探析如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理

陳美云

（中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京 100000）

引言

計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，是引導(dǎo)項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)及控制的職能實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目管控是計(jì)劃實(shí)施階段的具體措施及保障，可以說房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展都是圍繞著計(jì)劃進(jìn)行。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張和行業(yè)競爭激烈程度的不斷加劇，企業(yè)管理難度與日俱增，企業(yè)經(jīng)營效率低下，計(jì)劃達(dá)成率低。如何解決由此帶來的管理效率的下降？提升項(xiàng)目運(yùn)營能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。品牌大企的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有建立完善有效及高精度的計(jì)劃運(yùn)營管理體系才能在競爭激烈的環(huán)境中不斷發(fā)展壯大，才能在跨地域多項(xiàng)目開發(fā)下，保證開發(fā)過程的有序運(yùn)作。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的主要問題分析

1.1 淡化成本管理

在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的過程中給社會創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益是驚人的，因此很多資本家都會將資金注入到房地產(chǎn)市場發(fā)展當(dāng)中，在資本資金注入之后，曾經(jīng)有一段時(shí)間我國的房地產(chǎn)成為了一個(gè)“賽馬場”，不同城市不同區(qū)域的房價(jià)，像“瘋了”一般上漲。在這樣的社會市場環(huán)境下，很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目投資建設(shè)的過程中完全淡化了施工建設(shè)的成本，要求盡可能快的完成建筑項(xiàng)目的竣工，這樣就可以進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)資金的回?cái)n。并且在銷售的過程中將增加的施工成本疊加在房價(jià)之上，從而就會無形的哄抬房價(jià)，從而給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)壓力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中淡化成本管理，雖然可以在短期內(nèi)將增加的成本，嫁接給消費(fèi)者，但是無形中給房地產(chǎn)開發(fā)商埋下安全隱患。

1.2 項(xiàng)目管理計(jì)劃缺失執(zhí)行力

在爭名逐利的房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然在預(yù)期銷售的過程中都制定了嚴(yán)格完善的項(xiàng)目管理計(jì)劃，但是由于在實(shí)際開發(fā)的過程中所有人的目光都集中在成交額上，導(dǎo)致了項(xiàng)目管理計(jì)劃無法有效的落實(shí)，從而給房地產(chǎn)的品牌造成了比較嚴(yán)重的影響[1]。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中我們還會發(fā)現(xiàn)，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有完善的管理制度，但是該制度是很早之前就已經(jīng)制定好的，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中沒有很好的落實(shí)該制度。隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)，并沒有建立系統(tǒng)的管理計(jì)劃，也就是說雖然有項(xiàng)目的管理技術(shù)方案，但是沒有一個(gè)基于項(xiàng)目的管理體系。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中缺少標(biāo)準(zhǔn)化的管理制度，以及科學(xué)合理的項(xiàng)目流程工作模式。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中出現(xiàn)了管理制度混亂、沒有相關(guān)的責(zé)任制度、在有關(guān)項(xiàng)目審批的過程中含糊不清等情況，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來嚴(yán)重的影響。

1.3 項(xiàng)目管理分散化

我們都知道房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)系統(tǒng)化的工程項(xiàng)目，在管理的過程中也是需要全過程的管理，但是很多的房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)的過程中沒有采取全過程的管理制度，而是對項(xiàng)目進(jìn)行了分散化的管理。

比如說項(xiàng)目的確定、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的竣工裝修、項(xiàng)目的銷售、項(xiàng)目的維修等等，雖然說房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的單位比較多，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到用戶入住的周期比較長。項(xiàng)目的中間需要不同單位、企業(yè)之間的工作銜接，但是房地產(chǎn)開發(fā)商是從頭到尾都緊跟項(xiàng)目的進(jìn)度。因此說只需要開發(fā)商的明確立意，就可以設(shè)置一個(gè)全過程管理的制度。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中項(xiàng)目分散化的管理不僅增加了項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)，并且給項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益帶來了一定的影響[2]。

1.4 項(xiàng)目管理技術(shù)的落后

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中很多的企業(yè)沒有很好的利用現(xiàn)代化的科技設(shè)備，而是在項(xiàng)目管理的過程中追求工程的施工清單計(jì)算的準(zhǔn)確，并沒有加強(qiáng)對施工清單的數(shù)據(jù)化分析?？梢酝ㄟ^BIM技術(shù)、ERP系統(tǒng)、OA技術(shù)等的科學(xué)運(yùn)用，很好的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理效率。

在過去的房地產(chǎn)管理過程中由于缺乏動態(tài)的管理制度和精細(xì)化的管理理念，從而導(dǎo)致不能及時(shí)的控制項(xiàng)目的成本，在項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際支出成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了預(yù)期的投資總成本，給房地產(chǎn)開發(fā)造成了比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

1.5 沒有系統(tǒng)的績效考核制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作開展的過程中需要實(shí)施嚴(yán)格的績效考核制度，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中很多的工作開展都是需要基層的工作人員落實(shí)完成的，而基層工作人員的工資待遇，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本內(nèi)容，因此通過制定系統(tǒng)的績效管理制度，可以有效的促進(jìn)基層工作人員的工作積極性。但是在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中沒有對績效考核進(jìn)行有效的量化，或者說是對一部分的管理工作進(jìn)行了量化，沒有實(shí)現(xiàn)全面的量化，從而不能全面的激發(fā)基層工作人員熱情和積極性，影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的綜合效益[3]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理工作的提高策略

2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理

在項(xiàng)目成本管理計(jì)劃工作開展的過程中，主要是以成本預(yù)算管理思想為主要指導(dǎo)，在工作規(guī)劃的過程中通過系統(tǒng)分析、目標(biāo)成本、作用成本等管理方式，從而很好的落實(shí)項(xiàng)目成本的管理計(jì)劃。

在成本管理工作開展的過程中可以將以下的管理理念滲透到工作中，如工程項(xiàng)目造價(jià)管理、施工成本的控制、施工成本的核算、施工成本的分析、施工成本的考核等理念，從而更好的調(diào)整企業(yè)的各項(xiàng)資源，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已經(jīng)全面進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)重組的階段，隨著國家的宏觀調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場得到了穩(wěn)定的發(fā)展，并且市場的競爭逐漸趨于穩(wěn)定化。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場競爭的更加的激烈。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中只有不斷的降低企業(yè)的運(yùn)營成本，才可以避免在房地產(chǎn)市場競爭的過程中損失自己的市場份額。通過將成本管理的理念，有效的應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，可以實(shí)行對項(xiàng)目科學(xué)的管理調(diào)控，從而保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性。

2.2 加強(qiáng)工作計(jì)劃的執(zhí)行力度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中最怕的就是，項(xiàng)目的計(jì)劃管理制度沒有得到很好的落實(shí)，出現(xiàn)“形式主義”的風(fēng)氣，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來了非常嚴(yán)重的影響。為了更好的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目不同部門的工作執(zhí)行力，需要建立起嚴(yán)格的計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)督審查制度，并且結(jié)合各部門工作內(nèi)容責(zé)任制，從而讓所有的項(xiàng)目工作人員認(rèn)清楚自己工作的重要性和責(zé)任感。

在實(shí)際項(xiàng)目計(jì)劃工作開展的過程中，委派專人（運(yùn)營管理人員）跟進(jìn)每項(xiàng)工作進(jìn)展，實(shí)行計(jì)劃工作跟蹤機(jī)制，一旦出現(xiàn)了工作沒有按照規(guī)定完成的情況，首先就是通過責(zé)任計(jì)劃表找到對應(yīng)事故發(fā)生的責(zé)任人，采取糾偏和趕工措施，盡量不要對后續(xù)工作造成影響，一旦造成重大影響的，就要啟動審查監(jiān)督部門的工作職能，對出現(xiàn)該事故的相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行詢問和調(diào)查，從而及時(shí)的解決潛在的項(xiàng)目安全隱患，揪出隱藏在企業(yè)內(nèi)部的“害蟲”，及時(shí)的進(jìn)行清理，從而保障企業(yè)內(nèi)部工作開展的環(huán)境良好。其他相關(guān)項(xiàng)目在計(jì)劃管理工作開展中才可以不斷提高自己的工作執(zhí)行力，從而提高項(xiàng)目的整體開發(fā)效益。

2.3 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)性的計(jì)劃管理制度

在上文中我們說到了房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)出現(xiàn)了項(xiàng)目管理分散化的情況，從而沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大收益。在今后房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中可以進(jìn)行系統(tǒng)性的計(jì)劃管理。就是說對房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期進(jìn)行一定的管理控制，從項(xiàng)目的確定到項(xiàng)目的完全開發(fā)，進(jìn)行系統(tǒng)化的項(xiàng)目管理，從而有效的保障了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[4]。

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中為了更好的落實(shí)系統(tǒng)化管理制度，實(shí)現(xiàn)多部門配合的項(xiàng)目計(jì)劃管理。在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中逐漸的建立一個(gè)，以開發(fā)企業(yè)、部門合作、全方位、多層次的管理體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中需要以市場為導(dǎo)向，以用戶的需求為管理的原則，從而更好的提高項(xiàng)目計(jì)劃管理工作的質(zhì)量。

為了有效的確保房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期效益，需要將的計(jì)劃管理工作重心前移，也就是說在產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中需要合理的控制項(xiàng)目的投入成本，在設(shè)計(jì)的過程中以產(chǎn)品的壽命周期為主線，從而合理的開發(fā)該主線周邊的附屬資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.4 應(yīng)用BIM技術(shù)

在上文中我們說到了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中由于沒有及時(shí)的進(jìn)行優(yōu)化改革，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定的影響，并且在文章中我們還提到了幾種現(xiàn)代化的應(yīng)用技術(shù)，我們接下來主要介紹一下BIM技術(shù)在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作中的實(shí)際應(yīng)用。

由于BIM技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可視性，可以避免各個(gè)專業(yè)交叉打架問題，從而給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了非常好的幫助，在該技術(shù)的支持下，可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)信息資源，建立一個(gè)虛擬的建筑項(xiàng)目原型，也就是說今后項(xiàng)目的開發(fā)就是計(jì)算機(jī)電腦中的模型。在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中可以實(shí)現(xiàn)多部門多單位的同時(shí)在線管理，從而有效的實(shí)現(xiàn)了實(shí)時(shí)性計(jì)劃管理的目標(biāo)，從而更好的提高了項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性與可行性。

2.5 建立信息化績效考核制度

隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，為了更好的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理工作的效率，需要很好的激發(fā)出工作人員的動力和激情，那么建立科學(xué)人性化的績效考核制度，成為了關(guān)鍵的一步[5]。

在信息技術(shù)的支持下，開發(fā)企業(yè)可以建立一個(gè)公開透明、獎罰分明的績效管理體系，就是說每一個(gè)員工可以實(shí)時(shí)的通過手機(jī)查看自己的工作績效，也可以發(fā)現(xiàn)自己的績效與其他同事之間的差別。這樣員工就可以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)自己工作中的不足，產(chǎn)生了那些問題，導(dǎo)致了公司扣除了績效點(diǎn)，從而使得員工不斷的自糾，不斷提高自己的履職能力。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大離不開高效的項(xiàng)目計(jì)劃管理，在多項(xiàng)目和跨區(qū)域經(jīng)營情況下，企業(yè)通過界定項(xiàng)目優(yōu)先權(quán)、調(diào)整資源分配、優(yōu)化項(xiàng)目組合等方式，使得項(xiàng)目群在成本最小的情況下獲得最大的收益，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營計(jì)劃與項(xiàng)目計(jì)劃的更高層次的互動，不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可靠性。