試析房地產(chǎn)工程造價全過程的管理

文/高銀蘭 審計四中心 北京 100070

1、引言

大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)商必須努力管理和控制項目成本，才能最大限度地獲得合理的經(jīng)濟效益。然而，大量的事實證明，房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目成本控制是一個不斷變化的動態(tài)過程，貫穿于整個項目的始終。如果我們想控制項目的成本，我們必須從房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計、實施和竣工等幾個階段進行全過程的管理。

2、我國房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問題

房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問題主要包括以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)開發(fā)過程中對成本控制的認(rèn)識過于局限于具體建設(shè)過程的成本控制，決策和設(shè)計階段的管理沒有因此而處于重要的地位；第二，只注重房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本。然而，未來的運營和維護成本并沒有被考慮或考慮得更少，整個過程的成本也無法得到有效的控制和管理。第三，基于房地產(chǎn)項目實施周期長，實施過程是不可逆轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本進展缺乏有效的實時跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。

3、房地產(chǎn)工程造價全過程的管理對策

3.1 投資前準(zhǔn)備階段的工程控制

房地產(chǎn)建設(shè)項目投資前期的準(zhǔn)備工作主要是對工程項目建設(shè)的可行性研究，工程項目建設(shè)的可行性研究不僅信息量巨大，而且項目的可行性研究也為項目的決策提供了依據(jù)。在建設(shè)投資階段，投資估算是工程項目建設(shè)可行性研究的重要組成部分，估算指標(biāo)也應(yīng)是投資估算的基本依據(jù)。因此，評價指標(biāo)應(yīng)立足于實際情況，能夠充分反映指標(biāo)的有效性、通用性和全面性。要做好投資估算的編制工作。要進行充分考慮，采用科學(xué)的方法進行估算，并且應(yīng)該對項目工程建設(shè)的過程以及建成后存在的收益以及風(fēng)險進行全面科學(xué)的預(yù)測分析，同時在估測的過程中要防止估算過高，保證估算工作的精確合理、全面科學(xué)，從而方案在財務(wù)經(jīng)濟方面以及技術(shù)方面和功能方面具有可行性。

3.2 工程項目施工階段的控制

加強對建筑材料和設(shè)備采購的價格控制，在房地產(chǎn)建設(shè)項目的造價控制中，建筑材料的成本約占60%--70%，建筑材料的成本也在逐步上升。因此，在采購建筑材料的過程中，在保證建筑材料質(zhì)量的前提下，既要爭取材料的最低價格，又要及時掌握市場上材料價格的變化，從而為工程造價提供科學(xué)合理的依據(jù)。在工程材料和施工過程中，可以建立相應(yīng)的工程材料價格管理和控制措施，建立完善、靈活、可靠的信息網(wǎng)絡(luò)，有效地控制工程材料的價格。對于施工材料以及工程設(shè)備采購價格比較昂貴的材料應(yīng)該加強管理措施。在工程材料以及設(shè)備采購前，應(yīng)該做好材料的供應(yīng)計劃，及時掌握市場行情，使工程材料以及設(shè)備價格控制到最低。在施工的過程中可以通過優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃，尋找最佳的方案。

3.3 優(yōu)化工程設(shè)計控制工程造價

在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，工程項目的設(shè)計質(zhì)量不僅影響著工程項目的施工質(zhì)量和技術(shù)水平，而且對房地產(chǎn)項目的工程造價也有很大的影響。因此，項目的設(shè)計在房地產(chǎn)建設(shè)項目中起著重要的作用。房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計是處理工程技術(shù)和經(jīng)濟兩個方面的重要措施，在房地產(chǎn)建設(shè)項目中，首先在項目的設(shè)計階段，進行項目的招標(biāo)內(nèi)容。為了選擇最佳的建設(shè)項目設(shè)計單位，施工單位可以首先通過信息網(wǎng)絡(luò)、報紙、媒體等渠道，為擬建項目的設(shè)計發(fā)布廣告。從而可以吸引設(shè)計單位參加工程項目設(shè)計方案的競選以及設(shè)計招標(biāo)，以為房地產(chǎn)建設(shè)的工程項目獲得更多的設(shè)計方案，然后采取科學(xué)的評定方法，根據(jù)經(jīng)濟性、美觀性以及使用性等原則進行綜合評比從而選擇出最佳的設(shè)計方案。在房地產(chǎn)建設(shè)工程項目中，工程項目的設(shè)計方案不同，得到工程造價也會不同，因此設(shè)計人員應(yīng)該參與到價值工程中，這樣可以有效的避免在工程項目設(shè)計的過程中只重視工程項目的功能技術(shù)以及美觀而忽略成本的現(xiàn)象。

3.4 建設(shè)項目后評估

建設(shè)項目后評價工作是對工程造價全過程控制方法必要性的補充，后評價主要是在項目建設(shè)投資完成后進行的。通過對項目目標(biāo)以及項目實施過程、效果和影響的全面系統(tǒng)分析，總結(jié)了項目積極方面和消極方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，以使項目管理者、決策者和建設(shè)者學(xué)習(xí)更多的建設(shè)項目成本策略和方法，從而不斷提高項目成本決策、管理和建設(shè)的綜合水平。

在建設(shè)項目工程造價中加強對項目工程目標(biāo)成本的成本控制是非常重要的，目標(biāo)成本的控制真正做到了工程造價事前有具體的目標(biāo)，過程控制中具有有力的依據(jù)，成本分析的直觀性以及成本責(zé)任的明確性等對項目成本責(zé)任人以及考核人員的工作績效等都具有重要的作用。面對壓價讓利白熱化的市場環(huán)境，推行目標(biāo)成本管理，有利于增強全體管理人員的成本意識，有利于把握項目投入產(chǎn)出的全局。

3.5 竣工結(jié)算階段工程造價的控制

建設(shè)項目結(jié)算是項目的最終成本結(jié)果，也是反映項目投資效果和工程實際成本的重要文件。項目結(jié)算的及時、準(zhǔn)確審計是對整個建設(shè)項目經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)和分析，它對提高工程造價水平和積累經(jīng)驗具有重要作用。在工程結(jié)算審核過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計的要求，嚴(yán)格按照工程施工技術(shù)中外墻腳手架工程的組織設(shè)計等項目的具體內(nèi)容、項目的評估和測量，在工程結(jié)算審核過程中，不能根據(jù)實際施工中的鋼管腳手架進行結(jié)算審核。在進行工程結(jié)算審核的時，應(yīng)該堅持深入施工現(xiàn)場，能夠隨時掌握工程施工的整個動態(tài)，并且應(yīng)該全面了解工程在施工的過程中是否按照施工圖紙以及工程變更的情況進行施工，是否有未施工且沒有變更通知的部分等，所以在工程結(jié)算審核的過程中，不能只對工程施工圖紙或者工程變更的情況進行工程結(jié)算，應(yīng)該深入施工現(xiàn)場，認(rèn)真細(xì)致的進行核對。

結(jié)語：

綜上所述，近年來，隨著房地產(chǎn)項目的發(fā)展，建設(shè)方在各個階段都加強了工程造價的重要性，因為它直接關(guān)系到其直接的經(jīng)濟利益?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，這樣才能有效地降低不必要的項目成本，并通過審查和首次發(fā)現(xiàn)項目投資管理過程中迫切需要解決的問題，促進投資管理的不斷健全和完善，從根本上完善投資效果，創(chuàng)造一流的質(zhì)量項目。