當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)存在的突出問題和對(duì)策建議

文/李泓辰 吉林大學(xué)法學(xué)院 吉林長(zhǎng)春 130012

近年隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)日趨活躍，在為老百姓提供便捷服務(wù)的同時(shí)，也暴露出一些嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序和損害老百姓合法權(quán)益的突出問題，亟待房地產(chǎn)主管部門盡快解決。

1、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)存在的突出問題

1.1 依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不多。從近期對(duì)常德市城區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來看：已經(jīng)工商注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)94家，其中依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有26家;未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)68家，占工商注冊(cè)機(jī)構(gòu)總數(shù)的72.3%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都未履行主動(dòng)申請(qǐng)備案的法定義務(wù)。

1.2 具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的專業(yè)人員太少。目前很多已依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1-2名從業(yè)人員具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格，其它未備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幾乎均無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格專業(yè)人員；有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員有上百人，經(jīng)營(yíng)門店幾十家，但有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的專業(yè)人員往往也只有1-2名。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)可提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的專業(yè)人員太少，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序。

1．3 協(xié)助房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人簽訂陰陽合同已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的潛規(guī)則。為了促成房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員常常會(huì)按照房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的要求，或主動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助當(dāng)事人簽訂房產(chǎn)交易陰陽合同，以規(guī)避稅費(fèi)的依法足額繳納或騙取銀行貸款額度，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序和金融市場(chǎng)秩序。

1.4 利用虛假房源信息誘騙客戶資源。各類網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)門店經(jīng)常通過發(fā)布過期或虛假房源信息的方式吸引客戶并套牢客戶資源，強(qiáng)攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致客戶不勝其擾。

1.5 房產(chǎn)交易居間合同三方因不能全面繼續(xù)履行合同而導(dǎo)致糾紛不斷。房產(chǎn)交易居間合同簽訂后，跳單、拒付傭金，不支付房款或不辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)等違約情形時(shí)有發(fā)生，缺乏契約精神。

1.6 瞞天昧地偷吞房產(chǎn)交易差價(jià)。有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員利用隱瞞交易真實(shí)信息、高拋低吸、惡意設(shè)置陷阱騙取客戶全權(quán)委托代辦房產(chǎn)交易過戶手續(xù)權(quán)限等手段偷吞客戶房產(chǎn)交易差價(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)形象。

1.7 惡意炒作房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行情。不少房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其它銷售代理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)串通房地產(chǎn)開發(fā)商采取饑餓營(yíng)銷策略、請(qǐng)人當(dāng)托或捏造散布漲價(jià)信息等方式營(yíng)造房屋緊俏銷售火爆場(chǎng)面，操縱房地產(chǎn)交易價(jià)格和銷售市場(chǎng)供需行情。

2、對(duì)策與建議

2.1 建議盡快修改完善《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》

2.1.1 建議將無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為納入《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》適用范圍。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條第二款規(guī)定“本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理”， 第九條規(guī)定“ 國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。”這就說明《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》僅適用于取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，而其它未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為沒有納入《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》適用范圍。實(shí)踐證明：放棄對(duì)不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為監(jiān)管，使之堂而皇之逃避法律制裁，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)秩序是不可能得到根本好轉(zhuǎn)的。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條規(guī)定“在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本法”，回歸立法本意，則應(yīng)依法規(guī)范不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，并規(guī)定相應(yīng)的行政處罰措施，加大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)整治力度。

2.1.2 建議對(duì)不主動(dòng)履行申請(qǐng)備案法定義務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施行政處罰。明確經(jīng)房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期備案后，仍然不履行申請(qǐng)備案義務(wù)的，給予行政處罰并記入不良信息記錄。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)門檻低，在工商部門注冊(cè)登記后，有一個(gè)人一張桌子一把椅子和一個(gè)廣告牌就可開張營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)門店散落在城市各條街道，這些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多數(shù)都不沒有依法履行主動(dòng)申請(qǐng)備案義務(wù)，如果不能用法律手段督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依法備案，備案就只能停留在法律規(guī)定中，難以真正實(shí)現(xiàn)。行政處罰的設(shè)置，可起到督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)履行備案義務(wù)的作用。

2.1.3 建議統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明文件名稱和應(yīng)當(dāng)證明的內(nèi)容。目前各地房地產(chǎn)主管部門出具的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明文件的名稱、內(nèi)容可謂五花八門。有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明文件名稱為《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證》、也有的是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明的內(nèi)容，有的為“已在工商部門注冊(cè)”或“已在工商部門注冊(cè)，且有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格人員”，有的則干脆無任何證明內(nèi)容。統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明名稱和內(nèi)容，可預(yù)防和制止將備案證明變相為行政許可的違法行政行為發(fā)生。

2.2 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的培育和監(jiān)管

2.2.1 合理認(rèn)定二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格、計(jì)稅價(jià)格和貸款申報(bào)價(jià)格。二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格、計(jì)稅價(jià)格以及貸款申報(bào)價(jià)格，通常按二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格或二手房評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，這就為二手房交易陰陽合同提供了生存空間和可趁之機(jī)。二手房交易管理各相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全合理認(rèn)定二手房交易價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制，切實(shí)有效預(yù)防和制止二手房交易陰陽合同：(1) 二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格, 應(yīng)當(dāng)結(jié)合二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格和房地產(chǎn)主管部門調(diào)查核定的城市房屋地段等級(jí)參考價(jià)格以及二手房評(píng)估價(jià)格、申報(bào)貸款價(jià)格來確定。二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格，不得低于城市房屋地段等級(jí)參考價(jià)格。（2）沒有貸款的二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格:二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格高于城市房屋地段等級(jí)參考價(jià)格的，二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)以二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)；二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格低于城市房屋地段等級(jí)參考價(jià)格的，二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)不低于城市房屋地段等級(jí)參考價(jià)格。（3）申報(bào)貸款的二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格：二手房評(píng)估價(jià)格高于二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格的，二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格和貸款申報(bào)價(jià)格以二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)。二手房評(píng)估價(jià)格低于二手房交易網(wǎng)簽備案自行申報(bào)價(jià)格的，二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格和貸款申報(bào)價(jià)格，以二手房評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。（4）計(jì)稅價(jià)格應(yīng)與二手房交易網(wǎng)簽備案價(jià)格一致。

2.2.2 適當(dāng)降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格進(jìn)入門檻。目前取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的難度較大，具有職業(yè)資格的專業(yè)人員數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的實(shí)際需求。建議根據(jù)培育發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的需要，適當(dāng)降低考試難度，合理設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格進(jìn)入門檻，并通過加大繼續(xù)學(xué)習(xí)考核力度，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)水準(zhǔn)。

2.2.3 制訂并推廣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。目前各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一般采用房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)擬定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同文本或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己擬定的合同文本。這些合同文本，多站在維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)權(quán)益的角度擬定合同條款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)象因而處于被動(dòng)和弱勢(shì)地位。建議房地產(chǎn)、工商主管部門聯(lián)合擬定并推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，合法合理、平等公正擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)各方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，以便有效預(yù)防和處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同糾紛。

2.2.4 加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)違法執(zhí)業(yè)行為的懲處力度。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)亂象叢生，對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的直線攀升，起到了推波助瀾的作用，嚴(yán)重影響了國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)到位。房地產(chǎn)、工商、價(jià)格等主管部門應(yīng)加大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的執(zhí)法力度，依法懲處發(fā)布虛假房源信息、虛假房屋銷售價(jià)格及其它違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)行為，定期公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)及其從業(yè)人員的信用信息，警示群眾防范房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，提醒群眾審慎選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)秩序混亂勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。