房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理

楊曉妹

（許昌空港新城置業(yè)有限公司 461000）

引言

在當(dāng)今社會，隨著人們生活水平的不斷提高人們對建筑的設(shè)計和施工也不斷的提出新的要求。我國正處于社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的非常時期，在新社會時代背景下的中國城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，而國內(nèi)城市市場將面臨著巨大的問題。我國現(xiàn)階段正處于高速發(fā)展中國家，就市場經(jīng)濟來說城市的發(fā)展有著極其重要的作用，建筑設(shè)計管理是需要對整個建筑的實際、施工、居住、階段進行設(shè)計規(guī)劃，那么只有設(shè)計出結(jié)構(gòu)可靠安全的建筑，才能做到加強城市住宅的質(zhì)量，這樣才能使房地產(chǎn)建筑羨慕的建設(shè)得到較好的發(fā)展。

1 明確建筑設(shè)計的要求，選擇合適的建筑設(shè)計伙伴

1.1 明確建筑設(shè)計要求

房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理部門應(yīng)該將市場需求轉(zhuǎn)化為設(shè)計語言，在建筑實際的準(zhǔn)備前期，應(yīng)該對市場產(chǎn)品需求和地域價格進行分析，對其他樓盤進行行情評估，對當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求及具體設(shè)計指標(biāo)應(yīng)熟知。建筑設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)明確房地產(chǎn)商的設(shè)計需求，并提出項目限額的控制如經(jīng)濟指標(biāo)的限額設(shè)計和成本的限額設(shè)計，同時，做好設(shè)計進度、質(zhì)量和成本的目標(biāo)偏差管理工作。其需要結(jié)合企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)劃意見以及相關(guān)部門的綜合意見如預(yù)算部門進行物資供給的評估，設(shè)計施工圖圖紙階段應(yīng)結(jié)合實際成果在中報批工作中的反饋意見，預(yù)算部門應(yīng)該嚴(yán)格控制成本預(yù)算。在建筑項目設(shè)計的各個階段，而對于設(shè)計書的重點也有所不同，例如：在建筑設(shè)計的前期重點是圖紙設(shè)計和政府規(guī)劃，而對于后期就著重于設(shè)計變更的控制和專業(yè)的銜接組織協(xié)調(diào)。

1.2 選擇合適的伙伴

建筑設(shè)計方案與實際成本，市場物價有著密不可分的聯(lián)系，就房地產(chǎn)建筑來說，越是大型的項目在進行設(shè)計工作時，越應(yīng)該事先咨詢有資質(zhì)的建筑設(shè)計單位，根據(jù)建筑設(shè)計單位對方案的意見來針對方案進行整體的規(guī)劃，挑選出有含金量的建議，以此來實現(xiàn)對實際方案的創(chuàng)新與升華，這或許會增加該階段的成本，但是對房地產(chǎn)建筑的整個建設(shè)工程有著很大的利益。所以在現(xiàn)實的工作過程中，選擇可靠的合作伙伴也是非常重要的，因此房地產(chǎn)方面應(yīng)該選擇最好的合作伙伴，先確定基本的實際方案，這樣有利于在今后要的施工過程中，能夠根據(jù)實際需求來設(shè)計出最佳的方案。建設(shè)項目設(shè)計階段的過程中，有關(guān)部門需要對市場進行詳細的調(diào)查分析，確定市場需求，策劃調(diào)查結(jié)果將其與實際的市場需求結(jié)合，以此來選擇合適的合作伙伴，提高房地產(chǎn)建筑設(shè)計方案質(zhì)量。在不同的階段采取不同的實際方案，協(xié)調(diào)好各部門的工作關(guān)系，只有這樣才能使建筑建設(shè)質(zhì)量全面提高。

2 建筑設(shè)計全過程控制管理

2.1 日常的管理工作

在建筑設(shè)計的過程中，需要設(shè)計的管理部門進行設(shè)計環(huán)節(jié)的跟蹤和指導(dǎo)的加強，通過借助日常會議、書面匯報等形式解決各種發(fā)生的技術(shù)問題，如果遇到特殊的問題則需要設(shè)計人員與管理人員進行一對一交流，一同加入設(shè)計工作中，針對期間發(fā)生的問題及時進行匯報，以便及時采取有效的解決方案。定時開展匯報工作可以及時的向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報實際進展，同時針對工作中的問題展開討論，尋求技術(shù)人員的解決方案，以便確保實際工作的穩(wěn)定進行。

2.2 加強關(guān)鍵點的控制

在設(shè)計管理的過程中，需要依據(jù)設(shè)計的進度增加對當(dāng)前階段成果的審核，加強對關(guān)鍵點的監(jiān)督以及針對關(guān)鍵點安排管理部門進行檢查工作。對于比較特殊的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以組織部門進行分析討論，如果出現(xiàn)不能確定的問題需要進行意見的收集，以便發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的問題所在，有效的采用最好的解決方案解決棘手的問題。

2.3 建筑設(shè)計結(jié)果的審核

對于建筑設(shè)計結(jié)果的審核就是將原有的設(shè)計意圖通過圖紙來呈現(xiàn)出來，設(shè)計審核在房地產(chǎn)建筑實際管理中是非常重要的環(huán)節(jié)，這個階段的成功與失敗標(biāo)志著后期實際方案的變更以及工程簽證的數(shù)量，所以，房地產(chǎn)企業(yè)十分注重這階段的工作。依據(jù)建筑的設(shè)計方案，設(shè)計圖紙的大小，讓有關(guān)部門進行評審，使評審人員充分的了解設(shè)計方案，以便提升評審的效率。在進行評審的過程中邀請相關(guān)及時人員參與，確保其有效性。只有嚴(yán)格的進行評審，這樣才能為后期的建設(shè)工作打下良好的基礎(chǔ)。

3 重視設(shè)計報批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

對于設(shè)計方案的報批不僅是批準(zhǔn)等問題，還是時間上的問題，更加是經(jīng)濟上的問題，所以要充分認識到實際方案的審批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)并加以確認其合法化。而對于建筑的設(shè)計管理人員則要學(xué)會對規(guī)劃消防、人防等政府部門的溝通與協(xié)調(diào)。關(guān)于設(shè)計的批報還有其他的一些事項，要做到在設(shè)計過程中與政府有關(guān)部門的良好溝通，設(shè)計管理人員要做到及時的跟蹤與協(xié)調(diào)，如果在一個允許的范圍與主管部門有商量的余地，我們則可以通過正當(dāng)?shù)暮戏ㄍ緩綄⒐镜哪繕?biāo)和設(shè)計意圖準(zhǔn)確的反映給他們，并且積極地與他們溝通與協(xié)商，以此來影響他們的決策方向。同時也包括可以根據(jù)市場、相關(guān)政策、項目等具體實際情況對規(guī)劃技術(shù)的指標(biāo)申請調(diào)整。

4 加強設(shè)計變更控制

設(shè)計變更的影響可能是良好的，比如說可以節(jié)省成本，使其更加符合市場的需求；當(dāng)然產(chǎn)生的也有不好的，那就是其成本可能嚴(yán)重超支。設(shè)計變更的產(chǎn)生也可以是多方面的原因，其中主要包括的是：按領(lǐng)導(dǎo)要求變更，因領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)有設(shè)計不符合要求，又或是以公司發(fā)展的角度進行變更；按營銷部門要求變更，產(chǎn)品的功能不符合市場的需求或給業(yè)主帶來不便等情況；按施工單位要求變更，施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出變更，如果原有材料設(shè)備缺貨應(yīng)使用代替品或使用新材料；因圖紙設(shè)計失誤提出變更，圖紙出現(xiàn)明顯錯漏現(xiàn)象。設(shè)計變更的控制主要從發(fā)生的次數(shù)及每一次的變更兩方面進行控制。想要減少設(shè)計變更次數(shù)，主要的是將風(fēng)險前移，也就是說需要把設(shè)計變更的所有可能性提前想到并在之前的設(shè)計管理工作中進行解決?？偟膩碚f就是做好前述的準(zhǔn)備工作。依據(jù)經(jīng)驗做好準(zhǔn)備工作可以使變更次數(shù)控制的較好。嚴(yán)格控制變更的發(fā)生，更主要的還是堅持會審制度，由多個部門進行會審，即“先討論，后決策”的控制原則，簡單的說就是先從技術(shù)上確認是否可行，然后從實際出發(fā)去確認，最后才能決策是否變更。

5 注重設(shè)計的整合管理

在一個項目開發(fā)過程中設(shè)計管理有著至關(guān)重要的作用，它不僅僅是實際人員的事情，它更是建設(shè)單位對整個項目的每個專業(yè)、每個方面的一種資源整合管理。例如將規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀、市政等結(jié)合起來，爭取做到不沖突不矛盾，協(xié)調(diào)統(tǒng)一；又或是統(tǒng)一的風(fēng)格，其包括建筑形體，景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)；再比如人防區(qū)域設(shè)計與非人防區(qū)域設(shè)計的連接；電力配送室，換熱站等專業(yè)設(shè)備的空間設(shè)計與建筑設(shè)計的連接；室外的給水、供暖、強電、弱電、燃氣、污水、雨水各個專業(yè)綜合網(wǎng)設(shè)計。

6 做好設(shè)計管理的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化工作

標(biāo)準(zhǔn)化管理工作能促使企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)快速高效發(fā)展并直接影響到企業(yè)的項目的質(zhì)量、進展速度和經(jīng)濟效益，降低投資風(fēng)險及不可控因素帶來的不利影響。對于項目開發(fā)前期而言，有助于縮短投資決策、規(guī)劃設(shè)計、項目定位等時間。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品都有長期合作的品牌供應(yīng)商，從而大大降低采購成本和時間，同時，質(zhì)量也有所保證。房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭也將會愈演愈烈，房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來“微利時代”。對于整個項目而言，資金周轉(zhuǎn)率以及開發(fā)效率將會成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，而采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計無疑會令企業(yè)的核心競爭力進一步的提升。一線房地產(chǎn)都有自己設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，如技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計管理的標(biāo)準(zhǔn)化、建筑構(gòu)配件設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化如建立戶型庫、車庫平面布置標(biāo)準(zhǔn)化、建筑風(fēng)格和外飾標(biāo)準(zhǔn)化及交房標(biāo)準(zhǔn)化等。

7 結(jié)語

根據(jù)以上所述，可以清晰的了解加強房地產(chǎn)建筑實際管理的重點，是能夠全面的推動其良好的發(fā)展，同時也可以為我國的房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展打下良好而堅固的基礎(chǔ)，所以只有加強建筑設(shè)計階段的管理工作，才可以為以后建筑建設(shè)的提升做出良好的保障措施。與此同時設(shè)計階段的管理工作也是未來提升建筑建設(shè)的關(guān)鍵點，只有相關(guān)的故障工作人員全面落實了房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理要點，才能更好的去推動我國建筑行業(yè)的不斷穩(wěn)定進步與發(fā)展。

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