房地產(chǎn)面積測(cè)繪及質(zhì)量管理要點(diǎn)研究

陳玉珍

（聊城市衡坤房地產(chǎn)測(cè)繪中心 252000）

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于測(cè)繪精準(zhǔn)度要求極高，整體工作有著專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的特征，對(duì)測(cè)繪人員各方面能力與操作規(guī)范性都有著嚴(yán)格要求。但在實(shí)際執(zhí)行面積測(cè)繪過(guò)程中，卻可能會(huì)因?yàn)闇y(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范不健全、面積測(cè)繪情況復(fù)雜以及其他方面因素影響，而使最終面積測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)問(wèn)題，因此實(shí)施面積測(cè)繪質(zhì)量管控是極有必要的。為探索出最佳面積測(cè)繪質(zhì)量管控方案，相關(guān)人員首先應(yīng)對(duì)面積測(cè)繪內(nèi)容進(jìn)行明確，以為后續(xù)方案制定提供相應(yīng)數(shù)據(jù)。

1 面積測(cè)繪內(nèi)容

作為房地產(chǎn)測(cè)繪重要組成，面積測(cè)繪就是指對(duì)房屋各層水平面積進(jìn)行測(cè)繪的行為，像房屋使用權(quán)面積、建筑面積以及產(chǎn)權(quán)面積等，都屬于面積測(cè)繪內(nèi)容。在進(jìn)行面積測(cè)繪過(guò)程中，測(cè)繪人員會(huì)通過(guò)對(duì)相應(yīng)儀器以及技術(shù)的運(yùn)用，完成對(duì)房屋地理位置、自然狀況與質(zhì)量和面積的測(cè)定工作，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理與稅費(fèi)征收等工作開(kāi)展，提供可靠的信息與數(shù)據(jù)支持，作用極大[1]。

2 面積測(cè)繪影響因素

雖然面積測(cè)繪工作作用較為突出，但在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中，還是會(huì)因?yàn)橐恍┮蛩囟鴮?duì)測(cè)繪結(jié)果準(zhǔn)確性造成影響。一方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)還處于不健全狀態(tài)，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題仍然存在，各種新問(wèn)題也沒(méi)有得到有效界定，無(wú)法為實(shí)際工作開(kāi)展提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持，雖然部分城市已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一問(wèn)題，并開(kāi)始著手對(duì)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范進(jìn)行了完善，但地區(qū)細(xì)則規(guī)定還需要進(jìn)一步進(jìn)行改進(jìn)，測(cè)繪人員對(duì)于規(guī)范的理解與運(yùn)用水平也需要繼續(xù)進(jìn)行提升，致使房地產(chǎn)面積測(cè)繪工作也隨之受到了相應(yīng)影響；另一方面，部分房屋建筑面積測(cè)繪工作較為復(fù)雜，存在著測(cè)繪難度大、測(cè)量數(shù)據(jù)過(guò)多以及計(jì)算量較大等方面的問(wèn)題，使得測(cè)繪人員在實(shí)際工作中難免會(huì)出現(xiàn)一定問(wèn)題，所以在實(shí)際進(jìn)行測(cè)量時(shí)，還需要做好各項(xiàng)質(zhì)量控制工作[2]。

3 房地產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制要點(diǎn)

3.1 科學(xué)編寫(xiě)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)

在接到測(cè)繪任務(wù)之后，測(cè)繪單位需要先按照項(xiàng)目綜合情況，完成對(duì)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)的編寫(xiě)工作。在設(shè)計(jì)書(shū)中，測(cè)繪人員需要對(duì)分?jǐn)傆?jì)算原則、工程概況以及具體測(cè)繪項(xiàng)目等內(nèi)容進(jìn)行逐一填寫(xiě)，以對(duì)測(cè)繪工作開(kāi)展提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持[3]。同時(shí)在進(jìn)行編寫(xiě)過(guò)程中，還要對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目各方面情況進(jìn)行全面研究，尤其要對(duì)分?jǐn)傟P(guān)系進(jìn)行確定，要對(duì)特別變更以及分?jǐn)偳闆r作出詳細(xì)說(shuō)明，以對(duì)分?jǐn)傟P(guān)系進(jìn)行統(tǒng)一，保證各項(xiàng)信息輸入準(zhǔn)確性，且可以及時(shí)對(duì)變更情況以及特殊分?jǐn)偳闆r作出調(diào)整，以為測(cè)繪工作高質(zhì)量開(kāi)展奠定良好基礎(chǔ)。

3.2 確定面積計(jì)算范圍

為達(dá)到理想化測(cè)繪結(jié)果，在進(jìn)行測(cè)繪工作開(kāi)展之前，測(cè)繪人員需要對(duì)房產(chǎn)面積計(jì)算范圍、全面積以及半面積等內(nèi)容進(jìn)行明確[4]。要按照國(guó)家國(guó)出臺(tái)的各項(xiàng)測(cè)繪規(guī)范規(guī)定，對(duì)房屋面積計(jì)算部位進(jìn)行確定，并要借助以往工作經(jīng)驗(yàn)，細(xì)則對(duì)房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查與分析，以便按照房屋結(jié)構(gòu)實(shí)際特點(diǎn)，制定出相應(yīng)設(shè)計(jì)圖紙說(shuō)明，以對(duì)設(shè)計(jì)圖內(nèi)容與國(guó)家規(guī)定規(guī)范一致性進(jìn)行保證，進(jìn)而計(jì)算出正確的房產(chǎn)面積結(jié)果，以為后續(xù)工作開(kāi)展提供相應(yīng)信息支持。

3.3 增強(qiáng)結(jié)果監(jiān)督檢查

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)序主體主要有三種，即業(yè)主監(jiān)督檢查、主管部門(mén)審查以及測(cè)繪單位自查，所以為達(dá)到理想化監(jiān)督檢查結(jié)果，有關(guān)部門(mén)要從此三個(gè)主體入手，達(dá)到預(yù)期監(jiān)督檢查效果。

在進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)：①要對(duì)主管部門(mén)審查形式進(jìn)行強(qiáng)化，要通過(guò)增強(qiáng)抽查力度的方式，不斷對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果審核審查力度進(jìn)行強(qiáng)化，且要對(duì)作假測(cè)繪單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并要對(duì)吊銷(xiāo)嚴(yán)重違規(guī)者測(cè)繪資格，要對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)風(fēng)氣與秩序進(jìn)行有效管控；②很對(duì)測(cè)繪單位自身力度進(jìn)行增強(qiáng)，要通過(guò)對(duì)自身自查實(shí)效進(jìn)行提升的方式，切實(shí)提高單位整體測(cè)繪水平，確保以往所存在的各項(xiàng)測(cè)繪問(wèn)題能夠得到有效解決，且要通過(guò)設(shè)置相應(yīng)獎(jiǎng)懲機(jī)制的方式，對(duì)測(cè)繪結(jié)果完整性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證；③要對(duì)業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)，要通過(guò)實(shí)際走訪(fǎng)的方式，對(duì)業(yè)主展開(kāi)針對(duì)性培訓(xùn)，確保他們能夠真正對(duì)測(cè)繪知識(shí)有所了解，能夠?qū)y(cè)繪質(zhì)量實(shí)施簡(jiǎn)單監(jiān)督與審核，以對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量提升形成有效助力。

3.4 優(yōu)化面積計(jì)算公用分?jǐn)?/h3>

在確定房產(chǎn)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、計(jì)算面積以及套型準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，對(duì)公用面積分?jǐn)偤侠硇耘c面積計(jì)算各項(xiàng)問(wèn)題展開(kāi)深度研究，要明確面積分?jǐn)偣ぷ髟谡w測(cè)繪工作中所具有的重要作用，以對(duì)分?jǐn)偯娣e準(zhǔn)確性進(jìn)行保證。鑒于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)測(cè)繪軟件還處于不斷完善的階段，測(cè)繪人員對(duì)于各項(xiàng)軟件的使用熟練程度還需要進(jìn)行強(qiáng)化，在實(shí)際進(jìn)行操作測(cè)算時(shí)，很容易會(huì)出現(xiàn)面積計(jì)算錯(cuò)誤問(wèn)題，因此測(cè)繪人員需要加大對(duì)相關(guān)規(guī)范的研究力度，并要對(duì)地方實(shí)施細(xì)則進(jìn)行明確，要在規(guī)則與細(xì)則的指導(dǎo)下，合理對(duì)面積進(jìn)行分?jǐn)偱c計(jì)算，以對(duì)計(jì)算結(jié)果精準(zhǔn)度進(jìn)行保證。同時(shí)如果出現(xiàn)了部分公用面積分?jǐn)偛幻鞔_的問(wèn)題，此時(shí)要聯(lián)合質(zhì)檢人員、組織委托人以及技術(shù)人員等共同進(jìn)行協(xié)商，以對(duì)分?jǐn)偯娣e計(jì)算準(zhǔn)確性與公平性進(jìn)行保證。

3.5 外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量把控

房產(chǎn)外業(yè)測(cè)繪是對(duì)測(cè)繪工作開(kāi)展質(zhì)量進(jìn)行切實(shí)提升的基礎(chǔ)與前提，需要引起測(cè)繪人員的足夠重視與關(guān)注。在對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行把控時(shí)，一方面要做好房產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)示意圖分析與調(diào)查工作，要對(duì)圖中所示的用地范圍與調(diào)查表中的房產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)與用地略圖等設(shè)計(jì)圖中的內(nèi)容與實(shí)際情況是否一致進(jìn)行確定；另一方面要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果規(guī)范性進(jìn)行保證，要保證所有內(nèi)容的完整。同時(shí)要做好房地產(chǎn)測(cè)量要素檢查工作，要保證各項(xiàng)要素的準(zhǔn)確性與完整度，以對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行保證。

3.6 完善結(jié)果公開(kāi)機(jī)制

測(cè)繪單位要與主管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合，對(duì)現(xiàn)行測(cè)繪結(jié)果公開(kāi)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化與完善。不僅要通過(guò)對(duì)網(wǎng)上發(fā)布測(cè)繪結(jié)果信息與測(cè)繪檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行公開(kāi)的方式，對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行透明化處理，以便接受社會(huì)各界的審核、查閱與監(jiān)督，確保測(cè)繪工作所存在的問(wèn)題能夠被及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決。同時(shí)實(shí)施房產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果公開(kāi)處理模式，還可以為產(chǎn)權(quán)人與主管部門(mén)等權(quán)利主體知情權(quán)進(jìn)行保障，能夠讓他們掌握最新的房屋狀況，以讓產(chǎn)權(quán)人權(quán)益與合法權(quán)利得到更好的保護(hù)。

此外測(cè)繪人員還要做好內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理與管理工作，要保證內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)各項(xiàng)要素進(jìn)行明確表述，且房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖表述內(nèi)容與規(guī)格、技術(shù)能夠與國(guó)家相關(guān)規(guī)定相符，并可以合理進(jìn)行歸檔、保存，從而為公開(kāi)機(jī)制落實(shí)質(zhì)量進(jìn)行保障，確保公開(kāi)機(jī)制優(yōu)勢(shì)能夠得到真正發(fā)揮。

4 結(jié)束語(yǔ)

有關(guān)部門(mén)要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)面積測(cè)繪的重要性，要加大對(duì)面積測(cè)繪工作的研究力度，要在對(duì)面積測(cè)繪內(nèi)容與影響因素進(jìn)行深度剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合房屋測(cè)量實(shí)際需求與測(cè)量對(duì)象實(shí)際情況，做好測(cè)繪質(zhì)量管控方案制定規(guī)劃，保證各種面積測(cè)繪工作開(kāi)展質(zhì)量能夠得到有效控制，能夠通過(guò)完善測(cè)繪結(jié)果公開(kāi)制度以及管控外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量等手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)面積測(cè)繪的全方面管控，以對(duì)最終房地產(chǎn)面積測(cè)繪效率與準(zhǔn)確度提供可靠保障。

[1]田盛.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2016（30）.

[2]鮑齊國(guó)，金鑫.試論房地產(chǎn)面積測(cè)繪的結(jié)果和質(zhì)量管理[J].商品與質(zhì)量，2016（34）.

[3]甄帥.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量管理研究[J].城市地理，2016（2）.

[4]牟巍.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量管理研究[J].工程技術(shù)：引文版，2016（58）：266.