城市老舊居住小區(qū)“微改造”模式的探討

楊鴻揚(yáng)

（南寧市房屋安全鑒定所 廣西南寧 530023）

1 前言

說到居住小區(qū)，人們首先想到的是現(xiàn)代化的高層建筑配上宜人的景觀設(shè)計(jì)，但其實(shí)在每個(gè)城市光鮮靚麗一面的背后，都有著“臟亂差、殘破缺”的老舊居住小區(qū)。多年來，老舊居住小區(qū)的整改治理工作，一直是地方政府各級(jí)行政主管部門狠抓落實(shí)的攻堅(jiān)戰(zhàn)和持久戰(zhàn)。在探索如何長(zhǎng)久有效地整治改造老舊居住小區(qū)的道路上，政府主管部門在取得一定成績(jī)的同時(shí)，積累了不少的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也吸取了不少的教訓(xùn)。十九大后，個(gè)別先進(jìn)城市率先提出“舊小區(qū)、微改造”的試點(diǎn)工作，讓廣大群眾不分階層地共享新時(shí)代城市發(fā)展的文明成果，共建住的安全舒適。作為一個(gè)事關(guān)廣大民生的新舉措，筆者對(duì)城市老舊居住小區(qū)“微改造”模式進(jìn)行了積極的探討，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊居住小區(qū)的整改治理工作提供積極的經(jīng)驗(yàn)和有效的借鑒，為改善民生大計(jì)添磚加瓦。

2 老舊居住小區(qū)現(xiàn)狀

老舊居住小區(qū)一般指1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、環(huán)境衛(wèi)生較差、沒有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的居住小區(qū)（含單棟住宅樓）。普遍存在以下問題：

（1）房屋結(jié)構(gòu)老化，年久失修。因建設(shè)時(shí)間早，受當(dāng)時(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)條件的限制，90年代前建設(shè)的房屋目前普遍存在主體結(jié)構(gòu)老化、墻體屋面開裂滲水、混凝土構(gòu)件開裂露筋等破損現(xiàn)象，加上缺乏維護(hù)保養(yǎng)，年久失修，導(dǎo)致部分老舊居住小區(qū)的房屋破舊不堪，存在極大的安全隱患。

（2）設(shè)施設(shè)備破損、配套設(shè)施不全。經(jīng)過多年使用，并受限于當(dāng)年的建設(shè)條件，老舊小區(qū)目前普遍出現(xiàn)給排水管道銹蝕、樓梯狹小逼仄，消防設(shè)施落后甚至缺失、停車位不足導(dǎo)致侵占公共綠化空間、居民健身設(shè)施缺乏、燃料供應(yīng)未接入市政天然氣等問題。

（3）居民公共服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)管理不到位。由于歷史原因，老舊居住小區(qū)的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成有房改房、公租房、回遷房、商品房等結(jié)構(gòu)，多種產(chǎn)權(quán)形式共存導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，居民構(gòu)成人群復(fù)雜，認(rèn)知水平和消費(fèi)觀念的不同，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)公共服務(wù)的屬性認(rèn)知不足，部分居民不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義，物業(yè)收費(fèi)困難，導(dǎo)致只能降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有的小區(qū)甚至處于無人管理的狀態(tài)，是造成老舊小區(qū)臟亂差的直接原因。

3 “微改造”的構(gòu)想

老舊居住小區(qū)“微改造”相對(duì)的是過往一直以來采取的“大拆大建”的改造方式。歷年經(jīng)驗(yàn)表明，推倒重來的大拆大建，往往因各方利益難以協(xié)調(diào)，導(dǎo)致舊改工作難以推進(jìn)，有的小區(qū)業(yè)主住在危房等了多年，卻遲遲看不到舊改的希望。而成功拆除重建的小區(qū)，取而代之的幾乎都是千篇一律的現(xiàn)代化高層住宅區(qū)，社區(qū)原有的風(fēng)土人情和歷史風(fēng)貌蕩然無存?；谝陨显颍岢隽死吓f居住小區(qū)“微改造”的構(gòu)想。

老舊居住小區(qū)“微改造”指通過采取一些切實(shí)可行的整改措施，對(duì)小區(qū)公共空間進(jìn)行重新規(guī)劃，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行維修加固，完善公共配套設(shè)施，推行物業(yè)管理，有效改善老舊居住小區(qū)的生活條件，提升居民生活品質(zhì)。這種漸進(jìn)式的微更新改造，強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)過程中的有機(jī)更新、保護(hù)和傳承，與“大拆大建”方式強(qiáng)調(diào)快準(zhǔn)多的經(jīng)濟(jì)效益不同，微改造更注重社會(huì)綜合效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。

4 “微改造”的內(nèi)容及措施

4.1 老舊房屋建筑本體改造

老舊房屋建筑本體改造，包括房屋結(jié)構(gòu)加固；外墻整飾、保溫改造，屋面防水、保溫改造；外門窗改造；陽(yáng)臺(tái)欄桿更換、雨篷改造、拆除違章建筑、逾期臨時(shí)建筑等。外墻整飾，原則是尊重歷史風(fēng)貌，保留原建筑外觀，做法是保留原有貼面良好的部分，對(duì)風(fēng)化、受潮、開裂的部分，更換優(yōu)質(zhì)材料重做，可增加攀緣植物豐富立面。屋面維修，鑿除原老化失效的防水層，重新鋪設(shè)，并盡量鼓勵(lì)居民增設(shè)綠植。陽(yáng)臺(tái)欄桿，破損嚴(yán)重的直接拆除，更換為不銹鋼欄桿。單元出入口處的混凝土板雨篷普遍開裂、露筋銹蝕嚴(yán)重，改造為鋼復(fù)合材料瓦蓋。

4.2 完善公共配套設(shè)施

完善公共配套設(shè)施，包括修補(bǔ)、拓寬小區(qū)道路、改造小區(qū)給排水管網(wǎng)，暢通電力線、電話線、數(shù)字電視線等“三線”，改造公共照明系統(tǒng)，改造消防設(shè)施、更換加壓水泵，引入天然氣管道，更新維修或加裝電梯，安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、增設(shè)小區(qū)出入口及樓棟單元門禁系統(tǒng)，以及重新規(guī)劃地面公共空間、補(bǔ)建、修葺綠化，同時(shí)合理布置機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車位；合理設(shè)置生活垃圾投放點(diǎn)，增設(shè)健身器材，增設(shè)無障礙設(shè)施，增設(shè)科普櫥窗、文化宣傳欄等。

4.3 推行物業(yè)管理

老舊居住小區(qū)整治改造的成果，需建立長(zhǎng)效管理機(jī)制鞏固成果，應(yīng)整合相關(guān)工作部門職能，形成有效的物業(yè)管理模式。目前老舊小區(qū)日常管理主要分三類情況：居民自管、政府和居民共管、引入市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在老舊小區(qū)改造的初期，建議先保持原有的管理模式，并成立街道社區(qū)級(jí)的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系，通過調(diào)查問卷摸清居民對(duì)物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和方式。待居民對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，依照市場(chǎng)行為選擇專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

5 為“微改造”可行性提供保障的關(guān)鍵措施

5.1 政府高度重視，各部門協(xié)同推進(jìn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制

老舊居住小區(qū)改造是重要的民生工程、發(fā)展工程，是解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)美好生活向往的重要抓手，各級(jí)政府應(yīng)高度重視，積極推進(jìn)。改造涉及的項(xiàng)目較多，房屋翻修、拆除違章建筑、綠化、鋪路等，特別是受規(guī)劃、住戶意愿等因素限制，如部分小區(qū)不具備增加停車位等住戶強(qiáng)烈改造需求的實(shí)施條件、增加電梯、違章建筑難以拆除等問題，往往需要規(guī)劃、建設(shè)、城管、園林、工商、公安、市政等多個(gè)部門協(xié)同推進(jìn)，各級(jí)部門要制定落實(shí)共同推進(jìn)老舊小區(qū)微改造的相關(guān)指導(dǎo)文件，構(gòu)建職能部門聯(lián)席會(huì)議制度，采取特事特辦方式簡(jiǎn)化辦事流程，共同推進(jìn)重要民生工程的建設(shè)。

5.2 廣泛征求居民意見，充分尊重居民的意愿，體現(xiàn)以人為本的理念

在改造前期，通過發(fā)布公告、挨家挨戶發(fā)送征求意見表等多種形式廣泛征求居民的意見，只有征得絕大多數(shù)居民同意改造及進(jìn)駐物業(yè)，才能為后期的物業(yè)服務(wù)、保持改造成果打下基礎(chǔ)。改造方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要充分考慮絕大多數(shù)居民的意見，使小區(qū)改造獲得居民的支持，做好宣傳引導(dǎo)，以群眾喜聞樂見的形式加強(qiáng)老舊小區(qū)微改造工作宣傳和成效展示，提升社會(huì)認(rèn)同感，營(yíng)造共建共享共治的良好氛圍。

5.3 合理規(guī)劃布局，保留社區(qū)特色文化

充分發(fā)揮規(guī)劃在老舊小區(qū)改造中的前瞻性和指導(dǎo)性作用，結(jié)合小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造，做好整體規(guī)劃，遵循功能性、針對(duì)性、適用性以及美觀性原則，對(duì)社區(qū)內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地和活動(dòng)空間進(jìn)行充分的設(shè)計(jì)。進(jìn)行功能劃分，開辟公共開敞空間，整治環(huán)境、美化景觀，因地制宜，形成老舊小區(qū)改造的特色。老舊小區(qū)居住著城市的原住民，見證了城市的高速發(fā)展，承載著這座城市最為寶貴的記憶，故在小區(qū)改造過程中，在讓市民生活更舒適的同時(shí)，要最大程度保留城市記憶，加強(qiáng)具有社區(qū)特色的文化標(biāo)識(shí)、藝術(shù)介入設(shè)計(jì)，提高居民歸屬感，杜絕一切生搬硬套、毫無特色的流水線作業(yè)。

5.4 拓寬融資渠道，引入市場(chǎng)資本，探索持續(xù)更新機(jī)制

老舊小區(qū)微改造是一項(xiàng)持長(zhǎng)期的持續(xù)性復(fù)雜工程，單純依靠政府長(zhǎng)期單方面投入是不切實(shí)際的。要保證老舊小區(qū)微改造資金投入的可持續(xù)性，必須引入市場(chǎng)活力，通過引入社會(huì)資本，以“市場(chǎng)之手”尋找老舊小區(qū)綜合改造的效益和商機(jī)，積極探索老舊小區(qū)的投資鏈與收益鏈。如挖掘老舊小區(qū)的先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合理利用小區(qū)閑置土地和簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行再開發(fā)，設(shè)置停車位、幼兒園等公共設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)，收回的資金可用于維持小區(qū)微改造成果；增設(shè)電梯方面，采取政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費(fèi)的模式，采用PPP方式，引入社會(huì)資本，推進(jìn)改造實(shí)施。

5.5 精確定位微改造

老舊小區(qū)綜合整治能很大程度上解決房屋和小區(qū)本身的問題，以較小的投入在短時(shí)間內(nèi)提升小區(qū)的居住條件，但不能從根本上解決造成老舊小區(qū)各種問題的歷史和管理問題。對(duì)于一部分特別老舊，改造價(jià)值不高或完全不具有改造價(jià)值的老舊小區(qū)，應(yīng)結(jié)合棚戶區(qū)改造、商業(yè)開發(fā)等其他手段綜合考慮。

6 結(jié)語(yǔ)

總之，“微改造”是一種漸進(jìn)式改造，在整體協(xié)調(diào)原則下對(duì)局部區(qū)域進(jìn)行加建、新建、改建的模式。相對(duì)于推倒重建的方式，更有利于保留與延續(xù)社區(qū)空間結(jié)構(gòu)，在改造中充分利用老舊社區(qū)原有資源，降低改造成本，針對(duì)不同的建筑與環(huán)境質(zhì)量問題，考慮保留、整治以及改造開發(fā)，是非常值得推廣應(yīng)用的城市老舊居住小區(qū)改造模式。

[1]王鋒，趙亮，張紅建.老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問題的思考和建議[J].建筑與裝飾，2016（12）：80～81.

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[3]李環(huán)宇，張一兵，顧賢光，吳凡，周彪.關(guān)于城市老舊小區(qū)整治與改造的研究[J].工業(yè)技術(shù)，2018（1）：176～177.