淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響

羅毅

摘 要 一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一種先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)常常反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的影響是十分重大的，無(wú)論它的發(fā)展進(jìn)程是過(guò)快或是緩慢，都將對(duì)區(qū)域性的地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生難以忽視的負(fù)面影響。對(duì)此，本文就房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響作簡(jiǎn)要的分析與探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 變化 地方經(jīng)濟(jì) 影響

一、前言

自我國(guó)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得十分迅猛。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”，然而事實(shí)上，房地產(chǎn)這項(xiàng)產(chǎn)業(yè)之所以能夠成為國(guó)民產(chǎn)業(yè)的“頂梁柱”，其根本原因在于房屋是老百姓的剛性需求之一。大到房地產(chǎn)行業(yè)的持證經(jīng)營(yíng)者，小到行業(yè)類的建筑工人，甚至是普通民眾的日常消費(fèi)，其實(shí)都仰仗于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，將直接影響到地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其變化的相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是指專門從事地產(chǎn)租賃、買賣以及抵押等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)場(chǎng)所。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，市場(chǎng)主要是由下面幾個(gè)主要部分組成的，它們分別是市場(chǎng)主體以及市場(chǎng)客體，市場(chǎng)主體即房地產(chǎn)的買方與賣方，市場(chǎng)客體則是指交易的市場(chǎng)對(duì)象。另外，還包括房地產(chǎn)在交易時(shí)的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，這幾個(gè)方面共同構(gòu)建了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可缺少的一個(gè)重要組成部分，它能夠?yàn)槲覀兊牡胤浇?jīng)濟(jì)帶來(lái)極為重大的影響。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)信息化行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，自2005年開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前23～27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對(duì)房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5～10年時(shí)間。2020年住房面積新建需求將達(dá)到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進(jìn)入下降期。在過(guò)去十年中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說(shuō)，房地產(chǎn)無(wú)法對(duì)剩下的2/3經(jīng)濟(jì)帶來(lái)支持，而中國(guó)房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無(wú)法實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，但對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”還是意義重大的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律的約束，通常在特定條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)受到諸如市場(chǎng)供求、價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)等各方面因素的制約。而且房地產(chǎn)所涉及的商品與市場(chǎng)其余類型的商品相比較，無(wú)論是從價(jià)格、定位、用途乃至于市場(chǎng)主導(dǎo)地位來(lái)看，其本身就具有非常獨(dú)特的屬性。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格普遍都在飆升，人們對(duì)于住房的購(gòu)買意愿亦十分強(qiáng)烈。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮更是為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了積極的影響，大幅度促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

由于近年來(lái)房產(chǎn)泡沫系數(shù)較高，國(guó)家制定了租房落戶以及房屋限購(gòu)等政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲，據(jù)2016～2018年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)住宅的銷售價(jià)格相比以往降低了至少5.6%，到2018年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)位主要以平緩上漲為大體趨勢(shì)，國(guó)家制定的相關(guān)政策是為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，以此帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)?？傮w而言，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化主要可以從三個(gè)方向來(lái)分析：第一，從個(gè)人住房信貸市場(chǎng)來(lái)看，今年的房地產(chǎn)調(diào)控力度較為平緩，“買房熱”的現(xiàn)象得到一定程度的控制，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期;第二，在金融投資方面，投融資方面的結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，政府將加強(qiáng)全面性的風(fēng)險(xiǎn)控制;第三，房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的總體銷售面積呈現(xiàn)下滑姿態(tài)，許多小戶型的住房會(huì)在一定程度上得到增長(zhǎng)，居民住宅趨勢(shì)逐漸趨向于小戶型，其更能得到社會(huì)大眾的認(rèn)可。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的具體影響

（一）降低地方財(cái)政收入

眾所周知，購(gòu)置土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的基礎(chǔ)保障，它是確保后續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵步驟。土地在進(jìn)行詳細(xì)的交易過(guò)程當(dāng)中會(huì)涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及契稅等多種稅種，所有的稅種收入都是通過(guò)購(gòu)置土地成交額度來(lái)確定的。近年來(lái)，國(guó)家為了維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得購(gòu)置土地的需求得到一定程度的抑制，這在一定程度上就限制了地方政府的稅收，影響到了政府的財(cái)政收入。雖然這從表面上看似乎是放緩了地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，但事實(shí)上這恰恰是為了維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

（二）影響地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)是地方居民進(jìn)行消費(fèi)投資的一個(gè)重要指標(biāo)，亦是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)條件。總體而言，平穩(wěn)、良性的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境能夠給當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)更加完善、健康的居住條件，合理的投資理念。反過(guò)來(lái)看，倘若一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格方面的惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)猛烈的飆升，久而久之就會(huì)引發(fā)當(dāng)?shù)胤课葙?gòu)買過(guò)熱的不良現(xiàn)象。這在某種程度上會(huì)降低居民的消費(fèi)水平，導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)抵制、厭惡情緒，最終將影響到地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

在2015年至2017年期間，全國(guó)各地的房地產(chǎn)行業(yè)都出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)，各地的房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致地方居民的家庭收入幾乎全部用于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，出現(xiàn)了許多炒房事件。這種現(xiàn)象對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的影響顯然是十分惡劣的，而且也會(huì)從根本上影響到地方居民的生活質(zhì)量。不過(guò)，隨著政府相繼出臺(tái)房屋限購(gòu)、棚租戶等相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，人們手頭的收入才得以用于其他行業(yè)的投資，從而為其他行業(yè)帶來(lái)更多新的機(jī)會(huì)。

（三）影響地方金融行業(yè)的穩(wěn)定

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)于地方金融行業(yè)的影響，最直接的就是貸款人棄房跑路，銀行將接下一大批房子，留下大量的爛賬。這些房子囤積過(guò)多在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法賣出，而當(dāng)?shù)乜蛻舻拇婵疃ㄈ贿€需歸還，人們便會(huì)紛紛去往銀行進(jìn)行擠兌。這時(shí)候央行肯定需要發(fā)揮作用，降低銀行存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)通過(guò)公開市場(chǎng)操作對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行逆回購(gòu)。試想，這種局面勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步助漲物價(jià)，從而影響地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

四、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的具體舉措

（一）加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲過(guò)于迅速，這在一定程度上影響了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房需求。因?yàn)橛泻芏嗳苏J(rèn)為購(gòu)買房屋是一項(xiàng)最為基本的需求，然而過(guò)于高昂的價(jià)格幾乎掏空了居民的腰包，有些地方甚至出現(xiàn)房產(chǎn)亂象。為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，一定要加大房屋租賃業(yè)的建設(shè)力度，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓每個(gè)人都可以有房住。

具體的實(shí)行策略：一方面，多鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商租房與售房同步進(jìn)行，構(gòu)建專門的房屋租賃機(jī)構(gòu)，并且鼓勵(lì)租房落戶、房屋托管等，從多個(gè)角度去維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定;另一方面，要進(jìn)一步開拓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使當(dāng)?shù)鼐用衲軌蛉巳硕加凶约旱淖》?，每一個(gè)人都能夠安穩(wěn)的落戶，從而提高人們的存款能力與消費(fèi)能力，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)與發(fā)展。

（二）加大安居工程的建設(shè)力度

為了進(jìn)一步解決中低收入住房困難戶的住房問(wèn)題，政府已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)落實(shí)了安居工程的建設(shè)?？梢詮囊韵聨追矫嬷郑旱谝唬鶕?jù)城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力，合理規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，用于中低收入人群;第二，建設(shè)一部分公租房用于微收入和低保人群，讓住房困難的和新就業(yè)的這些處在社會(huì)“夾心層”的人都有房可住;第三，加大棚戶區(qū)改造，在加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施改善、提升城市整體居住環(huán)境的同時(shí)，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;第四，適當(dāng)修建一部分商品房用于中高收入人群的投資與居住，緩解政府的資金壓力，平衡政府財(cái)政收入，維護(hù)地方經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）拓展房地產(chǎn)融資渠道，加大監(jiān)督力度

從現(xiàn)階段的情況來(lái)看，大部分的融資渠道都涉及銀行或者相關(guān)信托機(jī)構(gòu)。由于對(duì)應(yīng)的資金量巨大，政府必須拓展房地產(chǎn)融資的渠道，讓資金來(lái)源更加多元化。在某些房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行資金使用的過(guò)程中，即便款項(xiàng)已經(jīng)劃撥出去，相關(guān)部門還需要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，確保交易資金不會(huì)浪費(fèi)。對(duì)于某些限制資金的使用一定要保障固定收益，對(duì)一些短期性的投資進(jìn)行更加合理的規(guī)劃，避免任何盲目投資行為。資金在具體的使用過(guò)程中，要保障其正常的使用效率與周轉(zhuǎn)效率，從而有效地保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）出臺(tái)修正相關(guān)稅收政策，加大政府調(diào)控力度

關(guān)于房地產(chǎn)稅收，一直以來(lái)都是地方財(cái)政收入的重要組成部分，亦是國(guó)家對(duì)地方經(jīng)濟(jì)施行宏觀調(diào)控的一種良性舉措。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的情況下，房地產(chǎn)稅制的革新可以說(shuō)是勢(shì)在必行的。由于某些地區(qū)存在不公平的稅收機(jī)制，為了確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化、穩(wěn)定化發(fā)展，一定要采用公開透明的稅收機(jī)制，讓房地產(chǎn)稅收更加規(guī)范化。對(duì)于購(gòu)置土地征用的契稅，房屋銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的契稅等都需要嚴(yán)格地進(jìn)行修正，避免重復(fù)征稅的情況。如果條件允許，地方政府的征稅范圍可以從城市擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)。總體而言，只有不斷加大政策的調(diào)控力度，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能更加穩(wěn)定健康，也才能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛。

五、結(jié)語(yǔ)

不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的重要影響。房地產(chǎn)行業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)涉及的各行各業(yè)都存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，相關(guān)部門一定要加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的改革，逐漸建立更加健全、完善的管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步施行宏觀調(diào)控，爭(zhēng)取人人都有房住，讓人們安居樂(lè)業(yè)。

（作者單位為米脂縣房產(chǎn)交易中心）

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