房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成與控制措施

闞皓

（西南科技大學(xué)城市學(xué)院 四川省綿陽(yáng)市 621000）

1 前言

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是整個(gè)國(guó)家重要的支柱產(chǎn)業(yè)，受到國(guó)家政策的管控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程造價(jià)的控制與管理起到相當(dāng)重要的作用，幾乎關(guān)系到這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目日后的經(jīng)濟(jì)效益。而在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制和管理過程仍然存在著一些問題。如何有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確把控工程造價(jià)，提高其工程的收益，就成為了目前房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成

房地產(chǎn)工程造價(jià)，指的是房地產(chǎn)工程預(yù)期或?qū)嶋H投入的所有費(fèi)用。其具體包括了設(shè)備投入費(fèi)用、項(xiàng)目工程建筑費(fèi)用、貸款利息費(fèi)用、各種稅收費(fèi)用以及其他各類費(fèi)用等。

2.1 項(xiàng)目工程建筑費(fèi)用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中，項(xiàng)目工程建筑費(fèi)用是比例最大也是最基本的費(fèi)用構(gòu)成，亦被稱為建筑安裝工程造價(jià)。主要由項(xiàng)目建筑費(fèi)以及工程安裝費(fèi)用這兩部分構(gòu)成。

2.2 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用的構(gòu)成

其主要由在項(xiàng)目建設(shè)中，所需的所有設(shè)備和工具的購(gòu)置或租賃費(fèi)用，以及家具購(gòu)置費(fèi)組成，是固定資產(chǎn)投資中的一部分。

2.3 工程建設(shè)其他費(fèi)用的構(gòu)成

工程建設(shè)其他費(fèi)用，主要來源于整個(gè)工程從動(dòng)工到竣工交付驗(yàn)收的整個(gè)過程中，除去上述兩種費(fèi)用以及可能產(chǎn)生的貸款利息和各類稅收外，為保障工程順利施行和日后正常使用所產(chǎn)生的費(fèi)用。其包括但不限于：前期工程費(fèi)用、拆遷產(chǎn)生的額外費(fèi)用、土地使用費(fèi)、管理費(fèi)等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素

3.1 政策法規(guī)性因素

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，因此國(guó)家出臺(tái)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)影響非常大。國(guó)家以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ模P(guān)于項(xiàng)目建設(shè)過程的一系列報(bào)批、審查、基建等費(fèi)用構(gòu)成都有明文規(guī)定，并且由嚴(yán)明的審查制度。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、人工投入、建設(shè)期限、材料使用、機(jī)械投入等必須遵循國(guó)家以及地方政府的有關(guān)規(guī)定。

3.2 地區(qū)性與市場(chǎng)性因素

由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，其生產(chǎn)的是一種建筑產(chǎn)品。在不同時(shí)期不同的地區(qū)中，價(jià)格起伏十分巨大。它的價(jià)值一般是由場(chǎng)地、人工、材料、投入等結(jié)果產(chǎn)生的。不同的地區(qū)和市場(chǎng)條件對(duì)其造價(jià)都會(huì)帶來直接影響。例如北上廣等一線城市與其他三線城市，建造同樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其產(chǎn)生的費(fèi)用差距相當(dāng)之大。

3.3 設(shè)計(jì)因素

在明確了政策法規(guī)和市場(chǎng)造價(jià)之后，設(shè)計(jì)圖紙就是工程造價(jià)預(yù)算的最基礎(chǔ)依據(jù)之一。其在項(xiàng)目一開始就能對(duì)工程造價(jià)的控制產(chǎn)生關(guān)鍵影響。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)不僅可以使得房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)水準(zhǔn)更高，同時(shí)能夠加強(qiáng)對(duì)空間的利用，以及節(jié)約大量的資源。

4 強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制和管理的措施

4.1 加強(qiáng)工程預(yù)算控制

一，要強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)算造價(jià)的控制過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，必須清楚的認(rèn)識(shí)到工程預(yù)算控制的緊迫性和重要性，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的過程中，必須合理控制資金的投入和使用，同時(shí)制定詳細(xì)的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃和工程施工控制計(jì)劃。帶動(dòng)項(xiàng)目推進(jìn)人員建立科學(xué)完善的工程造價(jià)控制認(rèn)知，保證項(xiàng)目工程造價(jià)控制過程順利開展。

另一方面，參加工程建設(shè)的管理層人員必須親自到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并能夠結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際存在的問題對(duì)工程造價(jià)預(yù)算進(jìn)行不斷完善和改進(jìn)，基于工程施工特點(diǎn)編制預(yù)算，還需在編制預(yù)算前對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)深入研究，在熟悉項(xiàng)目施工的有關(guān)要求及規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)后才可科學(xué)的開展預(yù)算。

4.2 提升造價(jià)計(jì)算精確度

在工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)算控制的過程當(dāng)中，許多企業(yè)經(jīng)常會(huì)忽視政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)供應(yīng)導(dǎo)致的材料價(jià)格浮動(dòng)，而影響最后的預(yù)算精準(zhǔn)度。這輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目最后實(shí)際造價(jià)和預(yù)算價(jià)有一定出入，重則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)失控。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程造價(jià)預(yù)算的時(shí)候，應(yīng)該盡可以的考慮到多種建材種類，在不同時(shí)期和地區(qū)內(nèi)價(jià)格的差異。同時(shí)要對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣囊幌盗泻暧^調(diào)控措施進(jìn)行詳細(xì)了解，制定建筑項(xiàng)目的調(diào)價(jià)系數(shù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算造價(jià)的動(dòng)態(tài)性管理。

4.3 健全造價(jià)管控體系

想要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過程的控制和管理，必要的條件就是建立起科學(xué)完善的工程造價(jià)控制體系。這不僅有利于在工程開展前期進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，同時(shí)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全過程的造價(jià)管理，都能起到良好的控制效果。同時(shí)在建立造價(jià)管理機(jī)構(gòu)時(shí)，一定要保持該機(jī)構(gòu)的體系獨(dú)立性，保證建筑單位的其他部門無法對(duì)其進(jìn)行干涉。

4.4 增強(qiáng)造價(jià)管理人員綜合素質(zhì)

為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)管理效率及質(zhì)量，應(yīng)重視并積極強(qiáng)化管理人員預(yù)算造價(jià)的專業(yè)知識(shí)和技能，增強(qiáng)責(zé)任心，落實(shí)好各項(xiàng)工作，使項(xiàng)目成本控制到最小。對(duì)于預(yù)算編制人員，必須精通和熟練應(yīng)用各種預(yù)算編制方法，對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)項(xiàng)目要熟悉，對(duì)各類定額標(biāo)準(zhǔn)要明確，特別是對(duì)項(xiàng)目支出中各費(fèi)用類型，必須給予關(guān)注，進(jìn)而才可科學(xué)合理地完成造價(jià)預(yù)算編制。

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