淺談房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的全過程預(yù)防及控制

郁 潔 吳 昊

（揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院 225100）

引言

隨著房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的各種房地產(chǎn)開發(fā)影響因素和風(fēng)險因素層出不窮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提升發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程進(jìn)項(xiàng)風(fēng)險評估和掌控。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，其風(fēng)險因素是流通在整個開發(fā)過程的，所以，必須要對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行全程控制和預(yù)防，有效的規(guī)避和減少風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響和損失。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險預(yù)防

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險全程管理

在房地產(chǎn)開發(fā)的全程，都存在著不同程度不同類型的影響因素。所以在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理時，一定要重視整個房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)全程。首先，建立健全的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險全程管理系統(tǒng)是非常有必要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險評估和風(fēng)險預(yù)測。另外，對于常規(guī)發(fā)生風(fēng)險的項(xiàng)目，也應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)觀測，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全程管理而言，制定科學(xué)合理的風(fēng)險解決預(yù)案，是非常重要的，它可以提高房地產(chǎn)開發(fā)人員，面對事故解決事故的能力。發(fā)生突發(fā)狀況時，房地產(chǎn)開發(fā)人員也可根據(jù)預(yù)案內(nèi)的解決方案，進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避和降低風(fēng)險所帶來的損害。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險全程管理模式主要包括四個方面：①設(shè)立科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目全程進(jìn)行監(jiān)控和管理；②制定詳盡的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理計劃，并將高發(fā)風(fēng)險因素列入重點(diǎn)監(jiān)測環(huán)節(jié)。在此計劃書內(nèi)，必須要有效的運(yùn)用方法論、經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、當(dāng)代人力資源管理理論等，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險評估和風(fēng)險分類，提升房地產(chǎn)開發(fā)有效性[1]；③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要制定嚴(yán)格的責(zé)任制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，必須要將所有工作落實(shí)到個人，明確所有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員的職責(zé)，完善各部門之間的配合和調(diào)度，確保風(fēng)險發(fā)生時，解決風(fēng)險的效率；④對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同階段其風(fēng)險特征不同。所以，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全程管理時，一定要明確各個環(huán)節(jié)的重點(diǎn)監(jiān)測點(diǎn)，抓住重點(diǎn)，并且有效的進(jìn)行觀測，才能更好的規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理過程中一個非常有效的檢測模式。首先，它可以通過對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，數(shù)據(jù)分析和實(shí)時數(shù)據(jù)跟進(jìn)，提前預(yù)報或預(yù)警風(fēng)險，并且會智能性的提出解決方案。這種風(fēng)險管理的辦法，可以對房地產(chǎn)開發(fā)的全程進(jìn)行智能化、全方位化的監(jiān)測，結(jié)合風(fēng)險程度和概率，發(fā)出不同預(yù)警信號，以便于房地產(chǎn)開發(fā)人員，對風(fēng)險事故及時開展校正行動，降低風(fēng)險對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的損失。其次，對于房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)而言，非常重要的一個功能是，它可以根據(jù)開發(fā)的進(jìn)度和當(dāng)前開發(fā)的狀態(tài)，提示開發(fā)項(xiàng)目是否偏離設(shè)定軌道，提高項(xiàng)目風(fēng)險管理有效性。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)警管理系統(tǒng)主要包括，預(yù)先性、實(shí)時性、警示性和系統(tǒng)性四個方面。預(yù)先性是指項(xiàng)目預(yù)警管理系統(tǒng)，可以先知性的預(yù)警將要發(fā)生的風(fēng)險事故。讓房地產(chǎn)開發(fā)人員可以提前進(jìn)行準(zhǔn)備和預(yù)防，補(bǔ)足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險控制的空缺。實(shí)時性是指項(xiàng)目預(yù)警管理系統(tǒng)，可以實(shí)時，跟進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)，以一種動態(tài)平衡的形式，對于房地產(chǎn)開發(fā)全程進(jìn)行監(jiān)控。以便于項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況不斷的調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目的計劃。預(yù)警性和系統(tǒng)性，均是項(xiàng)目預(yù)警管理系統(tǒng)中，智能化的產(chǎn)物。在預(yù)警系統(tǒng)中，警示性不但可以報警風(fēng)險，還可以評估風(fēng)險程度和對于項(xiàng)目影響的嚴(yán)重程度。而系統(tǒng)性更趨向于，計算機(jī)管理，確保預(yù)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和正常運(yùn)作。

2 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險控制的方法

對于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險控制的方法一共有三點(diǎn)[2]：①回避風(fēng)險。其意在當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生無可預(yù)計的風(fēng)險危機(jī)時，主動進(jìn)行項(xiàng)目計劃的更改或放棄，規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生；②轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，合作的雙方可以利用轉(zhuǎn)移風(fēng)險的辦法，共同分擔(dān)風(fēng)險，降低風(fēng)險發(fā)生的概率和后果；③減輕風(fēng)險。這種方法是現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險控制中，最為常用的方法，其原理是通過降低風(fēng)險的影響和損失，從而達(dá)到控制風(fēng)險的目的，減輕風(fēng)險的危害性。

3 結(jié)語

綜上所述，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，有效的風(fēng)險控制和預(yù)防，可以大大減少風(fēng)險事故，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。想要更好的提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益，必須要對房地產(chǎn)全過程進(jìn)行有效的風(fēng)險預(yù)防和控制。在此，筆者希望房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員，一定要重視房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警系統(tǒng)的運(yùn)用，在確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量安全的前提下，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率。