房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)影響因素與實(shí)施階段的造價(jià)控制研究

魏黎

（武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司 武漢 430070）

前言

工程造價(jià)管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要影響因素。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)失控問題的出現(xiàn)，會(huì)給工程項(xiàng)目的正常施工及房地產(chǎn)工程的實(shí)際造價(jià)帶來不利的影響。根據(jù)我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，建筑工程施工技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步與房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展，既讓一些新材料和新工藝應(yīng)用在了房地產(chǎn)施工之中，也讓房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理難度有所提升。從房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)影響因素入手，對(duì)此類項(xiàng)目工程在實(shí)施階段的造價(jià)控制措施進(jìn)行分析，可以在構(gòu)建科學(xué)化的工程造價(jià)控制管理方案的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)工程造價(jià)整體管理水平的提升提供一定的理論支持。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素

1.1 設(shè)計(jì)因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目是建設(shè)工程項(xiàng)目的重要組成部分。除一次性、明確性、整體性和確定性等建設(shè)項(xiàng)目的共性特征以外，房地產(chǎn)項(xiàng)目還具有著特定的程序性、特定的系統(tǒng)性和組織的特殊性等特點(diǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，房地產(chǎn)工程的工程造價(jià)涉及到了土地使用費(fèi)用、前期工程費(fèi)用和建設(shè)單位管理費(fèi)用等多種費(fèi)用。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到城市棚戶區(qū)（城中村）改造工程，拆遷費(fèi)用也需要納入到房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)之中。通過對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響主要指的是設(shè)計(jì)圖紙的影響。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目領(lǐng)域，設(shè)計(jì)圖紙可以被看作是工程項(xiàng)目概預(yù)算編制的重要依據(jù)，也可以被看作是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的重要影響因素。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目功能定位、總平面圖設(shè)計(jì)和施工工藝設(shè)備水平等因素是工程項(xiàng)目各個(gè)參與方所關(guān)注的內(nèi)容。在造價(jià)預(yù)算工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要根據(jù)建材價(jià)格變動(dòng)的周期性變化信息，確定建筑項(xiàng)目的調(diào)價(jià)系數(shù)[1]。

1.2 施工因素

施工因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響多用于指代施工組織設(shè)計(jì)與施工技術(shù)措施對(duì)工程概預(yù)算編制的影響。它不僅僅是項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)控制的主要影響因素，也在項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

1.3 人員因素

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域，工程概預(yù)算可以被看作是建筑產(chǎn)品價(jià)格的重要影響因素。作為建筑經(jīng)濟(jì)工作中的重要組成部分，工程概預(yù)算編制管理工作具有著復(fù)雜化細(xì)致化的特點(diǎn)。編制人員自身因素在工程概預(yù)算編制過程中發(fā)揮著重要的作用。他們需要在概預(yù)算編制工作中積極發(fā)揮自身的責(zé)任感，并要在工作中堅(jiān)持節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益的原則。針對(duì)招標(biāo)承包制及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)建筑行業(yè)的要求，概預(yù)算編制人員不僅需要擁有豐富的理論知識(shí)，也需要對(duì)建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行充分了解。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段的造價(jià)控制措施

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)制度的實(shí)施，表明我國(guó)的建筑市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了規(guī)范化、完善化的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)招投標(biāo)機(jī)制具有著控制工程造價(jià)的作用。為了在節(jié)省投資、提升投資效益的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)工程的工程造價(jià)進(jìn)行控制，相關(guān)單位在招投標(biāo)過程中，需要合理確定標(biāo)底價(jià)格，并要在保障施工工期與工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上確定工程造價(jià)。在商品混凝土、水泥、鋼筋等材料設(shè)備的招標(biāo)階段，相關(guān)單位可以借助單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)措施，為工程的施工質(zhì)量提供保障。在施工合同簽訂方面，相關(guān)人員不僅需要關(guān)注工程工期、工程質(zhì)量及工程造價(jià)等內(nèi)容，也需要對(duì)參加驗(yàn)收的單位、人員，質(zhì)量爭(zhēng)議的處理機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行完善。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工與竣工階段的造價(jià)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段的造價(jià)控制措施涉及到以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制管理；二是房地產(chǎn)工程造價(jià)成本核算管理體系的建設(shè)工作[2]。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同的具體化階段。為做好這一時(shí)期的工程造價(jià)控制工作，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目參與方首先需要做好圖紙會(huì)審工作，并要在避免圖紙錯(cuò)誤而導(dǎo)致的返工問題的同時(shí)，加大施工組織設(shè)計(jì)方案的審查力度。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的工程變更問題，相關(guān)單位需要對(duì)涉及工程造價(jià)增減的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理機(jī)制進(jìn)行完善。材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格的合理確定與工程項(xiàng)目施工質(zhì)量管理工作的強(qiáng)化，也可以發(fā)揮出控制房地產(chǎn)施工項(xiàng)目工程造價(jià)的作用。

竣工階段的造價(jià)控制涉及到了合同條款、工程數(shù)量核實(shí)等內(nèi)容。在堅(jiān)持按照國(guó)家規(guī)定計(jì)算工程量的基礎(chǔ)上，相關(guān)人員需要避免計(jì)算誤差的出現(xiàn)。

3 結(jié)語

科學(xué)化的造價(jià)預(yù)算管理體系對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)控制工作有著積極意義。造價(jià)控制措施的完善，有助于房地產(chǎn)工程的深層次價(jià)值與廣范圍功能的有效發(fā)揮。