淺談測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

劉建芳 呂建斌

（杭州紫薇園勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 浙江杭州 310000）

前言

房產(chǎn)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論在建筑規(guī)劃還是實(shí)際開(kāi)發(fā)都要進(jìn)行完備的工程測(cè)量。準(zhǔn)確的測(cè)量數(shù)據(jù)可以大幅度提高工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率，保證房產(chǎn)工程質(zhì)量。現(xiàn)今我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量技術(shù)在逐步創(chuàng)新，并不斷取得新的突破。較過(guò)去的測(cè)量技術(shù)其效率與準(zhǔn)確度都明顯有所提高，并被廣泛應(yīng)用于現(xiàn)代工程。先進(jìn)的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)為房產(chǎn)項(xiàng)目提供了更加可靠的技術(shù)依據(jù)，對(duì)我國(guó)房產(chǎn)事業(yè)起到了促進(jìn)作用。

1 房產(chǎn)測(cè)繪概述及重要性

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)述

房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪技術(shù)的某一分支，主要針對(duì)房屋及房產(chǎn)用地的位置、自然狀況、所屬權(quán)限等實(shí)際利用情況進(jìn)行分析，進(jìn)而為房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供信息基礎(chǔ)。房產(chǎn)測(cè)繪包括項(xiàng)目測(cè)繪與基礎(chǔ)測(cè)繪。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪側(cè)重房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及多種管理方面的權(quán)限，主要包括了對(duì)其相關(guān)數(shù)據(jù)、表、平面圖等的測(cè)繪，影響著房屋的操作與權(quán)屬管理方面的活動(dòng)；房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪主要對(duì)房屋的范圍、測(cè)繪操作人員與操作設(shè)備進(jìn)行要求，測(cè)繪人員必須具備專業(yè)的測(cè)繪技能與規(guī)范的測(cè)繪操作。未經(jīng)法律認(rèn)可的房產(chǎn)項(xiàng)目不能進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪重要性

1.2.1 為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)

房屋是人們生活的重要環(huán)境，對(duì)于房產(chǎn)的確立與管理等問(wèn)題，人們都十分重視。為了確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，要進(jìn)一步以明確的法律手段對(duì)其進(jìn)行維護(hù)。管理部門(mén)應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)的房屋測(cè)繪與登記，以書(shū)面形式備份，并對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行使用資格證書(shū)的頒發(fā)，作為使用房屋及保障權(quán)益的重要依據(jù)。規(guī)范的房產(chǎn)登記流程，嚴(yán)格的房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的法律權(quán)益提供了雙重保障。同時(shí)，也規(guī)范了我國(guó)違章建筑等行為，對(duì)房產(chǎn)糾紛或土地使用權(quán)等問(wèn)題的解決提供了重要憑證。

1.2.2 為房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

我國(guó)在房產(chǎn)測(cè)量方法與測(cè)量人員要求上有著明確的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)的測(cè)量人員與先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)提供了準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果，使得相關(guān)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際情況等有了更加清楚的了解。房產(chǎn)測(cè)繪為城市規(guī)劃、農(nóng)村改造等發(fā)展提供了更加清晰的數(shù)據(jù)，使得我國(guó)在土地利用開(kāi)發(fā)上有了更加合理的依據(jù)，同時(shí)也使得相關(guān)部門(mén)在對(duì)房產(chǎn)規(guī)劃管理上更加便捷，能夠更加及時(shí)的對(duì)一些突發(fā)房產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行決策。

1.2.3 保障了商品房的真實(shí)性

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛，房產(chǎn)市場(chǎng)的商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但人們對(duì)房屋的熱情只增不減。一些不法開(kāi)發(fā)商為了牟取利益，在房屋宣傳時(shí)進(jìn)行虛假面積宣傳，在銷售時(shí)做小動(dòng)作，這一行為嚴(yán)重?fù)p失了一些不明群眾的切身利益。在法律保障下，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的數(shù)據(jù)更加直觀的體現(xiàn)在群眾眼前，規(guī)范著房屋銷售人員的行為，切實(shí)保障了房屋交易的公平與雙方的利益，同時(shí)也營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。

2 房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集

①航拍攝像技術(shù)：通過(guò)專門(mén)的測(cè)繪儀器或模擬精確的數(shù)字化設(shè)備，對(duì)航拍攝取的信息進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將其呈現(xiàn)為具體的信息。②電子經(jīng)緯儀、全站儀等：通過(guò)測(cè)距測(cè)角設(shè)備對(duì)房產(chǎn)的角度、距離等幾何信息進(jìn)行測(cè)繪，并將采集到的信息存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)中。在操作這些儀器進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集時(shí)，要嚴(yán)格根據(jù)測(cè)量規(guī)范，結(jié)合檢測(cè)站的信號(hào)、作業(yè)口、實(shí)際天氣溫度進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量。③數(shù)字化收集：通過(guò)數(shù)字化設(shè)備對(duì)已經(jīng)擁有的圖件資料進(jìn)行掃描，其實(shí)轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的數(shù)據(jù)化信息，并手動(dòng)錄入信息，在對(duì)圖件資料進(jìn)行數(shù)字化的過(guò)程應(yīng)預(yù)先確認(rèn)圖件資料的完整性，確認(rèn)無(wú)誤后再進(jìn)行掃描。

3 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的特征

現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)屬于信息化測(cè)繪技術(shù)，以激光與計(jì)算機(jī)技術(shù)為主，改善了以往傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)的落后性，在很多方面有了明顯提高，能夠滿足當(dāng)前社會(huì)的測(cè)繪需求。具有時(shí)效性強(qiáng)，圖像清晰、內(nèi)容符合實(shí)際、數(shù)據(jù)精確度高等特點(diǎn)，集測(cè)繪、外業(yè)、內(nèi)衣于一身，實(shí)現(xiàn)了一體化。其主要測(cè)繪產(chǎn)品有電子經(jīng)緯儀、激光指向儀以及3S等測(cè)繪軟硬件，以其快捷高效的操作模式，先進(jìn)的計(jì)算機(jī)等技術(shù)，極大的推動(dòng)著我國(guó)現(xiàn)代事業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)其他行業(yè)也起到了促進(jìn)作用。

4 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)及其應(yīng)用分析

4.1 全球定位系統(tǒng)技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS（全球定位系統(tǒng)）是房產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用較為普遍的測(cè)量技術(shù)，又稱衛(wèi)星定位系統(tǒng)。其全球覆蓋率高達(dá)98%，其訊號(hào)穿透性強(qiáng)，三維定速定時(shí)高精度；快速、省時(shí)、高效率；應(yīng)用廣泛、多功能。具有多重優(yōu)點(diǎn)，被廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域并起到了重要作用。在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域，全球定位系統(tǒng)作為制作房產(chǎn)成圖與定義圖件的媒介，將各自取得的圖像實(shí)現(xiàn)連接，進(jìn)一步精確了房屋面積，使房屋一些信息更加具體化。GPS有效解決了常規(guī)測(cè)量的控制點(diǎn)局限的問(wèn)題，使其在平面測(cè)量時(shí)，控制點(diǎn)之間不互相通視也能得出結(jié)果。根據(jù)GPS需求對(duì)控制點(diǎn)進(jìn)行合理選取，能更加確保GPS的精確度，從而的到房產(chǎn)信息更加接近實(shí)際情況。RTK（載波相位差分技術(shù)）是目前全球定位系統(tǒng)中較為先進(jìn)創(chuàng)新的GPS測(cè)量技術(shù)，因?yàn)槠洳僮魃细鼮楹?jiǎn)單，測(cè)量結(jié)果更為準(zhǔn)確而在實(shí)踐中廣受好評(píng)與重視。

GPS RTK技術(shù)系統(tǒng)是全球定位系統(tǒng)技術(shù)階段具有現(xiàn)實(shí)意義的創(chuàng)新。組成部分包括基準(zhǔn)接收站與流動(dòng)站。RTK定位時(shí)，應(yīng)避免選擇有磁場(chǎng)干擾的區(qū)域，在開(kāi)闊的場(chǎng)地將實(shí)時(shí)觀測(cè)數(shù)據(jù)傳輸給流動(dòng)站點(diǎn)，流動(dòng)站通過(guò)對(duì)整周模糊度的快速求解，準(zhǔn)確的解答出其相應(yīng)位置。為保證GPS技術(shù)的準(zhǔn)確性，就要確保整周模糊度求解這一核心技術(shù)的精確度。

4.2 房產(chǎn)信息數(shù)字化

數(shù)字化測(cè)圖又稱為計(jì)算機(jī)成圖，就是將采集的各種有關(guān)的地物和地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字形式，通過(guò)數(shù)據(jù)接口傳輸給計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，需要時(shí)由電子計(jì)算機(jī)的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數(shù)字化測(cè)圖家屬?gòu)V泛應(yīng)用于我國(guó)房產(chǎn)地下測(cè)量等方面，并以其用時(shí)少效率高、信息豐富等優(yōu)點(diǎn)越來(lái)越成為房產(chǎn)測(cè)繪中的重要測(cè)量技術(shù)。

4.3 房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算中坐標(biāo)解析法

商品房的面積虛報(bào)問(wèn)題是房產(chǎn)行業(yè)一直存在的不良現(xiàn)象，關(guān)于房屋面積的糾紛問(wèn)題尚待解決。針對(duì)這一現(xiàn)象，應(yīng)制定科學(xué)準(zhǔn)確的為群眾較為容易理解的房屋面積估算法。房屋面積坐標(biāo)解析法被廣泛地的應(yīng)用于房屋建筑面積、使用面積、用地面積等面積測(cè)算中。在實(shí)際房屋銷售過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)并未對(duì)其房屋測(cè)量上設(shè)定嚴(yán)格的規(guī)章制度，在實(shí)際操作中，仍存在一些問(wèn)題，比如實(shí)際測(cè)量長(zhǎng)度與坐標(biāo)反算長(zhǎng)度不互為代替，一些規(guī)范中并未明確規(guī)定邊界點(diǎn)的精確度，因此超長(zhǎng)房屋在計(jì)算上并未算在其中；面積估算差值允許范圍不合理，一些相關(guān)部門(mén)沒(méi)有對(duì)面積計(jì)算的差值允許范圍進(jìn)行明確的規(guī)定，致使在結(jié)果判定時(shí)無(wú)法定奪，因此坐標(biāo)解析法應(yīng)在實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)作出調(diào)整，制定更加完善合理的面積估算法則。

5 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)建設(shè)是整個(gè)國(guó)家的重要建設(shè)項(xiàng)目之一，關(guān)系著每一位群眾的居住環(huán)境。房產(chǎn)測(cè)繪作為保障房屋信息的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性手段，對(duì)現(xiàn)在及未來(lái)的房產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)產(chǎn)生影響。如今我國(guó)的測(cè)量技術(shù)水平不斷提高，測(cè)量手段不斷創(chuàng)新，積極地促進(jìn)著我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪人員不斷培訓(xùn)，確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)房產(chǎn)相關(guān)管理人員也應(yīng)進(jìn)行鍛煉，使其更加了解并充分意識(shí)到房產(chǎn)測(cè)繪的重要性，更好的投身于房產(chǎn)事業(yè)建設(shè)中。

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