郭耀名們的凜冬

張友紅

2002年，光耀地產(chǎn)發(fā)跡于廣東惠州，由廣東汕尾人郭耀名創(chuàng)立。受益于深圳投資客，光耀地產(chǎn)在惠州風生水起，這也讓它在5年后成為了惠州城區(qū)銷售冠軍，并將總部遷入深圳。激進式擴張下，光耀地產(chǎn)的資金需求越來越大，而它一直謀求的通過與資本市場接軌以拓寬融資渠道，結(jié)果卻不盡如人意。重組的再一次失敗，郭耀名終是“成也惠州，敗也惠州”了……

商場如戰(zhàn)場，四季亦有更替，地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)著春夏秋冬、風水流轉(zhuǎn)，企業(yè)們在此之間的跌宕起落是再正常不過的事，本就是“浮沉千古事，誰與問東流”……

幾家歡喜幾家愁

2017年的12月底，除了每天跑步，郁亮也忙著做總結(jié)報告。過去的一年，結(jié)束了寶萬之爭，王石卸位，他成為了萬科掌舵人。他在年末萬科的目標與行動溝通會上引用了一句，“未來已來，只是尚未流行?！边@一年，萬科A漲了80%，股價創(chuàng)歷史新高。

黃其森比他更兇猛，泰禾九天就達到萬科A一年的股價漲幅數(shù)據(jù)。泰禾集團在近9個交易日漲了82%，包括5個漲停，近3個交易日連續(xù)漲停。他接受媒體采訪時豪言：2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。

2000億，但泰禾并不是冠軍，房產(chǎn)企業(yè)去年一年的銷售冠軍是碧桂園，神秘女富豪楊惠妍帶領(lǐng)下的企業(yè)。過去一年，她的企業(yè)碧桂園賣出了5508億元的房子銷售額，同比增長78.37%。花旗預測，買進房產(chǎn)股票里，碧桂園最值得期待。

然而，這些在許家印那兒，都還只是小意思——2017年，恒大股價漲了近500%，許家印超越王健林、馬云、馬化騰，成為雙料中國首富。這是地產(chǎn)商們集體樂開花的一年。但這也不是所有的節(jié)奏。一個叫郭耀名的地產(chǎn)商，不得不在這一年年底接受地方法院對自己申請公司破產(chǎn)的處理。

2018年1月5日，《惠州日報》發(fā)布了《關(guān)于光耀集團有限公司重整案件競爭方式指定管理人的公告》。公告顯示，廣東省惠州市中級人民法院于2017年12月11日受理光耀集團有限公司申請破產(chǎn)重整案。該公司截至2016年6月30日，資產(chǎn)清查總額約64.03億元，負債清查總額約79.74億元。另外，該公司為關(guān)聯(lián)公司提供擔保產(chǎn)生的負債約26.21億元，以上債務共計約105.94億元。

光耀集團，曾經(jīng)也是一家知名的房地產(chǎn)商，成立第五年就拿下惠州地區(qū)的銷售冠軍。創(chuàng)始人郭耀名也是小有名氣的潮汕商人，四十多歲。他用十年的時間把自己的地產(chǎn)公司擠進全國百強。但是，在房產(chǎn)股集體狂歡的2018年來臨之前，它卻正式宣告倒下了。

這并不是個案。

大房產(chǎn)商正在乘著這輪地產(chǎn)股東風越來越大，小地產(chǎn)商日益萎縮。來自克而瑞、中指院等研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)板塊中2017年上漲的個股只有35只，有92只個股出現(xiàn)不同程度下跌。龍頭集中度還在大幅提升。Top10的房企集中度歷史性地達到了24%，而Top100的房企集中度已經(jīng)超過50%。有趣的是，2017年合同銷售金額500億元以上的公司提升到了38家，而500億以下的公司減少了17家。

如果單看企業(yè)數(shù)量，恐怕是死的比躍龍門的多。郭耀名的光耀地產(chǎn)只是死亡名單上的一員。

郭耀名的惠州成敗

郭耀名的轉(zhuǎn)折，苗頭出現(xiàn)在2008年。

為穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長，應對經(jīng)濟危機，刺激消費，國家密集出臺了土地、建設(shè)、財稅、信貸和保障房等調(diào)控政策，大幅度降低了住房開發(fā)、購買及二手住房轉(zhuǎn)讓的門檻。實施了被當時認為史上最寬松的鼓勵政策。各地大興土木，購房熱潮興起。房地產(chǎn)商們也都開始做大計劃。

此時的郭耀名也想借風做大。之前，他用了不到十年的時間把光耀地產(chǎn)從一個默默無聞的地方小房地產(chǎn)商做進全國百強地產(chǎn)，他開發(fā)的以“全球候鳥度假地”為特色的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)模式全國聞名。媒體描述的郭耀名，“與大多數(shù)成功的潮汕老板類似，郭耀名的血液里流淌著不服輸?shù)膶嵏蓜艃?、先人一步的獨到洞察力以及敢于鋪大攤子的冒險因子。”

郭耀名也是個追求盡善盡美的人，曾經(jīng)他的業(yè)務涉及證券和實業(yè)，二分之一精力做地產(chǎn)。為了做好地產(chǎn)，他停了其他業(yè)務專心做一件事。他信奉，“做一件事就要投入90%的精力?！痹谒磥?，2008年的政策東風對自己是個機遇。

2011年5月，他將原名郭贊明變更為郭耀名，取意為“光耀基業(yè)，名揚四?！?，期間更透露出將總部遷至北京的信息。同時，郭耀名還想著上市。為此，他努力了兩次。第一次是2011年，收購了新都酒店想借殼上市，3年投了10億元。但收購完后，政策不支持重組。第二次是進入礦業(yè)，想通過礦業(yè)來重組上市，花了2億元在湖南買了兩個礦井，之后礦業(yè)走下坡路，導致第二次重組失敗。

為了發(fā)展和上市，郭耀名借了很多民間借貸，高利貸利滾利，借貸規(guī)模占光耀地產(chǎn)整個融資規(guī)模的三分之一。郭后來也承認，由于借用時間長，比如借了15億元左右，利息就高達十幾億元。他后來回憶那段很拼很趕的日子，“這一輪調(diào)控提醒了我們，有的時候不能太沖，有時候還要收收線。追求一個東西想追求到底。人有時候就是有那種擰勁，你就鉆進去了。”鉆進去了的郭耀名被斷裂的資金鏈困得死死的。他是個性情仗義的人，員工和消費者紛紛維權(quán)，徹底斷了各路資金，他甚至出售了自己的兩處房產(chǎn)想用來給員工發(fā)工資。476萬，最終被法院截住了。

有采訪過他的記者評價，“感覺這個人會東山再起吧，因為他在惠州、潮汕這個商人圈子里，還是很有號召力的。”他還是當?shù)厣虝L。但威信，卻沒能給他融來錢。最終，在2014年，光耀地產(chǎn)旗下多個地產(chǎn)項目停滯，銀行終止了放貸，郭光耀的資金鏈徹底斷裂。

回頭看，在那一輪風風火火的房產(chǎn)大躍進里，有錢的大房地產(chǎn)商乘東風扶搖直上再上一臺階。筆者查看萬科近十年的銷售額，2009年是634億，到2010年銷售額首次破千億，此后逐年大幅增加。而經(jīng)不住折騰的小房地產(chǎn)商則被資金困得死死的。2012年，位于杭州的金星房地產(chǎn)早早地宣布破產(chǎn)了，原因是還不上高利貸，銀行貸款下不來，資不抵債。行業(yè)政策大機會，成為小房地產(chǎn)商們的大掃蕩。

2014年，郭耀名說，再給他3到5個億，光耀地產(chǎn)就能緩過來。三五個億，對地產(chǎn)商而言不是大錢。過去的2017年，許家印身價增加了2100多億元，中國恒大股價從4.98港元一路漲到32.5港元，2017年12月29日收報26.95港元，足足漲了4倍多。按這個速度平均下來，許家印平均每天增加6億元。恒大的樓盤，平均一天銷售額10個億。

凜冬過后 何去何從

按照老百姓的算法，許家印也差錢。2016年恒大中報顯示，截至當期，其借款總額為3813億，資產(chǎn)負債率一度“爆表”超過80%。每天還著7000萬的利息。但是，許家印用這些借款早早地儲備了海量土地，當年的中報，中國恒大截至當期的土地儲備高達1.86億㎡，連續(xù)多年位居全國第一。1.86億㎡的優(yōu)質(zhì)土地，市場估值已高達5700億，土地增值額更高達3105億。青山在，有柴燒。 2017年，恒大大賺，年中曾表示2017年年末恒大資產(chǎn)負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

2017年這一年，許家印楊惠妍們在排隊漲股價，更多郭耀名們也在排隊被清場。郭耀名沒借到這么多錢，沒有高負債率，沒有現(xiàn)金流，沒有巨大的土地儲備。最終，也成了沒錢人。2011年，郭耀名曾說，“房地產(chǎn)的門檻不太高，有了創(chuàng)新和速度，在不調(diào)控的情況下，如果膽子大，誰都可以做房地產(chǎn)?，F(xiàn)在形勢比較困難的情況下，膽子大還不夠，但加上小小智慧就可以?！彼凸懒苏{(diào)控，也低估了速度帶來的副作用。從2008年到今天，調(diào)控越來越密集，這是個政策和資本同等重要的行業(yè)。這一點，郭耀名敗過許家印不止一點半點。密集出入于政府各種會議的“老干部”許家印深諳此道。

郭耀名之后，光耀地產(chǎn)所在的惠州房地產(chǎn)公司都不同程度的陷入了危機?；葜葜猓灿泻退麄兿嗤\的房產(chǎn)企業(yè)。去年年中，安徽最大房企，文一集團，被爆資金鏈緊張。2018年1月5日，河南省舞鋼市人民法院發(fā)布了對河南海文置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整第一次債權(quán)人會議有關(guān)事項公告。業(yè)內(nèi)人士早就關(guān)注到這個趨勢，稱：房企TOP3及TOP10集中度提升幅度遠超去年水平，行業(yè)集中度提升速度遠超預期，在偏緊的政策基調(diào)及高企的地價背景下，龍頭集中度仍將繼續(xù)提升，2018年樓市或迎成交小年，房企“分化與轉(zhuǎn)型”的趨勢仍將持續(xù)。