探討房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅收籌劃

文/姜曉娟 上海中建東孚投資發(fā)展有限公司 上海 200125

前言：

營(yíng)改增稅收政策使得稅收范圍不斷擴(kuò)大，并為各領(lǐng)域企業(yè)在管理機(jī)制及運(yùn)營(yíng)模式上的優(yōu)化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何更好適應(yīng)營(yíng)改增，構(gòu)建更具科學(xué)性及可行性的稅收籌劃體制已成為重要的發(fā)展戰(zhàn)略之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃主要就是指納稅方依照國(guó)家及有關(guān)部門所頒布的收稅規(guī)定，通過(guò)一系列投資、經(jīng)營(yíng)及理財(cái)活動(dòng)，將稅收降低到一定范圍之內(nèi)，并以此獲得經(jīng)濟(jì)效益[1]。由此可見，有效的稅收籌劃能夠切實(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅后負(fù)擔(dān)，提升當(dāng)?shù)禺a(chǎn)地區(qū)在在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展可全面帶動(dòng)起包括建筑、化工、機(jī)械領(lǐng)域生產(chǎn)總值的共同增長(zhǎng)，更好的緩解了農(nóng)村勞動(dòng)力剩余問(wèn)題。故在營(yíng)改增政策已然得到全面貫徹落實(shí)的當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)通過(guò)系統(tǒng)的稅收籌劃，降低自身納稅成本，從而實(shí)現(xiàn)降低房?jī)r(jià)，提升社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅收籌劃現(xiàn)狀

依據(jù)營(yíng)改增政策內(nèi)容，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅項(xiàng)，主要以房地產(chǎn)實(shí)際銷售額為依據(jù)；增值稅屬于價(jià)外稅項(xiàng)，主要以不含稅的增值部分為依據(jù)。同時(shí)，在營(yíng)改增政策全面實(shí)行后，新項(xiàng)目的增稅率為11%，土地價(jià)款被扣除，建筑成本及服務(wù)成本等被納入到增值稅中。由此可見，營(yíng)改增政策改善了房地產(chǎn)企業(yè)的毛利水平，但同時(shí)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在開票管理及發(fā)票獲得提出了規(guī)范化及專業(yè)化的新要求。

就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策的實(shí)行突出了稅收籌劃存在的局限性，而這些局限性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，對(duì)稅收籌劃存在認(rèn)知上的誤區(qū)。部分房地產(chǎn)企業(yè)近將稅收籌劃作為業(yè)務(wù)事后處理事項(xiàng)，無(wú)法充分發(fā)揮出稅收籌劃的積極作用；

第二，缺乏籌劃思路。僅重視單個(gè)稅種或稅收環(huán)節(jié)的管理，使得所制定的稅收籌劃方案的系統(tǒng)性及實(shí)效性始終處于有待提升階段；

第三，稅收籌劃工作缺乏一定的執(zhí)行力。隨著營(yíng)改增政策的全面實(shí)行，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門也應(yīng)稅收體系開展了一系列學(xué)習(xí)活動(dòng)，但由于此種嘗試性學(xué)習(xí)及稅收體制改革時(shí)間較短，所積累的經(jīng)驗(yàn)無(wú)法的有效解決稅收籌劃實(shí)行期間存在所有問(wèn)題，嚴(yán)重滯后了稅收籌劃工作的執(zhí)行力[2]。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)各部門協(xié)調(diào)合作，熟知營(yíng)改增稅收機(jī)制，利用合法的手段達(dá)到降低稅收的目的。

3、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅收籌劃的具體措施

3.1 明確營(yíng)改增政策后稅收籌劃理念

為更好的發(fā)揮出營(yíng)改增政策的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門也應(yīng)樹立起稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及依法籌劃理念。針對(duì)營(yíng)改增政策開展大規(guī)模的宣傳及學(xué)習(xí)活動(dòng)，以此從根本上提升企業(yè)各部門職工稅收籌意識(shí)。

3.2 注重營(yíng)改增政策后稅收籌劃的準(zhǔn)備工作

在納稅籌劃的準(zhǔn)備中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備工作，分析自身稅收籌劃的重點(diǎn)，更好領(lǐng)悟到營(yíng)改增政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際造成的影響，提升稅收籌劃的合法性；注重人力資源的開發(fā)及利用，在保證自身經(jīng)濟(jì)利益的前提下，聘請(qǐng)稅收專業(yè)對(duì)稅收籌劃方案的執(zhí)行進(jìn)行全面管理；結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，選擇適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃時(shí)機(jī)，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)需在設(shè)立之后就需做好籌劃工作；而另有部分當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)需在破產(chǎn)清算時(shí)做好稅收籌劃工作。

3.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中資金籌措階段管理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金籌措是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要開端?；I資的重要目的不僅在于收集到經(jīng)營(yíng)資金，更需要將資金成本降低到最小范圍之內(nèi)。由此可見，資金籌措階段對(duì)企業(yè)稅負(fù)具有直接的影響[3]。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)籌資方案依照資金的來(lái)源不同可分為債負(fù)資本及權(quán)益資本兩種形式。其中，債務(wù)資本需要支付U一定利息，資金籌措前的費(fèi)用及利息可在稅前扣除；權(quán)益資本在稅前扣除時(shí)使用，股息只能在企業(yè)稅后利潤(rùn)中支付。因此從一定角度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)化資金籌措階段的管理時(shí)，應(yīng)結(jié)合債務(wù)資本比例，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

3.4 完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中開發(fā)階段管理

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段中，可選擇不同的建房模式，但隨著營(yíng)改增政策的實(shí)行，不同建房模式下應(yīng)承受的稅收負(fù)擔(dān)也具有明顯的差異性。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)使用自籌資金后，以企業(yè)為中心進(jìn)行資金的運(yùn)營(yíng)。此種建房模式雖具有操作簡(jiǎn)便、風(fēng)險(xiǎn)性小等特征，但實(shí)際稅收量巨大。同時(shí)，項(xiàng)目承包方式以及材料供應(yīng)等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃也具有直接的影響。因此在完善房地產(chǎn)額的企業(yè)稅收籌劃開發(fā)階段的管理過(guò)程中，相關(guān)工作人員也應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)，選擇更加適宜建房模式。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中經(jīng)營(yíng)階段管理

為更好的適應(yīng)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的發(fā)展局面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一系列的營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)也應(yīng)做好稅收籌劃工作。一方面，注重廣告及業(yè)務(wù)宣傳下的稅收籌劃工作，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展需要，將廣告及業(yè)務(wù)宣傳進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，并以此達(dá)到綜合稅收的目的；另一方面，注重促銷活動(dòng)的稅收籌劃，依照實(shí)際銷售額及折扣額，對(duì)實(shí)際銷售進(jìn)行計(jì)稅，以便更好的提升經(jīng)濟(jì)效益。

3.6 做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)管理工作

在做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌風(fēng)險(xiǎn)管理工作時(shí)，應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：第一，始終堅(jiān)持依法納稅，以營(yíng)改增政策為稅收籌劃的重要執(zhí)行依據(jù)；第二，明確房地產(chǎn)企業(yè)所存在的經(jīng)濟(jì)特殊性，并以此對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行定項(xiàng)的整改；第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間營(yíng)銷部、人事部等協(xié)同合作意識(shí)，更好提升稅收籌劃的全面性，使其能夠在促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展時(shí)發(fā)揮出積極的作用。

總結(jié)：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅收籌劃是一項(xiàng)長(zhǎng)期其系統(tǒng)的工作，需要相關(guān)工作人員基于企業(yè)發(fā)展需求，制定出更為完善的稅收籌劃管理機(jī)制。