房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用

文/陳海鋒 常德市國土資源規(guī)劃測繪院 湖南常德 415000

1、引言

不動產(chǎn)登記是我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展所需要的重要工作。一般來說，不動產(chǎn)登記時，也就是將不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利人通過法律途徑對不動產(chǎn)的相關(guān)事項做出改變的登記工作，而在這一過程中，房產(chǎn)測繪發(fā)揮了其至關(guān)重要的作用。

2、不動產(chǎn)監(jiān)管與房產(chǎn)測繪的重要性

2.1 房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪是測繪學(xué)的分支，隸屬于工程測繪，是一種調(diào)查房產(chǎn)現(xiàn)狀的專業(yè)測繪手段。其中，房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況都屬于房產(chǎn)測繪的調(diào)查內(nèi)容。

房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。相較傳統(tǒng)測繪，房產(chǎn)測繪有大范圍取測、高精度要求、重法律權(quán)益等特點。

2.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立在健全市場經(jīng)濟的基本需求上，為全國不動產(chǎn)交易市場提供了統(tǒng)一的監(jiān)管機制。有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日落地實施。

2.3 重要性

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將分散的不動產(chǎn)信息整合于同一部門，優(yōu)化辦證流程，逐步實現(xiàn)信息共享，顯著提高資源整合效率并有效減輕了群眾負擔?？萍歼M步帶來的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中房地產(chǎn)測繪的轉(zhuǎn)型升級，GPS全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息技術(shù)代替了原始的尺規(guī)，廣泛運用于不動產(chǎn)規(guī)范管理，生成詳實的依據(jù)材料，為明確責權(quán)、改善人民居住條件等奠定了有力的保障。隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，越來越多人將視野投向了房產(chǎn)測繪。相較土地、森林、海域等它類不動產(chǎn)，房產(chǎn)屬于一類較為特別的不動產(chǎn)；更強的精度要求是房產(chǎn)測繪所需具備的，這也進一步體現(xiàn)了房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)監(jiān)管中的重要性。為充分發(fā)揮不動產(chǎn)監(jiān)管與大數(shù)據(jù)整合優(yōu)勢，房產(chǎn)測繪的高效應(yīng)用與創(chuàng)新創(chuàng)改刻不容緩[1]。

3、不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

3.1 信息調(diào)查

在房產(chǎn)測繪內(nèi)容中，較為基礎(chǔ)且最為重要的當屬信息調(diào)查。信息調(diào)查往往以對房屋占地情況、房屋數(shù)量及產(chǎn)權(quán)歸屬等基本信息的搜集為主。不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪所必需的調(diào)查信息的整合、共享，為消費者提供了充分了解房屋資訊的廣闊平臺，是一種保障消費者權(quán)益的外化。

綜合消費者購房信息調(diào)查，購房者獲取房產(chǎn)信息的渠道有傳統(tǒng)廣告、房地產(chǎn)網(wǎng)站、樓盤宣傳頁等。

3.2 平面測繪

平面測繪是房產(chǎn)測繪過程中的重點，其主要內(nèi)容圍繞不動產(chǎn)的面積與平面解構(gòu)開展。詳細測量得出不動產(chǎn)的空間位置與具體層高，測繪報告附圖，結(jié)合精確數(shù)據(jù)建模，直觀展現(xiàn)精簡后的測繪內(nèi)容與房屋實體還原，作為參照提供消費者精準到位的房產(chǎn)信息。此房產(chǎn)測繪方式運用廣泛，飽受好評。

3.3 對比分析

大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)資產(chǎn)是核心競爭力。有價值的數(shù)據(jù)即能夠為決策提供參考依據(jù)的信息。不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪信息數(shù)據(jù)的對比分析與合理整合正是使數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值化的有效途徑。對比分析不動產(chǎn)登記過程中的房產(chǎn)測繪信息后所得出的展示方案，可以直觀的呈現(xiàn)我國各行各業(yè)的經(jīng)濟情況，宏觀推動我國綜合發(fā)展進程[2]。

4、房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的具體應(yīng)用

4.1 法律權(quán)益

各類不動產(chǎn)登記都需提供絕對真實可靠且具備法律效力的憑據(jù)。而房產(chǎn)測繪就是為人民群眾收集權(quán)屬資料，提供法律依據(jù)，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的有效途徑。房產(chǎn)測繪與產(chǎn)籍資料核查、權(quán)屬狀況調(diào)查不可分割。房地產(chǎn)行政管理部門負責審核房地產(chǎn)的適用性，測量界址面積，核查界址點準確性等，以上房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)一經(jīng)確認，便產(chǎn)生法律效力。這也是房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)的登記中一項重要的應(yīng)用。

4.2 社會服務(wù)

房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中除了可以為相關(guān)登記人員提供一些具有一定法律效益的依據(jù)之外，還可以間接服務(wù)于社會公共建設(shè)。房產(chǎn)測繪成果經(jīng)過合理的對比、分析及歸納、整合后，衍生出的信息資料上及旅游資訊，下及社會治安。有關(guān)限定區(qū)域的住宅面積、人均占有率、房屋數(shù)量、使用年限等數(shù)據(jù)背景的深入探討，均會為整體建設(shè)發(fā)展以及建筑整改提供強有力的實證依據(jù)。全面掌控實時變化的不動產(chǎn)信息，是政府適時為社會服務(wù)做出有力決策的基礎(chǔ)，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房屋測繪工作就為其提供了便利。房產(chǎn)測繪成果在土地監(jiān)管部門與政府之間的共享互通是實現(xiàn)社會服務(wù)合理化的橋梁。

4.3 經(jīng)濟功能

房地產(chǎn)測繪的成果是進行房地產(chǎn)契稅的征收，房地產(chǎn)租賃活動以及交易、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)保險服務(wù)、房地產(chǎn)抵押貸款這些活動相當重要的依據(jù)。

4.4 技術(shù)領(lǐng)域

隨著科學(xué)信息技術(shù)的發(fā)展，享受信息集成、屬性集成與GIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)集成的房產(chǎn)測繪將實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型，逐漸告別手工測繪階段，CAD測繪階段與GIS混合階段，迎來了數(shù)字化房產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)階段：GIS 的房產(chǎn)測繪空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)集成。在信息基數(shù)大，數(shù)據(jù)種類繁的房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀下，使用信息化管理，計算機儲存為先的信息檢索方式，能有效避免數(shù)據(jù)共享的資源浪費與節(jié)拍紊亂，大幅提升不動產(chǎn)集中監(jiān)管的可操作性。房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中發(fā)揮了技術(shù)領(lǐng)先的高效能功用。

5、房產(chǎn)測繪監(jiān)管面臨的挑戰(zhàn)

5.1 房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范制定滯后

房產(chǎn)測繪存在地區(qū)差異。包含外業(yè)測量與內(nèi)業(yè)處理等參雜主觀因素的房產(chǎn)測繪，于不同地域不同測繪機構(gòu)，面臨操作無法達到統(tǒng)一標準的難題。包括房產(chǎn)測繪的運行機制、文本格式、樣本處理以及信息化程度等，都存在一定的地域差異，使各個區(qū)域的數(shù)據(jù)交流與部門監(jiān)管造成了一定的障礙。

5.2 房產(chǎn)測繪管理制度有待完善

由于長期以來不動產(chǎn)登記的工作由各個部門負責，相應(yīng)的基礎(chǔ)性權(quán)籍調(diào)查工作也由各類不動產(chǎn)行政主管部門按照單一部門規(guī)范負責組織實施。各級各部門關(guān)于房屋測繪的行政管理還沒有明確的進行責權(quán)劃分，雖然國務(wù)院已經(jīng)整合了十多個責權(quán)部門為整個的承擔部門，但是還沒有明確制定不動產(chǎn)測繪的管理職能，不能有效的開展針對于主體統(tǒng)一的規(guī)范與監(jiān)管活動[3]。

5.3 房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)存在疊漏

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)也需要在登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一的大背景下進行信息整合。隸屬于不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同部門的測繪工作在整合的過程中，受到地理位置、技術(shù)規(guī)范、測繪質(zhì)量等差異的影響，極易出現(xiàn)重復(fù)測繪或錯漏現(xiàn)象，導(dǎo)致權(quán)責不清，進而引起不必要的房產(chǎn)糾紛。

6、不動產(chǎn)登記中的測繪工作優(yōu)化對策

6.1 統(tǒng)一測繪標準體制

統(tǒng)一測繪標準體制是解決測繪地域差異，平衡行業(yè)互通的首要任務(wù)。有關(guān)部門要做好規(guī)劃管理與協(xié)調(diào)工作，及時研究編制統(tǒng)一測繪運行機制、面積測算、文本格式、精度指標等測繪技術(shù)規(guī)范，逐步實現(xiàn)房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的標準制度統(tǒng)一。同時加強技術(shù)支持，監(jiān)測部門輔助跟進，確保不動產(chǎn)在數(shù)據(jù)整合中保持一致，平穩(wěn)過渡。

6.2 完善測繪管理機制

不動產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)一是完善測繪管理機制的第一步。測繪部門應(yīng)與房產(chǎn)管理部門通力協(xié)作，制定房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，細化責權(quán)，統(tǒng)一管理。管理平臺集勘測、繪圖、檢驗、收費、發(fā)證、歸檔等于一體，即促進交流合作，又能推動行業(yè)進步。同時進一步拓寬爭議解決渠道，完善房產(chǎn)測繪環(huán)節(jié)的異議處理機制，明確測繪成果異議處理的機構(gòu)、程序等，保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。在完善測繪管理機制的同時，工作人員樹立責任意識，在工作中學(xué)習(xí)，不斷提高測繪能力，保證測繪數(shù)據(jù)完整性與準確性，是管理規(guī)范的內(nèi)化。

6.3 加快測繪新技術(shù)推廣應(yīng)用

房產(chǎn)測繪應(yīng)結(jié)合建筑施工新工藝、測繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標準，建立適合我國國情的測繪數(shù)據(jù)庫與技術(shù)研究中心。把握國家新型測繪技術(shù)建設(shè)的良機，加快三維街景掃描、云計算等新技術(shù)的應(yīng)用。鼓勵先進測繪設(shè)備的研究與開發(fā)，完善房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)的分析整合機制。在條件許可的情況下，區(qū)域性引進數(shù)據(jù)空間參考系統(tǒng)，結(jié)合前沿科技，修繕整合工作的技術(shù)路線，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下的房產(chǎn)測繪歷史數(shù)據(jù)整合提供技術(shù)支持。

結(jié)語：

現(xiàn)階段我國的不動產(chǎn)的登記過程中所采用的房產(chǎn)測繪已為不動產(chǎn)登記領(lǐng)域做出了非常重要的貢獻，打造了一條便捷、透明、一致的不動產(chǎn)監(jiān)管通道。細化權(quán)責劃分，優(yōu)化監(jiān)管制度的意識已經(jīng)深入人心，但是目前的市場監(jiān)管、科學(xué)技術(shù)等仍有很大的發(fā)展空間，本文的論述希望能夠為房產(chǎn)測繪的轉(zhuǎn)型升級與不動產(chǎn)監(jiān)管的有效實施起到積極作用。