房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)控制研究

文/王迎春 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)造價(jià)管理的認(rèn)識(shí)存在偏頗，認(rèn)為只要在施工過(guò)程中嚴(yán)格控制材料、設(shè)備和人工成本的投入，即可取得良好的造價(jià)控制效果，這種想法是大錯(cuò)特錯(cuò)的，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工成本始終處于較高的水平，嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)企業(yè)的切身利益。為了轉(zhuǎn)變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力施行全過(guò)程造價(jià)控制策略，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)承包階段、施工階段和竣工階段的造價(jià)管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能的縮減施工成本，以實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量和工程效益的并舉。

1、項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié)，投資估算是該階段的重中之重，只有保證投資估算具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性，才能為限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益目標(biāo)真正得以達(dá)成。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目決策階段加大市場(chǎng)調(diào)研力度，深入了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需情況以及政府政策并予以分析，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體類型，以創(chuàng)造更大的效益。除此之外，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的進(jìn)一步控制，還應(yīng)制定目標(biāo)成本，這是經(jīng)過(guò)反復(fù)推敲和驗(yàn)證以后得到的工程預(yù)算，有助于減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性，降低項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，為保障房地產(chǎn)企業(yè)的利益奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段投入的費(fèi)用不到工程造價(jià)的5%，但是設(shè)計(jì)方案對(duì)投資成本和工程造價(jià)的影響相當(dāng)之大，必須對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行不斷的改良和優(yōu)化，這樣才能充分發(fā)揮其對(duì)工程施工的指導(dǎo)作用，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更為高效、有序的實(shí)施，取得理想的收益。首先，造價(jià)管理人員要與設(shè)計(jì)人員保持密切的溝通和交流，致力于在工程技術(shù)和成本投入之間找好平衡點(diǎn)，保證設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理、切實(shí)可行，且具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門都要參與到設(shè)計(jì)圖紙的審核工作中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)指出并加以改正，盡量將工程變更控制在設(shè)計(jì)階段，以免對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。

3、項(xiàng)目發(fā)承包階段的造價(jià)控制

發(fā)承包階段中房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)選出合適的施工單位和施工技術(shù)方案，這在一定程度上也會(huì)影響到工程質(zhì)量和造價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)需要擬定招標(biāo)文件和施工合同，編制工程量清單，為招投標(biāo)工作做好充分的準(zhǔn)備?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，要對(duì)工程量進(jìn)行細(xì)致的劃分，施工范圍和施工內(nèi)容要一一對(duì)應(yīng)起來(lái)，確保各項(xiàng)文件資料真實(shí)可信，那么施工階段的工程變更風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被降到最低。要想達(dá)成上述理念，需要造價(jià)管理人員加強(qiáng)對(duì)工程信息的收集、處理和分析，樹(shù)立高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)影響工程造價(jià)的因素及其釀成危害做到心中有數(shù)，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)這些因素予以嚴(yán)加管控，進(jìn)而強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制效果。

工程量清單的編制也是一項(xiàng)非常重要的工作，若在此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致工程量清單的計(jì)算錯(cuò)誤，或者遺漏了某些工程量，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。為了轉(zhuǎn)移因工程量清單漏算錯(cuò)算引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，并在工程量清單編制完成后加強(qiáng)審核，此舉能夠大大減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)糾紛，是維護(hù)施建雙方利益的有效舉措。除此之外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及到的專業(yè)和工種較多，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因施工范圍界限模糊而造成的糾紛，對(duì)于這類情況，可以通過(guò)強(qiáng)化招標(biāo)文件的審查來(lái)避免。在編制預(yù)算時(shí)還應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格和招標(biāo)文件確定材料設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格和價(jià)格，有時(shí)候施工單位的報(bào)價(jià)過(guò)低并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，有些施工單位會(huì)鉆合同漏洞來(lái)牟取暴利，危害房地產(chǎn)企業(yè)的利益，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)底應(yīng)具有合理性，以激發(fā)施工單位的積極性，保證施工和管理的穩(wěn)定有序進(jìn)行，從而達(dá)到控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的目的。

4、項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制

盡管在施工之前房地產(chǎn)企業(yè)采取了一系列的措施用于控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，取得了一定的效果，但是隨著施工的開(kāi)展這些情況仍舊會(huì)出現(xiàn)，如若疏于對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，將容易引起工程造價(jià)的失控?？茖W(xué)有效的方法是房地產(chǎn)企業(yè)要制定完整的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，專門用于處理設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的相關(guān)事宜，尤其是要對(duì)設(shè)計(jì)變更的可行性加以論證，嚴(yán)厲禁止不合理變更，必須進(jìn)行變更的則應(yīng)及時(shí)形成簽證，審核增、減賬。施工過(guò)程中還會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一施工位置反復(fù)變更的情況，要求造價(jià)管理人員做好設(shè)計(jì)變更的管理臺(tái)帳，并認(rèn)真核對(duì)臺(tái)賬，對(duì)前后的變更內(nèi)容仔細(xì)分析，避免出現(xiàn)重復(fù)簽證、造價(jià)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，同時(shí)通過(guò)對(duì)臺(tái)帳的管理也可實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金的動(dòng)態(tài)管理，有計(jì)劃、有目標(biāo)地控制工程建設(shè)造價(jià)。工程進(jìn)度款的支付同樣是一個(gè)比較重要的工作，需要造價(jià)管理人員根據(jù)實(shí)際的施工進(jìn)度給施工單位撥款，并做好相應(yīng)的支付臺(tái)賬，防止進(jìn)度款的提前支付及超付。

5、項(xiàng)目竣工階段的造價(jià)控制

竣工結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制來(lái)說(shuō)同樣不容忽視，應(yīng)著重加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核，竭力避免錯(cuò)算、漏算和重復(fù)計(jì)算現(xiàn)象的發(fā)生。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)管理工程師在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除，防止施工單位漏報(bào)。應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳的清理，沒(méi)有實(shí)施的變更不能納入結(jié)算。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡系標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)計(jì)算。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定相關(guān)費(fèi)用，確保項(xiàng)目結(jié)算的合理、合規(guī)，如實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)投資。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程造價(jià)控制策略有著十分積極的現(xiàn)實(shí)意義，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑靸r(jià)控制方案，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的造價(jià)影響因素予以全面的分析和嚴(yán)格的控制，最大程度的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而為企業(yè)的健康發(fā)展提供有力的保障。