房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理探討

文/陳建和 廣州永道工程咨詢有限公司 廣東廣州 510610

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題

1.1 輕視項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理工作

我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視施工階段的造價(jià)管理,相關(guān)造價(jià)人員最看重的是工程合同價(jià)格的制定，以及工程價(jià)格的變更等工作，而在項(xiàng)目決策階段有很多企業(yè)管理人員,為了加快工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn),有意的減少投資的估算?并且在工程設(shè)計(jì)階段,很多設(shè)計(jì)人員缺少先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念,無(wú)法在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮經(jīng)濟(jì)層面的因素,在設(shè)計(jì)時(shí)缺乏限額的約束?導(dǎo)致很多工程在后期出現(xiàn)了工期延長(zhǎng)?投資效益差?工程款項(xiàng)被拖欠等嚴(yán)重現(xiàn)象?

1.2 工程造價(jià)管理方式人情化專業(yè)水平低

目前我國(guó)施工企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)工程合同條款缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性,導(dǎo)致甲乙雙方經(jīng)常會(huì)在施工過(guò)程中,因?yàn)橐庖?jiàn)不統(tǒng)一而出現(xiàn)糾紛。同時(shí)因?yàn)槲覈?guó)建筑市場(chǎng)缺乏規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)行政干預(yù)的現(xiàn)象發(fā)生?并且我國(guó)相關(guān)造價(jià)管理專業(yè)水平較低,大部分造價(jià)人員的管理意識(shí),只停留在工程的定額結(jié)算方面,對(duì)于其他影響造價(jià)管理因素的認(rèn)知不足?主要是因?yàn)樵靸r(jià)人員的專業(yè)水平不足,企業(yè)對(duì)造價(jià)人員的要求標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,很多造價(jià)從業(yè)人員無(wú)法滿足計(jì)算工程造價(jià)的?控制工程造價(jià)的管理要求?

2?房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理對(duì)策

2.1 投資決策階段造價(jià)控制管理

投資決策階段是實(shí)現(xiàn)工程整體造價(jià)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié),而投資估算是決策階段的重要工作內(nèi)容,它主要是對(duì)整體預(yù)算進(jìn)行評(píng)估,作為工程項(xiàng)目可行性的重要參考依據(jù),當(dāng)工程項(xiàng)目的可行性報(bào)告通過(guò)整體審批之后,投資估算就會(huì)成為工程設(shè)計(jì)方案的限額標(biāo)準(zhǔn),以此作為初步設(shè)計(jì)方案的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?相關(guān)人員在對(duì)工程進(jìn)行投資估算時(shí),要確保設(shè)計(jì)內(nèi)容的真實(shí)性?因?yàn)?在整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)中,投資估算的管理控制決定了造價(jià)控制措施的實(shí)施情況?

2.2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

工程設(shè)計(jì)人員必須要具備較高的專業(yè)水準(zhǔn),在設(shè)計(jì)的過(guò)程中首先要進(jìn)行多方面的對(duì)比,同時(shí)設(shè)計(jì)人員要充分考慮建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)因素,不斷的對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化,設(shè)計(jì)時(shí)要結(jié)合現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展變化,比如,新技術(shù)?新設(shè)備?新工藝等?要在滿足技術(shù)可行性的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)成本造價(jià)的最小化,以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?

2.3 招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

為了有效控制管理工程造價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,建立有效完善的招標(biāo)機(jī)制,以從中挑選具備良好信譽(yù)以及技術(shù)能力雄厚的施工單位?所以,企業(yè)招標(biāo)人員還需有充足的知識(shí)儲(chǔ)備以及過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì),從多方面的渠道的對(duì)招標(biāo)信息進(jìn)行搜集,同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況來(lái)編制標(biāo)書(shū)?從業(yè)人員在編制標(biāo)書(shū)的過(guò)程中,必須要保持認(rèn)真負(fù)責(zé)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度,對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算,確保每一個(gè)施工細(xì)節(jié)都被精準(zhǔn)計(jì)算,防止出現(xiàn)冒算?錯(cuò)算的情況?而投標(biāo)的施工單位需要依據(jù)招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合自身單位的實(shí)力,確定好工程造價(jià),以提升對(duì)工程的中標(biāo)概率?

3?施工階段的工程建設(shè)控制

3.1 加強(qiáng)合同管理

企業(yè)要加強(qiáng)施工合同的管理,因?yàn)檫@是施工管理過(guò)程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié),不僅可以有效的減少成本投資,還可以大幅增加企業(yè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益?合同中要詳細(xì)的對(duì)建筑材料供應(yīng)?造價(jià)管理?現(xiàn)場(chǎng)簽證變更等進(jìn)行明確的規(guī)定,同時(shí)也要詳細(xì)注明竣工之后的結(jié)算方式,以及各類款項(xiàng)的具體支付方式?對(duì)于這些內(nèi)容的明確就是為了便于對(duì)工程造價(jià)的管理與控制?對(duì)于合同的管理必須要堅(jiān)持到合同結(jié)束為止。

3.2 完善設(shè)計(jì)變更審批制度

企業(yè)工程中出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)方案情況時(shí),要防止出現(xiàn)在施工階段,以免增加工程項(xiàng)目的施工成本?而工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的變更會(huì)涉及到多個(gè)施工流程?所以,當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更情況的時(shí)候越早提出越有利,如果設(shè)計(jì)變更情況延后提出,就會(huì)造成多個(gè)施工流程的變動(dòng),進(jìn)而造成了資源成本的過(guò)度浪費(fèi)?同時(shí)相關(guān)人員在實(shí)施設(shè)計(jì)方案變更時(shí),還需要提前對(duì)工程量以及工程造價(jià)進(jìn)行充分的研究分析,在征得設(shè)計(jì)部門的同意之后方可實(shí)施?如果在實(shí)施變更過(guò)程中出現(xiàn)造價(jià)超出預(yù)算的情況,必須要及時(shí)報(bào)告管理部門,避免在設(shè)計(jì)變更時(shí)增加設(shè)計(jì)內(nèi)容與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),有效控制工程造價(jià)?

3.3 加強(qiáng)施工管理

企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)施工單位的有效管理?確保施工單位具備良好信譽(yù)以及雄厚的技術(shù)實(shí)力與豐富的施工經(jīng)驗(yàn),只有這樣才能保證施工人員良好的專業(yè)素質(zhì),確保工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量與進(jìn)度?同時(shí)企業(yè)還要控制工程項(xiàng)目多層轉(zhuǎn)包,有效避免成本的投入?其次建立嚴(yán)格的施工現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制,工程造價(jià)管理人員要與設(shè)計(jì)?施工?設(shè)備等多個(gè)部門緊密配合,始終堅(jiān)持對(duì)成本造價(jià)的管控目標(biāo),加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理?造價(jià)人員還要對(duì)施工單位的工程量進(jìn)行統(tǒng)計(jì),確保工程數(shù)量的真實(shí)性,如果發(fā)現(xiàn)沒(méi)有在合同中注明的工程,造價(jià)管理人員要及時(shí)向企業(yè)以及監(jiān)管部門進(jìn)行報(bào)告?

3.4 加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作

房地產(chǎn)企業(yè)工程竣工之后,要嚴(yán)格把守結(jié)算過(guò)程,因?yàn)楹芏嗍┕挝欢即嬖诰幹乒こ痰慕Y(jié)算書(shū),對(duì)工程金額存在冒算的情況,比如,提高定額單價(jià)以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等增加工程造價(jià)的情況?所以,企業(yè)計(jì)算人員必須要仔細(xì)核算,并與工程項(xiàng)目的相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)同合作?在結(jié)算時(shí)施工單位的工程量要以招標(biāo)文件與合同為參考依據(jù),并將變更工程量充分的考慮在內(nèi),結(jié)算人員要將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)專業(yè)緊密的融合在一起,確?？⒐そY(jié)算的順利實(shí)施,有效控制工程成本造價(jià)?

3.5 成某房產(chǎn)工程造價(jià)控制過(guò)程

成某房產(chǎn)為了更好的提升自身企業(yè)品牌價(jià)值，加大了對(duì)工程建筑全過(guò)程的管理力度，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了重點(diǎn)控制。公司建立了與項(xiàng)目成本管理相適應(yīng)的報(bào)表體系制度。按責(zé)任主體為單位建立了以公司、部門、個(gè)人為責(zé)任主體的報(bào)表。公司在進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，以公司自定的工程施工預(yù)算為基準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)。公司在采購(gòu)材料時(shí)綜合考慮所采購(gòu)商品的價(jià)格，力求以最低的價(jià)格購(gòu)進(jìn)最好的原材料。設(shè)計(jì)變更發(fā)生前，設(shè)計(jì)部主辦人對(duì)變更進(jìn)行立項(xiàng)，統(tǒng)一編號(hào)下發(fā)至工程部執(zhí)行，項(xiàng)目工程師簽收設(shè)計(jì)變更單，施工單位收到設(shè)計(jì)變更單后七天內(nèi)完成設(shè)計(jì)變更的估價(jià)。企業(yè)根據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度，計(jì)算工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并以目標(biāo)成本為控制線，對(duì)比實(shí)際和目標(biāo)，進(jìn)行成本差異分析。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述,以上本文主要敘述是,房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理的探討研究,通過(guò)以上分析可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理的實(shí)施,是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì),企業(yè)必須要重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理控制,以此來(lái)加強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),通過(guò)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑靸r(jià)管理手段,有效增加企業(yè)的投資收益,實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資目標(biāo)。

[1]徐大圖.工程建設(shè)投資控制[M].北京:北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2015.

[2]徐蓉,王旭峰.工程造價(jià)管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,2015.