房地產(chǎn)成本影響因素及其精細(xì)化管理

蘇振亞

（上海西郊莊園企業(yè)（集團(tuán)）有限公司 上海 201106）

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是不相上下，在如此激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更要不斷的加強(qiáng)成本管理，尤其是對(duì)于成本的管理力度，并且要加以重視，既可以為房地產(chǎn)企業(yè)的壯大發(fā)展奠定一定的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，又可以為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全提供有力的保證。

1 房地產(chǎn)成本影響因素

1.1 成本管理意識(shí)不強(qiáng)

在經(jīng)濟(jì)體制的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層比較重視的是對(duì)設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等成本的控制，對(duì)材料及設(shè)備供應(yīng)方式、資金籌集等成本管理還不夠重視，直接影響到了成本管理的完善性，成本管理工作也就不能順利的進(jìn)行。同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者還沒(méi)有清楚的掌握成本工作該如何實(shí)施，將成本管理工作直接交給財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)完成，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本管理工作需要的是各個(gè)部門(mén)之間協(xié)作才能夠完成的，這樣就直接給財(cái)務(wù)部門(mén)的工作帶來(lái)很大的壓力，從上述我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)還有待于提高。

1.2 缺乏完善的成本控制制度體系

從實(shí)際情況來(lái)看一些房地產(chǎn)企業(yè)采用的是粗放型的管理方式，缺乏了健全的成本管理的制度，即使是有的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度相對(duì)健全，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)將主要的精力放在了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，因此在成本管理制度的執(zhí)行上缺乏力度，形式化比較嚴(yán)重，甚至?xí)霈F(xiàn)應(yīng)付了事的問(wèn)題出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了成本管理不能發(fā)揮出自身的重要性作用。同時(shí)有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有明確成本管理工作中的責(zé)任和權(quán)利，很容易導(dǎo)致員工產(chǎn)生干多干少一個(gè)樣，即使是出色的完成成本管理工作，也不會(huì)得到獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有完成成本管理任務(wù)，也不會(huì)得到相應(yīng)的處罰，這樣就會(huì)大大的降低了員工進(jìn)行成本管理工作的積極性，不能夠保證成本管理工作的順利實(shí)施，如果長(zhǎng)期下去勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

1.3 成本管理方法不先進(jìn)

從實(shí)際情況上來(lái)看大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的還是比較傳統(tǒng)的成本管理方法，例如定額法和目標(biāo)成本法，然而這種成本方法中報(bào)告的實(shí)效性較差，因此就不能夠發(fā)揮出成本管理的重要性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持的是以節(jié)約來(lái)降低成本的原則，這種以節(jié)省成本為主導(dǎo)的成本管理方法，在計(jì)算成本上就有一定的不合理性，會(huì)直接造成成本分配信息失真，降低了會(huì)計(jì)信息的精確度，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新升級(jí)。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的措施

2.1 樹(shù)立先進(jìn)的成本管理意識(shí)

科學(xué)的全面成本管理意識(shí)是提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的前提：①要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行思想教育，讓他們認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，也可以通過(guò)加大宣傳的方式，使房地產(chǎn)企業(yè)上下全體員工認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，這樣就可以起到在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部大力推廣全面成本管理的作用；②為了提高宣傳的力度，可以通過(guò)宣傳欄、微信公眾號(hào)、公司文件的方式，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)，可以為成本管理做好良好的群眾基礎(chǔ)；③要對(duì)成本管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證成本管理人員能夠及時(shí)的掌握比較先進(jìn)的工作方法，提高自身的成本管理業(yè)務(wù)技能。

2.2 做好前期成本測(cè)算

前期準(zhǔn)確的成本測(cè)算是房地產(chǎn)企業(yè)后期獲益的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的起點(diǎn)就是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成本測(cè)算，一個(gè)明智的決策可以讓項(xiàng)目獲得高額利潤(rùn)。房地產(chǎn)拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測(cè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)拿地以后的項(xiàng)目成本進(jìn)行完整有依據(jù)的核算，降低決策的風(fēng)險(xiǎn)，避免銷(xiāo)售利潤(rùn)微薄、占用資金的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3 強(qiáng)化合同管理

房地產(chǎn)成本中期控制主要是通過(guò)嚴(yán)控招投標(biāo)管理和合同管理，盡量減少工程變更簽證，這樣可以有效解決工程造價(jià)不受控。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生合同糾紛和施工索賠會(huì)增加工程費(fèi)用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)法律意識(shí)，明白合同是受法律保護(hù)的文件，不得隨意變更。同時(shí)，提高企業(yè)擬定合同質(zhì)量，對(duì)合同中的條款充分溝通，對(duì)合同用詞仔細(xì)斟酌，嚴(yán)密推敲，以此來(lái)保證合同的順利履行，減小意外成本。通過(guò)實(shí)施合同管理強(qiáng)化中期控制，為房地產(chǎn)企業(yè)施工減小風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.4 應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理信息化是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)在房地產(chǎn)成本管理領(lǐng)域的運(yùn)用，通過(guò)信息化系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)成本數(shù)據(jù)，既省時(shí)又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式。不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)成本數(shù)據(jù)的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所調(diào)整，比如項(xiàng)目發(fā)展階段的測(cè)算成本、設(shè)計(jì)階段形成的目標(biāo)成本、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本、項(xiàng)目結(jié)算后形成的核算成本，沉淀成本數(shù)據(jù)庫(kù)，幾乎囊括了成本控制、成本核算以及經(jīng)驗(yàn)復(fù)用在內(nèi)的大多數(shù)成本管理要求。

成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理”為主線，通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)，全面系統(tǒng)地反映各個(gè)項(xiàng)目在其整個(gè)生命周期任意時(shí)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制定資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機(jī)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要輔助工具。

2.5 以確保項(xiàng)目質(zhì)量為前提，強(qiáng)化對(duì)施工階段成本管理

工程成本是建筑項(xiàng)目成本的主要組成部分，占總成本的一半，主要包括物資，分包成本、室內(nèi)裝飾等部分組成。對(duì)這一主要構(gòu)成部分進(jìn)行控制是實(shí)施成本管理的關(guān)鍵。①盡量使用具有相同功能的新材料來(lái)代替昂貴的材料，研發(fā)更加節(jié)省人力和物力的新工藝來(lái)減小工程成本。②成本控制目標(biāo)一旦確定，各部分應(yīng)當(dāng)立馬拆分成本，將其細(xì)化為具體的成本控制指標(biāo)分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的工程的成本。各個(gè)不同工程根據(jù)自身的目標(biāo)對(duì)材料進(jìn)行選擇達(dá)到成本控制目標(biāo)。③在采購(gòu)和招標(biāo)過(guò)程中堅(jiān)持貨比三家原則，加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)方或者分包商的資格審核、公開(kāi)考核，將公平公正融入到整個(gè)過(guò)程中，降低成本。

2.6 加強(qiáng)成本的管理制度

工程一旦竣工后，對(duì)于工程的結(jié)算問(wèn)題，又是一項(xiàng)繁重和相當(dāng)重要的工作，所以，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)算、預(yù)算的管理制度是至關(guān)重要的，對(duì)于預(yù)算結(jié)算的工作，單位可以和財(cái)務(wù)公司進(jìn)行合作，財(cái)務(wù)公司里有專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員，可以最大程度的把工程成本降低，啟用財(cái)務(wù)公司也是為了讓預(yù)算結(jié)算清晰透明。其次，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)可以依靠如今的網(wǎng)絡(luò)，建立一個(gè)合理的成本管理系統(tǒng)，把成本管控推進(jìn)信息化管理，使成本更加準(zhǔn)確和透明，進(jìn)一步的推動(dòng)成本管控工作的快速發(fā)展。

2.7 完善相應(yīng)的監(jiān)督制度

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，對(duì)于核算的對(duì)象必須細(xì)化認(rèn)真，仔細(xì)斟酌，反復(fù)核對(duì)，還要建立一個(gè)監(jiān)督體系，既要有實(shí)權(quán)還要具有一定的執(zhí)行能力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的成本核算和預(yù)測(cè)規(guī)劃，要加強(qiáng)對(duì)工程的成本監(jiān)督，以及后期的決算和工程完工后的結(jié)算明細(xì)，因?yàn)檫@些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價(jià)、減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和辦理施工方案工程款給付的重要環(huán)節(jié)，按照已經(jīng)確立的工作目標(biāo)和監(jiān)督制度定期的進(jìn)行監(jiān)督審核，還要不定期的進(jìn)行抽查，一定要把內(nèi)外部監(jiān)督有效的結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮最大的作用，并且真真正正的實(shí)施到工作中，確保財(cái)務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細(xì)的真實(shí)有效。

總之，由于地產(chǎn)行業(yè)成本整體呈走高趨勢(shì)，盈利水平不斷降低，因此，做好成本管理工作已是地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重。地產(chǎn)行業(yè)的成本管理是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)要想在眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手里引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)向，持續(xù)盈利，必須提高自身的成本管理水平，鞏固和提高企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的地產(chǎn)市場(chǎng)行情，現(xiàn)有的成本管理方式可能無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，造成重大的成本管理問(wèn)題，影響企業(yè)的發(fā)展，因此，地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況制定有效的對(duì)策來(lái)解決成本管理問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和持久發(fā)展。

[1]馮利煌.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（15）.

[2]趙自軍.淺析新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2017（05）.

[3]許鑫禎.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2017（10）.

[4]孫景宇.分析新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].中國(guó)新通信，2017（15）.

[5]劉美玉，魯金富.論新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)[J].江西建材，2017（01）.