簡述不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)的整合

辛艷

（山東省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局第三地質(zhì)大隊(duì) 山東省煙臺市 264000）

前言

我國對不動產(chǎn)登記實(shí)施了嚴(yán)格的制度，制度實(shí)施前不同類型不動產(chǎn)均分開登記，不同部門對不同數(shù)據(jù)實(shí)施有效登記，這在一定程度上加大了測繪工作難度，這就需要由不同職能部門進(jìn)行分開測繪，并且在此基礎(chǔ)上一些不動產(chǎn)的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)有較大的不同，導(dǎo)致不能對登記信息進(jìn)行有效共享。房產(chǎn)與地籍測繪是不動產(chǎn)登記中較為重要的數(shù)據(jù)，需要通過將兩者數(shù)據(jù)進(jìn)行整合來完善數(shù)據(jù)庫，這也是不動產(chǎn)登記過程中較為重要的內(nèi)容，為數(shù)據(jù)整合提供助力。

1 房產(chǎn)測繪概述與權(quán)屬調(diào)查

1.1 房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪主要是指在對房地產(chǎn)不同管理范圍內(nèi)，需對房地產(chǎn)分層分戶平面圖和相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的測繪，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行測繪活動的開展[1]。此外，房地產(chǎn)測繪和房地產(chǎn)一些相關(guān)活動有較大的關(guān)系，測繪工作量先谷底比較大，其中最大量并且最為重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。通過房產(chǎn)平面測繪在較大程度上可對房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及位置等數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的掌握。房產(chǎn)在測繪過程中，測繪范圍比較廣，但是沒有太大的直觀性，這就需要進(jìn)行模型的建立來突出之間的關(guān)系，并將相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的簡化，以此為用戶提供不同真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，以供參考。

1.2 房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查

在進(jìn)行房產(chǎn)測繪工作的過程中，首先需要對房屋相關(guān)信息進(jìn)行全面的掌握，并且對該相關(guān)信息的真實(shí)性進(jìn)行有效的調(diào)查，其中房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查主要包括以下幾個方面[2]：①對土地原來的合法性進(jìn)行有效審查，并且對占地面積范圍畸實(shí)施有效規(guī)定；②對建筑物手續(xù)的合法性進(jìn)行全面審查，比如對房屋結(jié)構(gòu)更改、超面積以及用途更改等情況進(jìn)行審查；③對權(quán)利人、取得時(shí)間以及權(quán)利狀況等情況進(jìn)行有效確認(rèn)，以保證房屋的合法性。

2 不動產(chǎn)登記中的測繪工作方法

2.1 測繪管理制度的完善

我國目前不動產(chǎn)測繪工作內(nèi)容在較大程度上無法適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展要求，依然處于發(fā)展初級階段，并且測繪管理制度相對不夠完善。由于不動產(chǎn)測繪管理制度與統(tǒng)一機(jī)構(gòu)有較大關(guān)系，其中對不藕丁產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)施設(shè)置，不但能夠提高不動產(chǎn)測繪工作質(zhì)量，而且能夠保證工作的順利實(shí)施，同時(shí)在此基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一機(jī)構(gòu)的設(shè)置，以此保證不同環(huán)節(jié)管理中的責(zé)任，這就需要對相應(yīng)測繪制度進(jìn)行有效的掌握，以此對測繪管理工作實(shí)施全面、有效協(xié)調(diào)，這對不動產(chǎn)登記工作的順利實(shí)施尤為重要。

2.2 提升個人技能與工作意識

房產(chǎn)測繪工作的技術(shù)性比較高，并且相關(guān)內(nèi)容應(yīng)與地基測繪緊密聯(lián)系，同時(shí)測繪過程中設(shè)計(jì)到的內(nèi)容較多，并且有較高的精確度[3]。這就需要相關(guān)人員需要提高個人工作意識，以此提升整個工作能力，從而提高測繪技能，只有這樣才能有效保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的完整性與準(zhǔn)確性。

2.3 規(guī)范測繪制度標(biāo)準(zhǔn)

首先應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度進(jìn)行有效的設(shè)置，并在此基礎(chǔ)上對登記技術(shù)的準(zhǔn)確性進(jìn)行全面提升，這在較大程度上能夠全面提高不懂產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作質(zhì)量，對于對相關(guān)部門實(shí)施有效的協(xié)調(diào)工作。此外，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記過程中，還需要保證管理制度與技術(shù)的協(xié)調(diào)性，這就需要對其中的出現(xiàn)的異常問題采取有效的方法實(shí)施全面解決，若在不動產(chǎn)制度中沒有與之相對應(yīng)的制定，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行針對性的討論，在最大程度上保證測繪過程的公正性以及數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

3 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪現(xiàn)狀

3.1 立法不完善

我國在不動產(chǎn)登記中有相關(guān)立法，其中《測繪法》中構(gòu)成了一部分不動產(chǎn)測繪制度，對地籍與房產(chǎn)測繪進(jìn)行有效的規(guī)定，并且在此基礎(chǔ)上相關(guān)法律還規(guī)定了將在房地產(chǎn)管理過程中，對房產(chǎn)測繪工作實(shí)施有效落實(shí)。此外，國家出臺了一些測繪管理辦法，在其中也對一些房產(chǎn)測繪工作進(jìn)行有有效的明確，但是在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》文件中沒有對房產(chǎn)測繪中的具體內(nèi)容與要求進(jìn)行確定，這在一定程度上對房產(chǎn)與地籍測繪工作的順利實(shí)施造成一定的影響。

3.2 政策性比較高

不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪有較大的政策性，在實(shí)施的過程中對形成管理中配套服務(wù)功能有較大的體現(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上對還需要對本地房產(chǎn)政策進(jìn)行全面的了解，這在一定程度上能夠提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量。但是，目前我國較多城市較多的測繪結(jié)果主要是通過專業(yè)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)來完成，相關(guān)部門在將其使用到房屋產(chǎn)權(quán)管理過程中。這就表明，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)在測繪的過程中不完全是為了取得經(jīng)濟(jì)利益，這在較大程度上保證了市場的有效運(yùn)行，為我國房地產(chǎn)市場有效運(yùn)行與發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.3 測繪工作效率有待提升

我國不同部門在實(shí)施不動產(chǎn)登記過程中，所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)在較大程度上不統(tǒng)一，具有一定的差異性，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)出現(xiàn)了分離的情況，之間沒有較大的關(guān)聯(lián)性。此外，在一些房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)中，對一些無坐標(biāo)房產(chǎn)的具體數(shù)據(jù)無法進(jìn)行查詢，并在此基礎(chǔ)上無法將檔案與反鏟圖形進(jìn)行有效的結(jié)合，使安全性大大降低，這在較大程度上使測繪工作效率無法得到有效提升，直接造成了測繪工作不能順利實(shí)施。

4 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合

4.1 測繪數(shù)據(jù)

不懂產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中較為重要的是不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)，其中不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)重要數(shù)據(jù)就是測繪數(shù)據(jù)，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，空間類要素一般有界址點(diǎn)、注記以及界址線等，非空間類要素一般有層、自然幢以及戶等，在對數(shù)據(jù)測繪過程中，宗地要素能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)換[4]。

4.2 數(shù)據(jù)整合

對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整合一般表現(xiàn)在以下幾個方面：對已有信息根據(jù)技術(shù)與標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施有效規(guī)范與梳理，再根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的補(bǔ)錄、抽取以及整合，并進(jìn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的完善。

5 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合流程

5.1 數(shù)據(jù)整理

對不動產(chǎn)以及財(cái)產(chǎn)登記資料實(shí)施有效的檢查，并在此基礎(chǔ)上將已注銷的權(quán)利以及登記薄進(jìn)行有效的標(biāo)注，同時(shí)將數(shù)據(jù)信息通過檔案的形式實(shí)施有效管理。此外，在對檔案管理過程中，需要通過房地產(chǎn)檔案管理、土地登記以及房屋登記管理等來完成。

5.2 對重要環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的規(guī)范

在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合過程中，需要對土地信息以及房產(chǎn)登記信息實(shí)施有效整理，得出有效的財(cái)產(chǎn)信息，并在此基礎(chǔ)上通過登記數(shù)據(jù)庫進(jìn)行映射模板的轉(zhuǎn)換[5]。此外，還需要有效統(tǒng)一房地產(chǎn)數(shù)據(jù)單位以及小數(shù)點(diǎn)數(shù)量，這在較大程度上可確保地理范圍內(nèi)空間基準(zhǔn)原則的統(tǒng)一。

5.3 土地房屋登記信息落宗

在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合期間，需要對土地登記以及房屋登記實(shí)施有效的分析，并在此基礎(chǔ)上通過注冊信息進(jìn)行包裹信息體現(xiàn)，其中包裹信息的體現(xiàn)需要在宗地信息以及原產(chǎn)權(quán)證書信息中查找，同時(shí)進(jìn)行宗地代碼的填寫。此外，還需要對房屋以及土地登記信息實(shí)施有效的完善，這在較大程度上可使房地產(chǎn)登記下降。

5.4 邏輯關(guān)系重建

根據(jù)目前房地產(chǎn)登記管理要求，對原有土地、房屋產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)利等之間的關(guān)系實(shí)施邏輯關(guān)系的重新設(shè)立，在設(shè)立的過程中需要遵守原房地產(chǎn)權(quán)原則，并在此基礎(chǔ)上行對新房地產(chǎn)登記單位進(jìn)行新房地產(chǎn)登記的建立，這在較大程度上能夠有效保證原有不動產(chǎn)登記與新不動產(chǎn)登記之間的有效對接。

5.5 標(biāo)志宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)化

土地以及圖形是登記案件的第一標(biāo)記，并且與編碼規(guī)則情況進(jìn)行有效的結(jié)合，進(jìn)行新編碼的統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，以此對土地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)化進(jìn)行有效實(shí)現(xiàn)。在轉(zhuǎn)化時(shí)，需要把編碼字段值轉(zhuǎn)換為統(tǒng)一編碼值，同時(shí)保證數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過程中的準(zhǔn)確性[6]。

5.6 不動產(chǎn)單元號的編制

在對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合的過程中，還需要對宗地編碼實(shí)施有效統(tǒng)一，并且根據(jù)相關(guān)要求對住房登記信息實(shí)施全面分析，同時(shí)通過編碼登記備案制度對登記卡信息、原有業(yè)務(wù)以及皮膚等進(jìn)行有效繼承。對房地產(chǎn)單位、編號實(shí)施全面統(tǒng)一，并且進(jìn)行房地產(chǎn)登記薄的構(gòu)建，能夠?qū)Σ煌畔?shí)施有效的分類登記。

5.7 數(shù)據(jù)的檢查

數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化后需要對其進(jìn)行有效的檢查，這在較大程度上可確保轉(zhuǎn)化后數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。此外，在對數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)從兩個不同方面檢查，在對空間類數(shù)據(jù)實(shí)施檢查過程中，一般情況下是根據(jù)檢驗(yàn)規(guī)則，并在此基礎(chǔ)上利用管理系統(tǒng)對其實(shí)施檢查活動。在進(jìn)行非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查的過程中，主要有兩種形式：①人工檢查；②計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)檢查。兩種方式各有優(yōu)勢，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行有效的選擇。

6 結(jié)語

綜上所述，在不動產(chǎn)登記過程中，將房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)實(shí)施有效的整合，不但能夠降低登記難度，而且在較大程度上可提升數(shù)據(jù)庫的完善程度。此外，隨著我國不懂產(chǎn)統(tǒng)計(jì)登記制度實(shí)施，需要加緊對房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)的整合，這就需要借鑒之前整合經(jīng)驗(yàn)，對一些較為關(guān)鍵技術(shù)實(shí)施有效分析，并在此基礎(chǔ)上制定有效、科學(xué)的整合方案，以此保證不動產(chǎn)登記中發(fā)揮功能產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合工作的順利實(shí)施。