房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

文/黎峰、高鵬 山東魯冶項目管理有限公司 山東濟(jì)南 250013

房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理是工程項目建設(shè)的過程中重要的組成部分，對工程項目質(zhì)量的提升有著重要的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，受到的影響因素較多，嚴(yán)重的制約了施工現(xiàn)場管理效果水平的提升。為了解決房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中存在的難點，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實現(xiàn)利益的最大化發(fā)展，文章針對房地產(chǎn)項目管理過程進(jìn)行了詳細(xì)的分析，在明確項目管理重要性的同時，全面的提高房地產(chǎn)工程建設(shè)水平。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的意義

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，建筑的修建與房地產(chǎn)的開發(fā)公司屬于獨立分管的情況，開發(fā)商首先在已經(jīng)購買的土地上做出建筑規(guī)劃，再將具體的建設(shè)工程交給具有相關(guān)資質(zhì)等級的建筑公司進(jìn)行修建。建筑商的建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到開發(fā)商的利益，所以，對建筑施工方進(jìn)行有效的管理可以提高開發(fā)商受益程度。由此，房地產(chǎn)開發(fā)商對施工現(xiàn)場的管理有著極其重要的實際意義，同時監(jiān)督好建筑施工現(xiàn)場，提高建筑物的質(zhì)量等級，也是對后續(xù)購買入住的居民人身安全與生活幸福感的保證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點

2.1 決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的推進(jìn)中，項目開發(fā)管理者，將會受到市場、客戶等因素的影響，需要做出是否獲取土地、項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定及如何實施等多項決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者無法正確的判斷市場情況，同時在開發(fā)的過程中并未對市場調(diào)研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發(fā)當(dāng)中做出錯誤、毫無依據(jù)的決策。所產(chǎn)生的問題都可以對開發(fā)項目管理順利開展有影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中的首要難點。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程造價與實際不符

工程管理造價的問題直接關(guān)系到開發(fā)商的資金投入，在工程施工的過程中，施工造價超出預(yù)算的事情是有可能發(fā)生的，但是排除非自然因素造成的損失，一般不會與預(yù)算相差太多。所以就存在建設(shè)單位管理的問題和開發(fā)單位預(yù)算不準(zhǔn)確的問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，由于施工周期長、不可估量的因素影響導(dǎo)致工程混亂的造價變更，導(dǎo)致工程設(shè)計管理不到位，隨意更改設(shè)計方案，令施工現(xiàn)場管理混亂。

2.3 缺乏完善建筑質(zhì)量、安全管理體系

目前業(yè)主對質(zhì)量的要求不斷提升，對房產(chǎn)有著更高的標(biāo)準(zhǔn)，所以就需要開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中嚴(yán)格對質(zhì)量、安全進(jìn)行控制。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范不斷完善，但物業(yè)質(zhì)量問題依然存在。重要原因就是在注重經(jīng)濟(jì)效益的同時，投資商、項目部放松建筑質(zhì)量、安全管控，對施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量、安全管控不到位，導(dǎo)致項目建設(shè)監(jiān)督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量不能達(dá)到要求，引發(fā)合同糾紛，影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象和經(jīng)濟(jì)效益。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理問題的解決措施

3.1 對擬開發(fā)項目，獲取土地前落實項目的市場調(diào)查工作

當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場調(diào)查的作用十分重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從下面兩個方面做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目要準(zhǔn)確定義開發(fā)項目所屬區(qū)域的屬性，從而確定要開發(fā)的項目是剛需還是改善、目標(biāo)客戶群的經(jīng)濟(jì)能力等，什么戶型和總價受歡迎等。其次，開發(fā)企業(yè)獲得精準(zhǔn)的市場調(diào)查數(shù)據(jù)之后，按照經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究兩方面入手，編制市場可行性報告。開發(fā)企業(yè)除了關(guān)注開發(fā)項目投資和回報之外，還要組織有關(guān)專業(yè)人士嚴(yán)格對項目經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行和技術(shù)可行性論證，保證最佳的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和技術(shù)提升。

3.2 合理安排資金，加強(qiáng)質(zhì)量與成本控制

房地產(chǎn)的施工質(zhì)量主要控制者是現(xiàn)場的管理人員，所以選擇高責(zé)任感的管理監(jiān)察人員對于整體工程的進(jìn)行具有很重要的作用。只有避免施工失誤才能有效的提升施工質(zhì)量，所以要發(fā)揮管理者和監(jiān)察者在施工現(xiàn)場的主導(dǎo)作用，嚴(yán)格驗收和檢查施工步驟，確保建筑良好的施工基礎(chǔ)。資金的合理安排使用也和現(xiàn)場施工人員是否可以正常有序的進(jìn)行工作具有很大的關(guān)系，所以資金一定要嚴(yán)格的控制使用走向，對于施工機(jī)械購買要從大局出發(fā)，盡可能提高施工效率。同時對于施工機(jī)械的保養(yǎng)也是十分重要的一個問題，保養(yǎng)建筑機(jī)械，才能保證施工進(jìn)度，某種程度上來說有效的降低成本使用。

3.3 構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管控體系

（1）開發(fā)企業(yè)需要綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，保證遵照國家規(guī)范法律的前提上，以項目實施大綱為基礎(chǔ)，細(xì)化質(zhì)量、安全管控體系，按照設(shè)計圖紙、施工計劃對建設(shè)當(dāng)中的每一個關(guān)鍵節(jié)點制定出對應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，之后將各環(huán)節(jié)當(dāng)中的管理職責(zé)有效分配到具體人員中。

（2）因為建筑質(zhì)量管理體系當(dāng)中實施主體是各個有關(guān)責(zé)任人，所以在管理體系當(dāng)中要針對責(zé)任人的管理制定出更加行之有效的考核機(jī)制。企業(yè)制定出獎懲結(jié)合的工作考核制度，就是要讓各級管理者的個人績效、獎金和工作考核成績相聯(lián)系，針對考核成績優(yōu)秀的工作者進(jìn)行獎勵，對考核成績差的工作者進(jìn)行懲罰。利用這個機(jī)制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。

（3）將監(jiān)理領(lǐng)域明確，監(jiān)理單位需要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)項目實施建設(shè)過程，進(jìn)行全方位的監(jiān)理。同時根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案重點對建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行施工全過程監(jiān)理。為了防止出現(xiàn)責(zé)任不清、職責(zé)不明的情況，除去監(jiān)理方和開發(fā)方簽訂明確職責(zé)的合同之外，通過項目實施每周例會和特殊問題專題會議等形式，建設(shè)、施工、監(jiān)理三方建立良好的溝通交流機(jī)制，共同解決問題，推進(jìn)項目進(jìn)度。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展的原因主要是國民經(jīng)濟(jì)水平的提升。在實施房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要采用有效的方法增強(qiáng)管理工作，全面提升房地產(chǎn)項目開發(fā)整體質(zhì)量的水平，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。