不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題及解決對(duì)策

洪江波

（陜西省白河縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 725899）

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是權(quán)利人在申請(qǐng)后交于國(guó)家專職部門將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)的相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)，也就是采取某種方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，即物權(quán)公示。通過這種登記方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變時(shí)，需運(yùn)用相應(yīng)的方式方法加以公開。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度起步較晚，是在2013年11月國(guó)務(wù)院決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年11月頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。因起步較晚，發(fā)展至今，在某些方面還存在著一些不盡如人意的地方，對(duì)出現(xiàn)的某些不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛還沒有相對(duì)應(yīng)的解決政策和辦法，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活造成不利影響。

1 存在的問題

（1）登記范圍不明確。目前，存在著不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利范圍不明確的問題。我國(guó)的土地管理法、國(guó)有土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)管理法、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、采礦權(quán)、漁業(yè)法等，法律規(guī)定不夠詳細(xì)，也尚未明確這些權(quán)利的性質(zhì)和效力。物權(quán)登記效力，是整個(gè)登記制度的核心，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信效力。

公信原則是指依據(jù)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)不存在或有異，但對(duì)此項(xiàng)公示方法所表示的物權(quán)、物權(quán)交易人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在同等法律效果。

（2）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布實(shí)施后，雖然國(guó)家在對(duì)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)、信息平臺(tái)要求“四統(tǒng)一”，但有的地區(qū)并沒有嚴(yán)格按照國(guó)家要求的來執(zhí)行。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記過程中，只是根據(jù)本地情況開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，造成了一些數(shù)據(jù)不夠全面和準(zhǔn)確，還會(huì)影響相關(guān)數(shù)據(jù)的兼容情況。而且，不嚴(yán)格按照國(guó)家制定的要求進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記，不僅使得這些相關(guān)規(guī)定和條例無法得到順利執(zhí)行，更直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記制度的嚴(yán)謹(jǐn)性、合理性。

（3）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。我國(guó)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作都要由國(guó)土資源部門進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。但因各省、市、縣的具體情況存在著較大的差異，各地在實(shí)際工作中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作多是由當(dāng)?shù)卣_定的具體部門來執(zhí)行，很難由統(tǒng)一部門來進(jìn)行，這就造成了各地執(zhí)行部門無法實(shí)現(xiàn)登記機(jī)關(guān)的真正統(tǒng)一。

2 相應(yīng)的解決對(duì)策

（1）登記范圍要明確。不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，物權(quán)登記效力，是整個(gè)登記制度的核心，就必須要明確登記范圍，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，明確不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用。登記權(quán)利范圍必須要容納土地管理法、國(guó)有土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)管理法、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、采礦權(quán)、漁業(yè)法等所規(guī)定的這些權(quán)利，法律規(guī)定也要詳細(xì)、明了。

（2）要統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家和相關(guān)部門要不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)法律法規(guī)，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠有章可循、有據(jù)可依。盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)現(xiàn)管理信息化、數(shù)據(jù)化，提高登記信息、資料的準(zhǔn)確性。避免出現(xiàn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和整合。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中還要全面進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，提高登記信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，減少和避免因登記錯(cuò)誤而引發(fā)的行政訴訟幾率，降低不動(dòng)產(chǎn)交易雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。登記機(jī)關(guān)的相關(guān)工作人員，要轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，樹立嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、公正的態(tài)度，才能做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，才能確保買受人合法權(quán)益得到保護(hù)。

（3）建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)和必然結(jié)果?？v觀其他國(guó)家的做法，通常是采用登記與司法系統(tǒng)相結(jié)合，都具有兩個(gè)規(guī)律性可循：①登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)；②登記機(jī)關(guān)都具有統(tǒng)一性，這兩個(gè)特征都是物權(quán)公示原則決定的。借鑒他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，不能象目前的多頭負(fù)責(zé)。根據(jù)我國(guó)實(shí)情，可在各縣級(jí)以上的政府部門設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記局，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)事宜進(jìn)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，使登記、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)等都統(tǒng)一、詳盡、清晰，有利于構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制，才能更好的發(fā)揮公示作用和公示效力。

總之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已成為社會(huì)生活中不可缺少的內(nèi)容，也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中的領(lǐng)域。根據(jù)實(shí)情，積極解決目前存在的問題，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、保障人民切身利益的基礎(chǔ)。進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要保障，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展具有積極地推動(dòng)作用。

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[3]齊眉.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和完善.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，8.