成本控制在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用與研究

文/林朝統(tǒng) 萬康置業(yè)有限公司 浙江溫州 325000

在國民經(jīng)濟獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動并促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，我們必須認識到一個大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個很好的發(fā)展。而衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個企業(yè)獲取的利潤，獲得的利潤越多，說明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現(xiàn)實生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問題。只有有效地解決了這些問題，才能大大地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終才能帶動整個國民經(jīng)濟獲得更好的發(fā)展。

1、項目成本控制的意義

房地產(chǎn)管理項目獲取的利潤是銷售收入與成本費用的差額，而一個項目的開發(fā)建設(shè)從土地獲取直至交付使用,一般都需2-5年，所以當企業(yè)不能完全通過市場手段以銷售收入來實現(xiàn)經(jīng)濟效益的時候，資金用量大、使用周期長的特點就使得精細化成本控制成為了企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最有效選擇。

2、我國房地產(chǎn)管理成本控制存在的問題

2.1 缺乏全過程財務(wù)管理意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務(wù)管理，認為房地產(chǎn)管理就是一個取得土地、進行設(shè)計、組織施工并建造好房屋并進行售賣的過程，財務(wù)管理的作用只是記賬、核算，對開發(fā)成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財務(wù)管理意識，尤其忽視財務(wù)管理在開發(fā)前期的引導作用，并沒有從房地產(chǎn)開發(fā)的整體出發(fā)，也沒有將財務(wù)管理意識貫穿于整個開發(fā)過程。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導致這種房地產(chǎn)企業(yè)不重視全過程財務(wù)管理的一個原因。

2.2 土地取得成本持續(xù)增加

隨著我國經(jīng)濟政策的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)成本構(gòu)成發(fā)生了很大的改變。其中由于國家經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展收緊的行業(yè)現(xiàn)狀，目前國家各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得成本持續(xù)增加，我國土地出讓方式和程序發(fā)生同新政實施前有著很大的不同，受到土地新政的影響，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得成本大幅增加。在房地產(chǎn)管理項目中，土地取得成本主要包括房地產(chǎn)企業(yè)取得土地過程中支付的土地出讓金，土地前期準備工作中的拆遷費用、安置費用以及企業(yè)支付的土地契稅、土地使用稅等。為了抑制當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快的現(xiàn)狀、消除房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營開發(fā)中的泡沫，土地取得成本是國家實施宏觀調(diào)控的重要方面。較之前的房地產(chǎn)管理項目相比，目前房地產(chǎn)管理企業(yè)土地成本在房地產(chǎn)管理項目成本中的占比越來越高，一些城市中，房地產(chǎn)項目土地開發(fā)成本甚至可以占到總成本的50%以上。

3、成本控制在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用措施

3.1 提升全過程財務(wù)管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的今天，提升全過程財務(wù)管理意識，提高財務(wù)管理水平，讓財務(wù)管理融入房地產(chǎn)管理的全過程，是企業(yè)取得成功的重要因素。企業(yè)必須改變財務(wù)管理只是簡單核算工具的思維模式，要將財務(wù)管理作為引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)成本開發(fā)控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉(zhuǎn)變。應(yīng)將財務(wù)管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等所有階段。

投資決策階段，需對整個房地產(chǎn)管理進行一個完整的財務(wù)、稅務(wù)方面的籌劃，以預(yù)測整個開發(fā)可能產(chǎn)生的各種成本、費用及稅費，并制定出目標成本，對開發(fā)成本進行合理預(yù)測。在接下來的各個階段，應(yīng)圍繞籌劃及目標成本開展各項工作，結(jié)合預(yù)測制定相關(guān)的控制手段，進而保證對開發(fā)成本有效的控制，提升企業(yè)在開發(fā)成本控制管理方面的水平。

3.2 嚴格規(guī)范招投標制度

要對招投標進行嚴格的規(guī)范，必須做好以下三個方面的工作：首先，要科學準確地編制項目招標文件?？陀^分析各指標，將工程標底控制在一個合理的下限水平。并對招標過程中涉及到的一切關(guān)于費用方面的條款進行反復推敲，從而使得招標文件更為合理；其次，在項目進行招投標時要堅持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)實力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權(quán)責義務(wù)。為防止雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費用結(jié)算等一系列的問題上做出一個明確的約束，避免項目決算過程中容易出現(xiàn)的糾紛。

3.3 建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對資金進行合理運作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個完善的資金管控體系，并制定相應(yīng)的資金管理制度以降低房地產(chǎn)的財務(wù)成本，進而降低開發(fā)成本，提高企業(yè)利潤。項目開發(fā)初期，對房地產(chǎn)管理的各個不同過程的資金需求量進行科學預(yù)測，并制定相應(yīng)的資金計劃。融資階段，根據(jù)資金需求計劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規(guī)模、利率、期限方面入手制定恰當?shù)娜谫Y策略，嘗試融資創(chuàng)新并實現(xiàn)融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現(xiàn)資金缺口影響項目建設(shè)，也避免出現(xiàn)資金閑置引起資金浪費。同時在資金使用過程中應(yīng)加強對資金的風險管理以及監(jiān)督管理，嚴格審核付款程序，重視資金安全，保證項目的正常開展。

結(jié)語：

綜上所述，對房地產(chǎn)項目實施成本管理控制，是一個涉及到多個環(huán)節(jié)的復雜過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項目管理與成本控制這兩個方面的工作，最關(guān)鍵的一點就是必須要樹立起成本意識，并在項目的開發(fā)過程中對每個環(huán)節(jié)都要做好相應(yīng)的管理控制工作，并且要構(gòu)建出一個科學合理的成本運行體系，房產(chǎn)企業(yè)只有做到了這一點才能夠在激烈的市場競爭中取得成功，才能獲取到一個較大的利潤空間。