淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及解決措施

文/李海東 洪山高中 湖北武漢 430070

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

作為推進(jìn)城市發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速發(fā)展的同時(shí)也逐漸暴露出來(lái)多重隱患，如庫(kù)存去化難、金融信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇、經(jīng)濟(jì)糾紛屢見(jiàn)不鮮等相關(guān)問(wèn)題，從而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具體呈現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題如下文所示。

1.1 庫(kù)存去化難

房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出低迷的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，去庫(kù)存效果并不能容易實(shí)現(xiàn)[1]。以南京為例分析，目前為止，2016至2017年存在的庫(kù)存量將近21.5萬(wàn)套，且2017年成交量為6.2萬(wàn)套，可以發(fā)現(xiàn)至少需要三年半時(shí)間才能去化掉這兩年的項(xiàng)目。房地產(chǎn)高庫(kù)存不但成為我國(guó)該行業(yè)快速發(fā)展的瓶頸，同時(shí)也阻礙了國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。盡管當(dāng)前政府已出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)房首付比例等一系列政策，但實(shí)際上都沒(méi)有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，庫(kù)存去化難仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

1.2 金融信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)而言，開(kāi)發(fā)商缺乏足夠的資金以使得項(xiàng)目目標(biāo)能夠有效實(shí)現(xiàn)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，而金融信貸則占據(jù)了很大一部分。存在部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求自身利益最大化選擇通過(guò)一系列非法途徑獲取資金，騙取銀行貸款，以此導(dǎo)致我國(guó)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題加劇，甚至通過(guò)投入運(yùn)營(yíng)資金從事進(jìn)行房屋炒作，進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的加劇。在經(jīng)歷2008 年金融危機(jī)時(shí)，很多房地產(chǎn)商都遭受了有史以來(lái)最大的考驗(yàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到了最高峰。

1.3 經(jīng)濟(jì)糾紛屢見(jiàn)不鮮

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研與可行性研究分析，在對(duì)政府劃撥、出讓的某塊地感興趣的同時(shí)，不會(huì)更多考慮周邊住戶(hù)的需求，更多的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利與利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不免會(huì)出現(xiàn)征用地拆遷問(wèn)題，同時(shí)拆遷后的款項(xiàng)支付數(shù)額也存在分歧，社會(huì)抗議、沖突的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在經(jīng)濟(jì)糾紛現(xiàn)象發(fā)生的同時(shí)，社會(huì)不穩(wěn)定因素也不斷增加。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題產(chǎn)生原因

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高

目前，政府掛牌土地起始價(jià)格越來(lái)越高，同時(shí)地王的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)企業(yè)成本逐漸加劇，并且房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是拿到地塊之后，在建設(shè)時(shí)逐步開(kāi)展初期房銷(xiāo)售，以此籌措部分資金，在此過(guò)程中進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目的建設(shè)，同時(shí)會(huì)出現(xiàn)資金斷裂的情形，地產(chǎn)企業(yè)資金流非常緊張，進(jìn)而轉(zhuǎn)向多渠道融資，才會(huì)不斷出現(xiàn)非法集資的現(xiàn)象。需要針對(duì)該現(xiàn)象，不斷加以改進(jìn)相關(guān)政策。

2.2 市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速穩(wěn)定發(fā)展的強(qiáng)有力推動(dòng)者，對(duì)于維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展扮演著重要的角色。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的順利達(dá)成才是唯一所追求的，因此不斷出現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)近幾年房?jī)r(jià)的一路暴增的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)一大部分投機(jī)者借此機(jī)會(huì)通過(guò)囤積房源、倒買(mǎi)倒賣(mài)等方式來(lái)不斷炒高國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)。進(jìn)而使得客戶(hù)只能不斷觀望，真正有購(gòu)房剛需的客戶(hù)買(mǎi)不到房、買(mǎi)不起房。而市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制并不健全，以至于不斷拉大貧富差距，社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展難以順利實(shí)現(xiàn)。

2.3 開(kāi)發(fā)商缺乏正確判斷力，融資渠道單一

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，采取多角度多方式開(kāi)展融資活動(dòng)，而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自籌資金相較于其他資金來(lái)源方式占比較大，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目前融資渠道較為單一，因此在采用金融信貸方式時(shí)，為使得項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，收益能夠如期獲取，進(jìn)而會(huì)采用非法融資手段已獲得利益。此外，在利益的驅(qū)使下對(duì)經(jīng)濟(jì)形式缺乏正確的判斷力，盲目無(wú)序的開(kāi)發(fā)現(xiàn)象十分突出，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)矛盾，該類(lèi)現(xiàn)象應(yīng)通過(guò)政府及企業(yè)自身來(lái)不斷改善。

3、解決措施

3.1 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存困難，政府的宏觀調(diào)控能力可以得到改善[2]。首先是嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地，各級(jí)國(guó)土部門(mén)切實(shí)履行相應(yīng)的職責(zé)，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，以防止房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)“邊去邊增”的現(xiàn)象，同時(shí)增強(qiáng)政府高庫(kù)存問(wèn)責(zé)制度，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的但未實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，應(yīng)實(shí)現(xiàn)無(wú)償清退或者低價(jià)贖回的方式。此外，應(yīng)該大幅減少保障房的建設(shè)，防止保障房與商品房同時(shí)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而改善房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。

3.2 完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制

政府宏觀調(diào)控不代表直接參與或者直接代替市場(chǎng)的重要職能，若直接參與市場(chǎng)的職能制定相關(guān)的制度與規(guī)則將很難保持其獨(dú)立性與公正性。因此，在強(qiáng)調(diào)政府重要職能的同時(shí)應(yīng)不斷完善市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制。首先應(yīng)加快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控，如建立信息公開(kāi)制度、失信懲罰機(jī)制等以此規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，此外要在土地使用權(quán)招投標(biāo)前期開(kāi)展嚴(yán)格審查工作，建立銷(xiāo)售價(jià)格網(wǎng)上備案制度，以此增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度[3]。

3.3 拓寬企業(yè)融資渠道

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金來(lái)源包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金以及其他資金來(lái)源，最主要的是自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款。其中自籌資金方式占比逐年增加，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源渠道較為單一，因此應(yīng)不斷拓寬融資渠道。同時(shí)，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的增多，金融信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步增強(qiáng)，國(guó)家銀監(jiān)會(huì)應(yīng)制定相應(yīng)制度，繼續(xù)開(kāi)展政策執(zhí)行情況的檢查，對(duì)違規(guī)機(jī)構(gòu)將按規(guī)定予以處罰。

總結(jié)：

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于前幾年出現(xiàn)滑坡現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步追求 “活下去”的基本目標(biāo)。在這樣的逐漸低迷的情形下，政府要發(fā)揮重要的作用，不斷保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，以市場(chǎng)為導(dǎo)向制定適宜的規(guī)則與制度，以避免市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展。