房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)的控制與管理探究

文/許正祥 安徽廣振工程咨詢(xún)有限公司 安徽宣城 242500

工程咨詢(xún)公司應(yīng)充分分析考慮房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)以及工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程一系列動(dòng)態(tài)因素，加強(qiáng)全壽命周期的全過(guò)程造價(jià)管理與控制，為業(yè)主實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益最大化。

1、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程控制管理的基本概念

房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)（15年至70年）、位置固定性（不可移動(dòng)性）、有著較強(qiáng)的資本依賴(lài)性（對(duì)資金的集中性與需求性更是高強(qiáng)而集中的）等獨(dú)特的特征。全過(guò)程工程造價(jià)就是指一項(xiàng)工程實(shí)際開(kāi)支的全部費(fèi)用，貫穿于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的始終，在前期投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工實(shí)施階段、竣工結(jié)算階段、保修使用維護(hù)階段。全過(guò)程造價(jià)控制管理的作用：提供項(xiàng)目可行性的決策依據(jù)，提供投資規(guī)模和設(shè)計(jì)優(yōu)化控制的依據(jù)，提供合理的財(cái)務(wù)融資和招投標(biāo)方案比選依據(jù)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施和使用維護(hù)的造價(jià)成本進(jìn)行控制與管理，最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

2、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程控制管理方面存在的問(wèn)題

(1）對(duì)投資決策階段的工程造價(jià)管控沒(méi)有引起足夠重視。前期策劃階段對(duì)規(guī)劃方案、投資估算、市場(chǎng)調(diào)研、風(fēng)險(xiǎn)分析和盈虧平衡測(cè)算等項(xiàng)目方案可行性論證不到位，決定了項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

(2）在設(shè)計(jì)階段忽視工程造價(jià)優(yōu)化比選。我國(guó)的個(gè)別設(shè)計(jì)單位只重技術(shù)不重視經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)階段只重其外，不計(jì)成本，對(duì)工程的造價(jià)高低毫不關(guān)心，忽視工程設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化比選和詳細(xì)設(shè)計(jì)粗糙馬虎，是項(xiàng)目造價(jià)失控的主要原因。

(3）施工階段的對(duì)工程造價(jià)變更和簽證監(jiān)管不到位。由于項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，缺乏有經(jīng)驗(yàn)的全過(guò)程造價(jià)跟蹤咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，在招標(biāo)條款、圖紙細(xì)節(jié)、預(yù)算清單、合同約定、隱蔽簽證、變更和索賠等方面出現(xiàn)含糊不清和被動(dòng)局面。

(4）竣工結(jié)算時(shí)拖延扯皮。在工程項(xiàng)目完工結(jié)算時(shí)，因過(guò)程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)簽證資料不齊全或者模棱兩可，承包方往往會(huì)因?yàn)槔娴年P(guān)系而高估多算，出現(xiàn)結(jié)算時(shí)拖延扯皮的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

(5）保修維護(hù)成本加大，影響后期收益。前期片面追求低成本，在前期選址、設(shè)計(jì)選型、材料和方案等方面缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目上采用淘汰落后產(chǎn)品技術(shù)，未應(yīng)用“十新技術(shù)”，致使保修維護(hù)成本加大或者資金回籠困難，影響后期收益。

3、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程的控制與管理措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程重視工程造價(jià)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員參與造價(jià)控制與管理，做好每一個(gè)階段的規(guī)范的造價(jià)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作。

3.1 規(guī)劃方案和投資決策階段的造價(jià)控制與管理

該階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響占比達(dá)到35-75%，造價(jià)控制主要包括以下幾方面工作：編制項(xiàng)目建議書(shū)，確定項(xiàng)目選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及其規(guī)模、選擇合理的投融資方案，多方討論修改確定項(xiàng)目定位，項(xiàng)目直接成本框算；編制好規(guī)劃方案、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和投資估算，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家論證審核，報(bào)經(jīng)審批后作為項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)成本控制的依據(jù)；要建立科學(xué)的房地產(chǎn)工程決策系統(tǒng)，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，進(jìn)行多方比較、系統(tǒng)分析，從而選出最優(yōu)項(xiàng)目規(guī)劃投資方案。

3.2 房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與管理

設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的影響是最大的，是造價(jià)控制的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，要做好以下工作: 審核規(guī)劃方案、通過(guò)竟標(biāo)來(lái)完成設(shè)計(jì)方案選定工作、設(shè)計(jì)不超過(guò)限額規(guī)定、制定應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量。將全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)引入房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段的工作，提出專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和建議，審核規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)圖紙，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后讓設(shè)計(jì)人員修改完善；設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)主動(dòng)和造價(jià)控制人員進(jìn)行充分地溝通和了解,反饋造價(jià)信息,不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

3.3 房地產(chǎn)工程招標(biāo)階段的造價(jià)控制與管理

招標(biāo)階段的造價(jià)控制是事前預(yù)控，能有效地控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的失控風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)竟標(biāo)選擇合格的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，依據(jù)施工圖及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制工程量清單及工程招標(biāo)最高限價(jià)。明確招標(biāo)方式、結(jié)算方式、合同條款后，編制好招標(biāo)文件，對(duì)投標(biāo)的施工單位的資信、施工人員的素質(zhì)、施工方案、質(zhì)量控制措施等進(jìn)行考查選擇最優(yōu)的施工單位，中標(biāo)后核查中標(biāo)投標(biāo)報(bào)價(jià)做好清標(biāo)工作，總價(jià)不變情況下調(diào)整不合理報(bào)價(jià)并且確認(rèn)后簽訂合同。

3.4 房地產(chǎn)工程施工階段的造價(jià)控制與管理

施工階段是資金投入最大的階段，工程量大，控制節(jié)點(diǎn)較多、困難較大，是全過(guò)程造價(jià)控制的關(guān)鍵階段，主要包括以下工作：加強(qiáng)合同管理，做好預(yù)付款、進(jìn)度款審查復(fù)核；對(duì)已完工合格工程量的“質(zhì)、量”確認(rèn)，做好過(guò)程計(jì)量的四方審核簽認(rèn)；加強(qiáng)房地產(chǎn)工程中的進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠的臺(tái)賬管理；正確處理好房地產(chǎn)工程工期、質(zhì)量、造價(jià)之間的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)設(shè)備、材料價(jià)格的變化趨勢(shì)，控制好房地產(chǎn)工程的成本控制限價(jià)指標(biāo)和造價(jià)。

3.5 房地產(chǎn)工程竣工階段的造價(jià)控制與管理。

審核房地產(chǎn)工程的竣工結(jié)算資料，核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的竣工圖和實(shí)際工程量，復(fù)核變更簽證真?zhèn)危治鼋Y(jié)算金額調(diào)整較多的主要原因，出具核算結(jié)算初稿按照程序組織核對(duì)審批，對(duì)于結(jié)算金額在500萬(wàn)元以上的再選擇造價(jià)咨詢(xún)單位二審，提出復(fù)審意見(jiàn)。審核結(jié)算時(shí)一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行程序把控咨詢(xún)成果的質(zhì)量：一是把控好參加審核人員的人品素質(zhì)，二是嚴(yán)格執(zhí)行公司三級(jí)審核制度，三是初稿完成前不與施工單位接觸，四是結(jié)算核對(duì)時(shí)須有業(yè)主參與，五是最終審核造價(jià)與初稿變動(dòng)部分出具變化分析報(bào)告，在制度上防止各種計(jì)算誤差和廉潔風(fēng)險(xiǎn)。

3.6 房地產(chǎn)工程保修維護(hù)階段的造價(jià)控制與管理

房地產(chǎn)工程完工后使用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)進(jìn)行維護(hù)保修，結(jié)合工程項(xiàng)目結(jié)算審定報(bào)告書(shū)，做好工程項(xiàng)目成本分析及成本臺(tái)賬等等后評(píng)估工作。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合有三五十個(gè)專(zhuān)業(yè)發(fā)承包工程，常常分區(qū)分期建設(shè)，根據(jù)循序漸進(jìn)建設(shè)結(jié)算情況對(duì)該項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)建安成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,編制《項(xiàng)目結(jié)算分析報(bào)告》,建立成本數(shù)據(jù)庫(kù),總結(jié)房地產(chǎn)造價(jià)成本控制與管理方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),并為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理提供數(shù)據(jù)參考，持續(xù)地為業(yè)主做好服務(wù)工作。

結(jié)語(yǔ)：

本文從工程咨詢(xún)公司如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的視角，分析了全過(guò)程造價(jià)管理存在的問(wèn)題，對(duì)每一個(gè)階段的造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制與管理的措施進(jìn)行了詳盡的分析探討，涵蓋了決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工、保修等階段的工作內(nèi)容以及主要工作程序，充分發(fā)揮造價(jià)咨詢(xún)自身的優(yōu)勢(shì)，全面管理與控制造價(jià)，對(duì)于提高整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益和促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展十分重要。