土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

根據(jù)《土地開(kāi)發(fā)費(fèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)》本次評(píng)估取區(qū)域七通一平土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均水平120元/平方米。

③投資利息

利息按照復(fù)利計(jì)算，利息率根據(jù)2014年最新銀行存貸款基準(zhǔn)利率中的1年～5年貸款利率確定為6%，開(kāi)發(fā)期按一年計(jì)，則

利息=土地取得費(fèi)×6%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×[（1+6%）0.5-1]= 34.82元/平方米

④投資利潤(rùn)

利潤(rùn)率取世界銀行對(duì)華投資平均利潤(rùn)率確定為15%，則

利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）×15%=96.18元/平方米

⑤土地增值收益

土地增值收益是對(duì)集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地而言，本案例中待估土地的土地增值收益率確定為20%，則土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息費(fèi)+投資利潤(rùn)）×20%=154.44元/平方米

（2）修正并計(jì)算地價(jià)

無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格為土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息費(fèi)、投資利潤(rùn)和土地增值收益之和，則待估宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)價(jià)格為926.64元/平方米。本研究案例中待估宗地剩余使用年期為41.82年，土地還原利率為6.9%，根據(jù)年期修正系數(shù)公式可獲得其年期修正系數(shù)為0.9386；從待估宗地實(shí)際條件出發(fā)，對(duì)其臨街狀況、外交通便利度、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、宗地自身利用狀況、宗地距鐵路專用線或貨場(chǎng)距離等因素加以相應(yīng)修正，經(jīng)計(jì)算修正系數(shù)為4.05%，則經(jīng)過(guò)修正后土地價(jià)格為904.96元/平方米。endprint

3.3.3土地價(jià)格確定

比較基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法和成本逼近法計(jì)算獲得的土地價(jià)格，二者差異不大，兩種方法的估價(jià)依據(jù)充分，估價(jià)結(jié)果客觀可靠，可以反映當(dāng)?shù)氐膶?shí)際地價(jià)水平。因此選取兩種方法計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為該待估宗地土地使用權(quán)價(jià)格，即為：

土地價(jià)格=（基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法計(jì)算地價(jià)+成本逼近法計(jì)算地價(jià)）/2=（895.27+904.97）/2=900.12（元/平方米）

待估宗地土地面積為13333.33m2，則土地總價(jià)為12001597元。

4.結(jié)論

工業(yè)用地價(jià)格的測(cè)算對(duì)加強(qiáng)地價(jià)管理、促進(jìn)土地集約節(jié)約利用、穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化具有重大作用。工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估作為工業(yè)地價(jià)的類型之一，可為銀行設(shè)定貸款抵押資產(chǎn)數(shù)量、確定貸款人授信額度等方面提供重要的參考依據(jù)，對(duì)保障銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)安全、為企業(yè)提供合理融資，進(jìn)而維護(hù)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展具有重要作用。

一般說(shuō)來(lái)，在土地市場(chǎng)發(fā)育較不完善的區(qū)域，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，即可考慮基準(zhǔn)地價(jià)的政策導(dǎo)向作用，又可彌補(bǔ)由于土地市場(chǎng)發(fā)育不完善區(qū)域，市場(chǎng)資料缺乏而較難運(yùn)用市場(chǎng)比較法、剩余法和收益法等方法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的不足，因此二者具有較好的互補(bǔ)作用，是目前土地市場(chǎng)相對(duì)不完善區(qū)域工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估較好的組合方法之一。

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