房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策

程清

（湖北建清工程咨詢有限公司 湖北省 435001）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，加強房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算和成本控制工作對于維護房地產(chǎn)開發(fā)商的利益有著十分重要的作用。當前我國對房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步完善成本核算和成本控制工作，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法存在的問題

（1）房地產(chǎn)成本核算的對象含糊。近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，項目開發(fā)比較多，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)需要分批進行，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目中包含商業(yè)地產(chǎn)、公寓、別墅等等。針對不同的房地產(chǎn)開發(fā)類型和房地產(chǎn)開發(fā)工期進行核算，成本核算并沒有統(tǒng)一的標準，一定程度上增加了成本核算的難度，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（2）房地產(chǎn)成本費用的分配方法不科學。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中所產(chǎn)生的費用都應該直接歸納到該產(chǎn)品的成本中，對于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中多個項目產(chǎn)生的共同費用，則需要通過一定的規(guī)則進行分配，最終間接地歸納到項目的成本中。房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)常會出現(xiàn)一些間接的成本，應該如何對這些間接成本進行分配，在房地產(chǎn)成本核算中并沒有明確的規(guī)定，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算。

（3）房地產(chǎn)成本核算周期不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期相對較長，但是房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算必須按照生產(chǎn)周期進行，這樣才能及時計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤，對企業(yè)的發(fā)展進行分析和評價。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一些工程項目竣工之后并沒有完成相應的開發(fā)，并不能進行相應的成本核算和結算工作，再加上一些地區(qū)的設施建設不完善，這些都在一定程度上影響了整個開發(fā)項目的成本核算工作，對成本核算工作造成一定的影響。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在問題

（1）成本管理控制體系不完善。當前房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，一些企業(yè)僅僅是為了競爭，忽視了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略的維護和制定，尤其是企業(yè)的成本管理工作缺少相對完善的目標。由于企業(yè)的成本控制工作處于粗放的管理狀態(tài)，導致成本控制工作缺少規(guī)劃和動力，成本控制工作并沒有發(fā)揮對于企業(yè)發(fā)展的作用，企業(yè)成本管理工作缺少制度化和規(guī)范化。企業(yè)成本管理工作缺少相對完善的成本控制管理體系，導致成本管理工作有名無實，一定程度上影響了整個企業(yè)的健康發(fā)展。

（2）成本內(nèi)部控制不完善。房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制偏重于事后控制，事前控制和事中控制工作往往被忽視，成本控制中的成本預測和成本管理缺少規(guī)范性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中對于成本控制工作的重視不足，對于開發(fā)經(jīng)營的項目缺少全過程的控制，這導致很多項目未能進行有效的成本控制，對企業(yè)發(fā)展造成了十分嚴重的經(jīng)濟損失，同時也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制建議

（1）完善房地產(chǎn)成本核算項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算存在眾多的問題主要原因就是缺少相對完善的規(guī)范和成本核算方法，今后需要進一步完善成本核算規(guī)范和方法。成本核算中尤其需要完善設計階段的核算工作，為今后的施工提供一定的參考。成本核算中需要對開發(fā)項目的工期和開發(fā)項目中產(chǎn)生的附加成本進行明確規(guī)范，對于房地產(chǎn)開發(fā)的成本周期核算進行明確規(guī)范，制定出相對完善的規(guī)章制度，確保成本核算工作有序進行。

（2）對房地產(chǎn)項目信息進行動態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)中往往不重視成本控制工作，導致開發(fā)企業(yè)的成本過高，嚴重影響其經(jīng)濟效益。隨著網(wǎng)絡信息技術的發(fā)展以及成本管理工作水平的逐漸提高，可以通過建立相對完善的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，對成本運用狀況進行及時監(jiān)控，對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本進行動態(tài)監(jiān)督，總結和分析以及預測開發(fā)項目總體的造價情況，并及時跟進后期的彌補措施，一旦出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，及時調(diào)整工作方案，或者是增加后續(xù)資金投入，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。

（3）加強房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)部控制。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中需要建立相對完善的內(nèi)部控制措施和規(guī)范，對開發(fā)項目成本制定相對合理的預算，做好開發(fā)項目成本的事前控制工作。成本控制工作需要貫穿于整個開發(fā)項目的過程，對于開發(fā)項目中各個階段進行詳細地控制，避免過程中出現(xiàn)的資金浪費和開發(fā)不合理問題。在今后的房地產(chǎn)項目開發(fā)中需要嚴格貫徹相應的內(nèi)部控制措施，維護房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

（4）完善成本控制體系。房地產(chǎn)成本控制工作需要由專門的部門負責，在房地產(chǎn)財務管理工作中建立專門的審計和控制部門，對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行嚴格控制，將成本控制工作貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程。在成本控制工作中建立相對完善的規(guī)范制度，嚴格要求成本控制人員的工作行為，通過建立明確的獎懲制度，對于一些工作中出現(xiàn)失誤的工作人員要進行一定的懲罰，避免今后類似事件的出現(xiàn)，規(guī)范工作人員的行為，保障成本控制工作順利進行。

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目逐漸增加，但是由于項目開發(fā)中的成本核算方法和成本控制工作不完善，導致一些企業(yè)的經(jīng)濟利益受到損失。在今后的房地產(chǎn)開發(fā)中需要進一步完善成本核算方法，通過建立相對完善的成本控制制度，提高成本控制工作人員素質等方式，維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進行。

[1]呂超峰.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析[J].財經(jīng)界，2012（7）.

[2]楊惠嵐.論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關系及對策[J].金融經(jīng)濟，2011（5）.