略論市政工程對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及對策
——以廈門市會展片區(qū)為例

文/李藝祥 廈門市思明區(qū)市政管理中心 福建廈門 361005

2017年，金磚國家領(lǐng)導(dǎo)人廈門會晤在會展片區(qū)（本文指以國際會議中心和會展中心為核心的區(qū)域，面積約300公頃,東至海岸線，西至環(huán)島干道,南至廣播山,北至奧網(wǎng)城）舉行，廈門以高顏值的生態(tài)花園之城驚艷世界，這既是其國際知名度和城市魅力進(jìn)一步提升的標(biāo)志，也是廈門市政工程配套促進(jìn)城市房地產(chǎn)開發(fā)的積極嘗試。

1、會展片區(qū)市政工程提升改造背景及成效

1.1 會展片區(qū)市政工程提升改造背景

經(jīng)多年快速發(fā)展，會展片區(qū)成為以國際會議中心和會展中心為主體，集商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、會展旅游和高檔住宅為一體的城市副中心；但早期建設(shè)的城市道路、城市家具和地下管線等已無法滿足片區(qū)日新月異發(fā)展需求，制約其可持續(xù)發(fā)展。為此，根據(jù)市委市政府統(tǒng)一部署，按照金磚會晤主會場整體要求，對片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施提升改造，以期統(tǒng)一城市面貌，優(yōu)化城市承載力，提升外部交流“窗口”效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

1.2 會展片區(qū)市政工程提升改造效果

原會展片區(qū)市政道路建成使用年限較長，已出現(xiàn)沉陷、龜裂、補丁等現(xiàn)象，人行道板材規(guī)格、顏色迥異、殘缺不全，交通標(biāo)示標(biāo)牌不規(guī)范，廣告店招設(shè)置隨意，路燈夜景照明老化，景觀綠化缺株裸露，地下管線容量不足等問題。既有礙市容觀瞻，又影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，因此亟待提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，適時融入先進(jìn)理念和功能，在市政設(shè)施提升改造過程中努力做到“四結(jié)合，四提升”。

1.2.1 結(jié)合市民出行需求多樣性，提升城市慢行系統(tǒng)

隨著該片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，其交通流量也與日俱增；在健康意識驅(qū)使下，市民出行需求多樣化矛盾日益突出。道路使用功能應(yīng)與時俱進(jìn)，不斷予以優(yōu)化改造。因此，在會展路、會展北路、會展南路等斷面改造過程中，結(jié)合慢行系統(tǒng)新增了自行車道6.5公里，劃設(shè)了共享單車停車位15處，改造了港灣式公交站臺6座，既滿足了市民短途步行，又方便公交車停靠，還減少了道路擁堵，可謂一舉多得。

1.2.2 結(jié)合海綿城市戰(zhàn)略實施，提升都市生態(tài)網(wǎng)絡(luò)

海綿城市是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在適應(yīng)環(huán)境變化和應(yīng)對雨水帶來的自然災(zāi)害等方面具有良好的彈性，也稱作水彈性城市。為此，在提升過程中，更新補種喬灌木10萬株、擴(kuò)展公園綠地11萬平方米，進(jìn)一步強化了該區(qū)域的透水通氣功能，既吸蓄了雨水，又消除了路面積水，形成了較科學(xué)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

1.2.3 結(jié)合國際城市定位布局，提升雙語標(biāo)示標(biāo)牌

國際會議中心和會展中心既是金磚廈門會晤的主會場，也是歷年9.8國際投洽會、海峽論壇等高端盛會的核心場館，是廈門國際化窗口的縮影。然而早期建成的道路交通標(biāo)示標(biāo)牌僅有中文標(biāo)示，既不便于指引外籍人員車輛通行，也給國外游客出行造成諸多不便。結(jié)合該片區(qū)改造，重點改造了中航紫金廣場、建發(fā)國際大廈、國際金融中心等現(xiàn)代化高端商務(wù)樓群周邊道路，包括展鴻路等11條道路，共17塊中英文交通標(biāo)示標(biāo)牌，增強了該區(qū)域的國際化元素。

1.2.4 結(jié)合高端會議場館設(shè)置，提升地下管線承載力

地下管線是重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施,長期以來普遍存在“重地上、輕地下，重建設(shè)、輕維護(hù)”等現(xiàn)象，其承載能力和安全等方面問題也越來越突出[ ]。因此，結(jié)合國際會議中心周邊道路市政設(shè)施提升改造，對場館及周邊道路地下管線進(jìn)行全面升級改造，共新建擴(kuò)容通信管線2.6公里、燃?xì)夤艿?.3公里、自來水管道3.7公里等，既確保了廈門會晤的順利召開，也為片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長再上新臺階提供了有力保障。

2、市政工程對房地產(chǎn)開發(fā)市場的影響分析

市政工程建設(shè)是把雙刃劍，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)前期、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)保值增值等具有促進(jìn)效應(yīng)；另一方面又給房地產(chǎn)帶來交付使用、項目策劃、環(huán)境改變等潛在風(fēng)險。

2.1 正面影響分析

2.1.1 為片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了前期必備條件

房地產(chǎn)開發(fā)前期必備條件之一——“七通一平”，即通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整。會展片區(qū)所在的會展北區(qū)上世紀(jì)70年代系鹽場生產(chǎn)地，2000年首先建成時片區(qū)交通極為不便，整個地塊屬于待開發(fā)的偏僻范疇，至2006年海峽國際社區(qū)項目啟動，有關(guān)各方啟動片區(qū)市政工程配套建設(shè)，按設(shè)計等級要求實施了道路、交通、管線、綠化和照明等市政配套建設(shè)，為后期建發(fā)國際大廈、中航紫金廣場等房地產(chǎn)項目建設(shè)節(jié)省了成本，縮短了工期，降低了污染，獲得很好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

2.1.2 為片區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造了良好商機(jī)

近年來，隨著該片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的加大，道路沉陷開裂、人行道破損、店招隨意設(shè)置、城市家具殘缺、地下市政管線老損等問題得到極大改善，城市面貌井井有條，為企業(yè)發(fā)展和招商引資營造了良好商業(yè)氛圍。目前，片區(qū)聚集了國際金融中心、建發(fā)國際、中航紫金、特房大廈等高端5A寫字樓，國際會議中心、國際會展酒店、領(lǐng)事館區(qū)等商務(wù)配套；此外國際奧網(wǎng)中心、閩南大戲院、JFC品尚中心等文體配套設(shè)施，海峽國際社區(qū)、建發(fā)愛琴海、聯(lián)發(fā)濱海名居等高檔住宅也位于此。片區(qū)內(nèi)逐漸形成了市政基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)良性互動發(fā)展態(tài)勢。

2.1.3 為片區(qū)房地產(chǎn)升值注入了新的動力

會展片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施完善對房地產(chǎn)價格等相關(guān)性影響愈加明顯。一是促進(jìn)了土地增值。根據(jù)市國有土地使用權(quán)招拍掛出讓結(jié)果公示，2010年1月底，特房大廈地塊每平方米均價約為1.1萬元；2015年7月底，國際金融中心大廈地塊每平方米均價約為6萬元。短短5年半時間，同一區(qū)域同一用途地價上漲了4倍多。這一定程度上與大環(huán)境有關(guān)，更主要是受益于片區(qū)的日趨成熟。二是增加了住房需求。實證研究表明[ ]，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不僅引起土地價格上漲，也增加了城市人口數(shù)量和居民收入，從而增加了城市居民對住房的需求。據(jù)核實，2010年會展北區(qū)房地產(chǎn)初步開發(fā)，南區(qū)開發(fā)剛完成，片區(qū)內(nèi)常住人口不到1千人；至2017年，片區(qū)內(nèi)常住人口增至約1.2萬人，商務(wù)樓群約20棟。三是改變了土地區(qū)位。該片區(qū)原屬偏遠(yuǎn)郊區(qū)，又是填海造地而來，城市基礎(chǔ)設(shè)施從零開始，經(jīng)20年發(fā)展成為富裕區(qū)、兩岸金融中心核心區(qū)、真正的CBD，尤其是3個重點區(qū)域：何厝、嶺兜、前埔即將實施舊村改造，必然助推會展片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展再上新臺階。

2.2 負(fù)面影響分析

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展、贏利豐厚景象，但由市政工程建設(shè)引發(fā)的三點潛在風(fēng)險也不得不防。

2.2.1 帶來了交付使用風(fēng)險

市政工程規(guī)劃、選址、實施、超前和滯后都可能影響房地產(chǎn)交付使用，或增加交通隱性事故發(fā)生概率，給附近樓盤購房者埋下遺憾與失望。比如市政道路建設(shè)中資金不到位、出現(xiàn)安全質(zhì)量事故、規(guī)劃設(shè)計調(diào)整、征拆遇阻等，易因施工擱淺淪為斷頭路。據(jù)統(tǒng)計，思明區(qū)范圍的后濱東路、匯文西路等13條斷頭路，都一定程度上影響了其片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤價格。再比如蔡嶺路環(huán)島干道下穿通道建設(shè)項目，原規(guī)劃設(shè)計下穿該通道，由于拆遷遇阻，至今10年過去仍無法動工，致使居民和學(xué)生來往需繞行呂嶺路或會展北路，既阻礙地下市政雨污管道施工，也影響附近樓房排水，更影響居民生活、學(xué)生學(xué)習(xí)。

2.2.2 增加了項目策劃風(fēng)險

市政工程無論從點到線再到面的提升或建設(shè)，都將給周圍環(huán)境帶來巨大改變，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商對產(chǎn)品定位、客戶定位及項目定位的不準(zhǔn)確，可能會對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生極大的影響[ ]。房地產(chǎn)業(yè)鮮明特點是投資大、風(fēng)險高、產(chǎn)業(yè)鏈長、跨度大、關(guān)聯(lián)緊密，每一個環(huán)節(jié)都關(guān)系到最終產(chǎn)品。在看到城市超高層建筑的高大上同時，也要正視其巨大潛在風(fēng)險。如我國目前第一高樓--上海環(huán)球金融中心，1997年初開工后受亞洲金融危機(jī)影響，工程曾一度停工，擱淺時間長達(dá)5年，直至2008年8月才竣工；類似命運的還有廈門第一高樓--廈門國際中心也因種種原因一拖再拖工期，爛尾了10來年。顯然，這種房地產(chǎn)項目策劃帶來的風(fēng)險，往往大到業(yè)主單位難以承受，甚至引發(fā)破產(chǎn)。

2.2.3 構(gòu)成了環(huán)境改變風(fēng)險

隨著城市居民生活水平提高，對人居環(huán)境質(zhì)量也提出越來越高要求，買房看環(huán)境，已成為購房新理念。國內(nèi)外一些大城市已經(jīng)出現(xiàn)因交通噪聲污染嚴(yán)重，造成開發(fā)的居住小區(qū)銷售困難或不得不降價銷售的現(xiàn)象[ ]。因此，應(yīng)高度重視市政工程造成的三類污染風(fēng)險。一是廢水污染，在市政項目施工過程因混凝土養(yǎng)護(hù)、機(jī)械廢料廢油混入及后期路面污水等，對地表水和地下水造成不同程度的污染。二是廢氣污染，施工現(xiàn)場因黃土裸露、材料裝卸、路面破除等引起的揚塵，工機(jī)械運轉(zhuǎn)釋放的有害氣體，瀝青傾倒、攤鋪產(chǎn)生煙氣，還有車輛排放CO、NO2這些都直接污染周邊居住小區(qū)環(huán)境。三是噪音污染，市政施工期的打樁機(jī)、攪拌機(jī)工作噪音，建材打磨切割噪音，道路運營期車流增加，產(chǎn)生的交通噪音，都給附近居民日常生活帶來極大困擾。

3、防范市政工程風(fēng)險的對策

在發(fā)揮市政工程積極效用同時，如何有效規(guī)避其潛在風(fēng)險，進(jìn)而協(xié)同發(fā)展市政建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。筆者建議從以下三方面著手：

3.1 強化行政效率，突破征拆難點，打通斷頭路

市政工程建設(shè)不同于其它建筑項目，它事關(guān)城市的民生福祉、發(fā)展目標(biāo)和方向，應(yīng)注重行政工作效率，把打通斷頭路擺上重要議事日程，列入年度政府為民辦實事項目，明確職責(zé)、專項督察、監(jiān)察介入，建立健全績效考評和問責(zé)機(jī)制。同時創(chuàng)新征拆補償工作體制機(jī)制，學(xué)習(xí)借鑒京滬深等一線城市征拆補償經(jīng)驗做法，推動征拆補償工作實施進(jìn)度，創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)、社會和自然和諧共進(jìn)，科學(xué)發(fā)展的良好局面。

3.2 強化環(huán)保理念，提升城市面貌，降低污染源

優(yōu)美的城市環(huán)境可以吸引更多的潛在投資者，環(huán)保理念下的市政工程建設(shè)，能夠為投資者呈現(xiàn)出更健康、更有活力的城市面貌[ ]。由市政工程引發(fā)的空氣污染、噪音污染、固體廢棄物污染、水污染等絕不能輕視，政府和相關(guān)單位要高度重視，積極協(xié)同治理。要切實落實文明施工措施，抓好防塵降污等治理。如裸露黃土、建材采用防塵網(wǎng)覆蓋，工地四周使用噴淋和霧雹降塵，施工機(jī)械車輛凈車上路，施工污水集中收儲截流，減少噪音擾民，在敏感點路段設(shè)置禁鳴和限速標(biāo)志。要引進(jìn)新材料新設(shè)備和新技術(shù)，努力實現(xiàn)節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)。加大項目環(huán)保投資，對有利于降低噪音、減少污染、節(jié)約能源的施工材料、設(shè)備和工藝要積極引進(jìn)加以更新，將環(huán)保理念融入市政建設(shè)。要樹立環(huán)境發(fā)展觀，加強環(huán)保執(zhí)法力度。建設(shè)和環(huán)保部門要加強施工現(xiàn)場環(huán)保檢查，嚴(yán)厲處罰各種環(huán)保違規(guī)現(xiàn)象，發(fā)動媒體和居民參與監(jiān)督。

3.3 強化信息對稱，研判市場需求，把好策劃關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，影響因素多、行業(yè)相關(guān)性大，尤其與市政建設(shè)關(guān)系緊密。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目策劃前期，應(yīng)主動與市政、規(guī)劃等部門充分了解項目所在城市或區(qū)域中長期發(fā)展規(guī)劃，做好扎實的預(yù)判研究。同時科學(xué)判斷市場供求，深入調(diào)研未來市場需求，全面把握客戶心理，重點理清楚“為誰建、建什么、能否建、怎么建”等問題，切實把好項目策劃關(guān)。圍繞預(yù)期目標(biāo)，真正有效防范項目策劃風(fēng)險。

結(jié)論：

新時代城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宜居水平提高，離不開房地產(chǎn)開發(fā)與市政工程建設(shè)兩大主題。因此，應(yīng)按照先地下、后地上原則，貫徹綠色環(huán)保理念，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市/片區(qū)市政工程建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，并利用市政工程建設(shè)正效引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，努力實現(xiàn)設(shè)施配套、和諧宜居、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。