EPC總承包模式在房地產(chǎn)項目管理中的運用

牛建杰

（中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司 湖北武漢 430223）

前言

EPC總承包模式，即為Engineering Procurement Construction，意指在業(yè)主委托的前提下，工程總承包單位根據(jù)相關(guān)的合同內(nèi)容，承包工程項目的所有環(huán)節(jié)，包括設(shè)計、采購、施工等。通常情況下，EPC總承包模式會在總價合同的保障下實施，所以可以在很大程度上保證房地產(chǎn)項目的進度、質(zhì)量、成本等，進而廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)項目管理之中。

1 工程概況

本項目位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)湯遜湖北路南北兩側(cè)、城市三環(huán)線的南側(cè)、民族大道的西側(cè)位置，由中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)的中冶南方國際社區(qū)項目（如圖1所示）。就建設(shè)內(nèi)容來說，本項目地塊為兩塊，即南區(qū)、北區(qū)，項目的總占地面積為168050.27m2，而規(guī)劃凈用地面積等于153584.87m2，該建筑的總面積達到307377m2。在建筑之中，包括77330m2的商業(yè)面積、153047m2的住宅面積，具體數(shù)據(jù)如表1所示。在該房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，預(yù)計投資額度等于157388萬元，單位自籌資金等于66089萬元，剩余的91299萬元為銀行貸款。表1為國際社區(qū)建設(shè)項目的相關(guān)數(shù)據(jù)。

表1 國際社區(qū)項目相關(guān)數(shù)據(jù)

2 EPC總承包模式在房地產(chǎn)項目管理中的優(yōu)勢

結(jié)合EPC總承包模式的內(nèi)涵能夠發(fā)現(xiàn)，將其應(yīng)用在房地產(chǎn)項目管理中，其自身在很多方面都有著顯著的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)在以下幾方面：

圖1 中冶南方國際社區(qū)項目效果圖

（1）集成化優(yōu)勢。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理模式中，因為運營、施工、設(shè)計等方面的因素，并沒有統(tǒng)一的管理模式，常常會出現(xiàn)脫節(jié)等問題，影響房地產(chǎn)項目的發(fā)展。在中冶南方國際社區(qū)項目的建設(shè)中，將EPC總承包模式應(yīng)用在房地產(chǎn)項目管理中，對項目中的設(shè)計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、采購環(huán)節(jié)等，進行集成化的管理（如圖2所示），實現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利之間的統(tǒng)一，從而保證項目能夠順利、協(xié)調(diào)的進行。

（2）信息化優(yōu)勢。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理模式中，基本上由多個建設(shè)單位同時開展工作，但是相互之間并不會對信息進行共享，主要是因為缺乏共享平臺，從而出現(xiàn)信息不對稱等問題。在國際社區(qū)項目的施工中承建單位采用EPC總承包模式，并對BIM進行可視化管理，進而能夠解決信息不對稱等問題，提高各種信息的利用率，進而實現(xiàn)信息化的管理，提高管理工作的智能化水平[1]。

圖2 EPC總承包模式的集成化表現(xiàn)

（3）專業(yè)化優(yōu)勢。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目管理相比，EPC總承包模式的應(yīng)用要求總承包單位，必須具有較高的管理水平、雄厚的資金、良好的信譽形象等，如中冶南方工程技術(shù)有限公司，只有這樣才能夠充分發(fā)揮EPC總承包模式的優(yōu)勢。同時，基于這樣的前提，可以在根本上保障房地產(chǎn)項目的質(zhì)量、進度，推進施工穩(wěn)步進行。

3 EPC總承包模式在房地產(chǎn)項目管理中的運用

3.1 現(xiàn)狀分析

結(jié)合中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司對國際社區(qū)項目的管理，發(fā)現(xiàn)EPC總承包模式在房地產(chǎn)項目管理中，其應(yīng)用現(xiàn)狀存在著一些不足，具體體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）企業(yè)方面。總體而言，中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司的資金實力非常雄厚，其所投資建設(shè)的國際社區(qū)項目，是武漢市第一個采用EPC總承包模式的項目，其具有敢為人先的魄力。但是在具體的應(yīng)用中，依然存在傳統(tǒng)管理模式的影子，包括信息共享不及時、風(fēng)險分擔(dān)不均勻等，影響EPC總承包模式的應(yīng)用效果。

（2）設(shè)計方面。①設(shè)計人員缺乏優(yōu)化設(shè)計的工作動力，設(shè)計過于保守。實際上，通過優(yōu)化設(shè)計能夠在很大程度上，減少房地產(chǎn)項目中成本的運用，進而保證企業(yè)的效益。但是，在具體的設(shè)計工作中，各方在利益方面很難達成共識，進而不利于優(yōu)化設(shè)計的推進。②設(shè)計人員的權(quán)威性不被認可，即建設(shè)單位等質(zhì)疑設(shè)計人員的水平，所以就會影響合作的效果，影響設(shè)計的質(zhì)量。

（3）技術(shù)方面。雖然在應(yīng)用EPC總承包模式的過程中，利用了BIM等先進的技術(shù)方式，但是存在一定的局限性，不僅無法發(fā)揮先進技術(shù)的作用，還會影響EPC總承包模式的應(yīng)用效果，降低房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量。

3.2 優(yōu)化對策

3.2.1 提升企業(yè)的總體能力

（1）企業(yè)應(yīng)該對組織進行創(chuàng)新。EPC總承包模式的應(yīng)用具有明顯的復(fù)雜性特征，因此會產(chǎn)生很多不同層次的組織機構(gòu)、工作內(nèi)容，如圖3所示。因此，EPC總承包模式的應(yīng)用，對企業(yè)、人員都有著很高的要求。為了能夠解決國際社區(qū)項目管理中的不足，中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司應(yīng)該積極創(chuàng)新組織，基于業(yè)務(wù)拓展、重組等方式，優(yōu)化具體的施工環(huán)節(jié)、咨詢環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)等，從而全面提升企業(yè)的能力，并可以進一步強化自身的信譽。在這一基礎(chǔ)上，企業(yè)可以構(gòu)建一個EPC總承包模式應(yīng)用管理部門，保證項目管理工作的專業(yè)性、及時性、系統(tǒng)性，以此來保證國際社區(qū)項目施工的順利性。

（2）企業(yè)應(yīng)該重視合同風(fēng)險控制。就當(dāng)前的現(xiàn)狀來說，中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司合同風(fēng)險防范、控制的意識依然需要進一步強化。因為EPC總承包模式下合同具有一定的特殊性，所以企業(yè)必須依據(jù)正確的法律方式、規(guī)定等，完成合同的管理工作，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并第一時間進行處理、解決，避免企業(yè)、項目等受到風(fēng)險的影響。在風(fēng)險控制的過程中，企業(yè)應(yīng)該掌握業(yè)主的具體意圖，對雙方各自應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險問題，進行清晰、準確的劃分，從而能夠?qū)L(fēng)險將至最低，強化房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量、效果。

3.2.2 重視設(shè)計管理的工作

圖3 EPC總承包模式的應(yīng)用流程

在任何房地產(chǎn)項目中，其設(shè)計環(huán)節(jié)的效果都對項目的成本、施工，有著非常直接的影響，所以必須加大對設(shè)計環(huán)節(jié)的管理，尤其是應(yīng)用EPC總承包模式的過程中[2]。具體來說，應(yīng)用EPC總承包模式的房地產(chǎn)項目管理工作，其對項目有著75%左右的直接影響，因此中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司應(yīng)該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，依靠母公司中冶南方工程技術(shù)有限公司的強大設(shè)計能力，督促母公司提供優(yōu)質(zhì)的設(shè)計服務(wù)，從而做好房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作。

不僅如此，企業(yè)應(yīng)該給予設(shè)計人員足夠的信任，從而優(yōu)化雙方的合作效果。具體來說，中冶南方（武漢）置業(yè)有限公司需要與設(shè)計人員進行深入的技術(shù)交底，然后對設(shè)計結(jié)果進行討論、分析，明確指出設(shè)計圖紙的不足，在雙方的討論中對設(shè)計進行優(yōu)化，給予設(shè)計人員足夠的優(yōu)化設(shè)計動力。通過這樣的方式，能夠在保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量的同時，降低施工等環(huán)節(jié)的成本需求，增強房地產(chǎn)項目管理的有效性，并以此來發(fā)揮EPC總承包模式的應(yīng)用價值。

3.2.3 應(yīng)用BIM等先進技術(shù)

就EPC總承包模式的優(yōu)勢來說，就是將項目管理、專業(yè)能力等，進行更加深入的融合，從而能夠提高承包單位的綜合實力，包括優(yōu)化管理、積累經(jīng)驗等，保證房產(chǎn)項目能夠?qū)崿F(xiàn)計劃的目標[3]。因此，建筑承包單位要想獲得更加長久、穩(wěn)定的發(fā)展，就應(yīng)該積極將EPC總承包模式應(yīng)用在工作中，同時結(jié)合BIM等先進技術(shù)的優(yōu)勢，構(gòu)建科學(xué)的、有效的管理模式。

以BIM技術(shù)為例，其具有信息傳遞快捷化、參數(shù)化、可視化的優(yōu)勢，可以對房地產(chǎn)項目全生命周期的信息，進行集中化顯示，從而為EPC總承包模式的應(yīng)用提供統(tǒng)一的平臺，提高項目管理工作的信息化、集成化水平。由此能夠發(fā)現(xiàn)，深化BIM等先進技術(shù)的應(yīng)用，并以此構(gòu)建房地產(chǎn)項目管理平臺，能夠在很大程度上發(fā)揮EPC總承包模式的優(yōu)勢，在根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的目標。

4 結(jié)語

綜上所述，在很多房地產(chǎn)項目之中，因為管理工作的需要，所以將EPC總承包模式應(yīng)用其中，為后續(xù)的工作帶來了很多的便利。在這樣的前提下，相關(guān)人員應(yīng)該掌握EPC總承包模式在項目管理中應(yīng)用的現(xiàn)狀，并根據(jù)問題制定針對性的解決策略，充分發(fā)揮EPC總承包模式的優(yōu)勢，并優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理的方式，推動房地產(chǎn)項目穩(wěn)定推進。