鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)簡述

■房曉敏

山東省青州市房地產(chǎn)交易中心

鄉(xiāng)村旅游與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。我國的鄉(xiāng)村旅游，先是從大中城市的郊區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的周邊、特色古鎮(zhèn)等以旅游為主的地區(qū)開始興起的?？梢姡l(xiāng)村旅游是以特色旅游為主要目的。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平提高的基礎(chǔ)上，增加了對精神文明提高的要求。人們對傳統(tǒng)景區(qū)的模式已經(jīng)非常熟悉。這個時(shí)候，有新意、有特色、更安靜、更樸素、更自然、更能返璞歸真的鄉(xiāng)村旅游日益受到城市居民的歡迎。他們更希望遠(yuǎn)離城市的喧囂，遠(yuǎn)離工作的壓力，遠(yuǎn)離城市快節(jié)奏的生活，回到與城市生活截然不同的鄉(xiāng)村慢生活中度過假期。

我國旅游業(yè)2016年完成實(shí)際投資12997億元，同比增長29%，增速均高于第三產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)投資。因此，我國旅游業(yè)投資潛力巨大。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家更加側(cè)重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)供給的良性循環(huán)，不再側(cè)重經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，而是側(cè)重于經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。隨著世界經(jīng)濟(jì)日益衰弱對我國經(jīng)濟(jì)的影響，使我國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但是在這一情況下，我國旅游投資繼續(xù)保持逆勢上揚(yáng)的態(tài)勢，旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動力就業(yè)方面起到的作用越來越大，我國的旅游業(yè)就像黃金周一樣，來到了新一輪的發(fā)展黃金期。我國旅游業(yè)創(chuàng)造的GDP占全國總GDP的比重自近幾年起變得越來越大。我國旅游業(yè)2017年創(chuàng)造的GDP為9.13萬億元，占我國GDP總量的11.04%。直接和間接從事旅游業(yè)的人員占全國就業(yè)總?cè)丝诘?0.28%。

鄉(xiāng)村旅游業(yè)是我國旅游業(yè)的重要組成部分。近幾年，我國鄉(xiāng)村旅游的年接待游客人數(shù)已經(jīng)達(dá)到三億人次，旅游收入超過400億元，占全國出游總量的近三分之一。我國31個省區(qū)市都已經(jīng)有了農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，總數(shù)已達(dá)到359家。這些示范點(diǎn)包含了鄉(xiāng)村旅游的各種形態(tài)。我國每年的假日黃金周都是我國旅游出行的高峰期，極大的促進(jìn)了我國旅游業(yè)的發(fā)展。其中，選擇鄉(xiāng)村旅游的比例約占70%，每個黃金周形成大約6000萬人次的鄉(xiāng)村旅游市場，這充分說明鄉(xiāng)村旅游已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的增長點(diǎn)，這一領(lǐng)域有巨大的消費(fèi)市場可待開發(fā)。

通過以上可見，鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有重要作用。鄉(xiāng)村旅游的形式有多種，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶厣梢苑譃楦锩蠀^(qū)、歷史古村、區(qū)域特色、農(nóng)家樂。近年，在傳統(tǒng)農(nóng)村休閑游和農(nóng)業(yè)體驗(yàn)游的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了會務(wù)度假、休閑娛樂、自駕游、養(yǎng)生游、民宿等項(xiàng)目的新興鄉(xiāng)村旅游方式。這些旅游產(chǎn)品的共同點(diǎn)是建立在我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展和人民收入水平提高的基礎(chǔ)上的。它們的共同要求是提供這些旅游產(chǎn)品的鄉(xiāng)村地區(qū)要有好的自然環(huán)境，要有好的基礎(chǔ)設(shè)施，要有便捷的旅游服務(wù)體系。這些都需要進(jìn)行旅游再開發(fā)，其中很大一部分可以通過房地產(chǎn)的開發(fā)來實(shí)現(xiàn)。

我國鄉(xiāng)村旅游與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展基本是在同一時(shí)期。它們都是興起于90年代，2000年后開始發(fā)展，近十年發(fā)展迅速，達(dá)到了新的發(fā)展高度。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形式也是多種多樣的，其中就包括了與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。目前，這種房地產(chǎn)開發(fā)形式主要是以鄉(xiāng)村旅游周邊的小城鎮(zhèn)建設(shè)為主。鄉(xiāng)村旅游要想具有快速平穩(wěn)發(fā)展更大的動力，就應(yīng)注入房地產(chǎn)開發(fā)的推動力，即與小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。小城鎮(zhèn)建設(shè)具有鄉(xiāng)村旅游的地緣優(yōu)勢。小城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村相比具有更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施。二者能夠互相促進(jìn)，互為補(bǔ)充。小城鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)村旅游的蓬勃發(fā)展可以形成鄉(xiāng)村包圍城鎮(zhèn)的態(tài)勢，逐步達(dá)到小城鎮(zhèn)的全域旅游。還可以聯(lián)合小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村各自的優(yōu)勢發(fā)展企業(yè)，旅游商業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們收入水平的提高帶動了鄉(xiāng)村旅游的快速發(fā)展，反之，鄉(xiāng)村旅游的興起也促進(jìn)了周邊小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高了我國的城鎮(zhèn)化率。我國平均每年新增小城鎮(zhèn)約800個，10年中有1億農(nóng)村人口落戶小城鎮(zhèn)。要想加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開發(fā)是必不可少的要素。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展一定程度上帶動了周邊小城鎮(zhèn)的發(fā)展，一個城鎮(zhèn)發(fā)展了，外來人員就會增多，這其中包括游客、投資者、工作者、開發(fā)者。伴隨著鄉(xiāng)村旅游形式的多樣化，很多新穎的項(xiàng)目近幾年興起，例如，民宿和養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目。這些條件都有利于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。因此，小城鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)是相輔相成，互為促進(jìn)的。

鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，主要是對周邊小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)成為小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分。我國小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是在平穩(wěn)進(jìn)行的。近幾年，隨著我國大中小城市房地產(chǎn)市場的火爆，在一定程度上也帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)速度。特別是隨著鄉(xiāng)村旅游的興起，農(nóng)民收入的增多，當(dāng)?shù)赝鈦砣丝诘脑龆啵沟眯〕擎?zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)近幾年快速發(fā)展。項(xiàng)目類型也變的多樣。目前主要存在以下三種。

以傳統(tǒng)居住生活為主的商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樾〕擎?zhèn)有更好的醫(yī)療、教育條件，致使農(nóng)民進(jìn)城購買房產(chǎn)的意愿增大。外來人口中以經(jīng)商、工作為目的的人群，也樂意在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)。

以養(yǎng)生養(yǎng)老為主、重視環(huán)境的養(yǎng)老商業(yè)地產(chǎn)。這類項(xiàng)目一般是選在臨近鄉(xiāng)村旅游的邊緣地帶，很注重周圍自然環(huán)境的舒適和優(yōu)美程度。周圍交通便利，大部分都有配套的醫(yī)院或者養(yǎng)老院等。

以度假休閑為目的的新型民宿式、產(chǎn)權(quán)酒店式商業(yè)地產(chǎn)。主要是針對鄉(xiāng)村旅游的外來游客開發(fā)。很多城市人群希望能在環(huán)境優(yōu)美的鄉(xiāng)村度過一段時(shí)間，而不是一日游。針對這類人群的需要，出現(xiàn)了既能租又能住的新型民宿式產(chǎn)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)。這種項(xiàng)目大部分都配備有游樂休閑、會務(wù)等設(shè)施。

我國是農(nóng)業(yè)大國，隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，近幾年，國家不斷聚焦“三農(nóng)”問題。十九大提出了實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,是國家作出的重大決策部署,是決勝全面建成小康社會、全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的重大歷史任務(wù),是新時(shí)代做好“三農(nóng)”工作的總抓手。國家的一系列針對農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的優(yōu)惠政策的推出，將更有力地推動我國鄉(xiāng)村旅游的快速發(fā)展，進(jìn)而推動我國鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展速度， 助力我國的社會主義新農(nóng)村建設(shè)。