試論不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)

文/王翠英 海寧市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心 浙江海寧 314400

1、綜述

基于對世界各國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)和情況考察，結(jié)合國內(nèi)物權(quán)變動模式以及登記公信力和私權(quán)保護考慮，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查義務(wù)應(yīng)當(dāng)是形式審查，輔以實質(zhì)性的審查。其中，審查的內(nèi)容不能無限的擴張，審查范圍應(yīng)當(dāng)限定在對不動產(chǎn)交易安全可產(chǎn)生直接影響的相關(guān)因素之上，具體包括：不動產(chǎn)登記機構(gòu)有無管轄權(quán)，填寫的登記申請書是否準(zhǔn)確完整，登記申請人有無行為能力，登記申請書和原因證明文件中的權(quán)利事項與登記簿記載的內(nèi)容是否相符；同時，還包括登記義務(wù)人的認(rèn)諾意思表示確定，登記義務(wù)人對目標(biāo)不動產(chǎn)是否具有合法的處分權(quán)，代理權(quán)限審核或者委托他人辦理登記業(yè)務(wù)時是否有委托書，物權(quán)變動時不動產(chǎn)物權(quán)變動的證明材料是否齊全，應(yīng)附帶的相關(guān)證明文件是否全面等。事實上，上述事項的審查都比較簡單，不動產(chǎn)登記機構(gòu)僅需簡單的對其形式進行中審查即可得出結(jié)果。值得一提的是，義務(wù)人的認(rèn)諾審查應(yīng)當(dāng)分情況而定。如果義務(wù)人現(xiàn)場登記，那么登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其進行詢問，待其確認(rèn)后需要簽字留檔；如果義務(wù)人沒有到達(dá)現(xiàn)場，則應(yīng)當(dāng)出示書面文件，僅需確認(rèn)認(rèn)可。對于物權(quán)變動原因與登記真實性之前的緊密相關(guān)應(yīng)當(dāng)進行實質(zhì)性審查，然因?qū)ζ鋵嵸|(zhì)審查工作的難度非常的大，而且會耗費大量的實踐，因此若登記機構(gòu)操作難度較大，可借鑒國外的先進經(jīng)驗，比如公證前置審查，原因行為在不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查前先進行公證，此時登記機構(gòu)僅需進行形式審查，無需對公證書內(nèi)容做真實性審查。

實踐中可以看到不動產(chǎn)登記的種類較多，申請材料也存在著較大的差異，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對其進行審查的事項較為繁雜。然而，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在審查過程中，具體規(guī)則是“三個一致”，要求主體、客體以及內(nèi)容保持一致。其中，主體一致是指申請材料中所記載的主體與不動產(chǎn)登記簿中的記載主體一致；客體一致則主要是指申請材料應(yīng)當(dāng)指向同一不動產(chǎn)，而且該不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿上的記載內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致；內(nèi)容上的一致則要求申請內(nèi)容與證明事實一致，而且登記事項應(yīng)當(dāng)與登記簿上記載的權(quán)利和事項不發(fā)生沖突。比如，“一物一權(quán)”的原則下，同一物上不能設(shè)定兩個所有權(quán)。上述三個一致性是基于對申請材料核查來實現(xiàn)的，以形式審查為主。

2、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)走向

現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)走向是與公證機關(guān)加強協(xié)作，審查從不動產(chǎn)實體到證書、從個人身份到工作單位代碼，從不動產(chǎn)買賣自身到代理雙方，現(xiàn)階段國內(nèi)不動產(chǎn)登記審查范圍大到規(guī)劃標(biāo)的物實地調(diào)查，小到申請人簽字蓋章，包含了真實性以及合法性，而且涵蓋的范圍也非常的廣闊。不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的工作任務(wù)非常的繁重，尤其在當(dāng)前造假行為屢禁不止的時代背景下，準(zhǔn)確應(yīng)對和打擊層出不窮的造假作假行為與不法分子，做好不動產(chǎn)登記工作難度較大。從發(fā)展的視角來看，任何管理制度的制定與實施都有其利弊，關(guān)鍵在于如何平衡利益關(guān)系。目前國內(nèi)不動產(chǎn)登記制度下的標(biāo)準(zhǔn)亂象以及職責(zé)嚴(yán)格之間是一對客觀存在的矛盾關(guān)系，對登記審查人員而言壓力非常的大，行政登記審查立法過程中存在較多問題?；诖耍C機關(guān)是否能夠承擔(dān)不動產(chǎn)的能級審查義務(wù)，依然是一個需要深入研究和討論的話題。

國內(nèi)不動產(chǎn)登記機關(guān)曾嘗試著承接和應(yīng)用國際慣例，并且引入公證前置制度。從國內(nèi)司法實務(wù)來看，2010年年開始有部分省份和地區(qū)制定并實施過不動產(chǎn)登記公證方面的文件制度，即不動產(chǎn)登記機構(gòu)可要求申請人實現(xiàn)予以公證，而公證機構(gòu)配合不電動車登記機關(guān)核實材料。不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)減輕審查責(zé)任，盡可能的規(guī)避不動產(chǎn)登記風(fēng)險，這一法律愿景非常的明朗。值得一提的是，公證費用相對較高，這是不動產(chǎn)登記者們望而卻步的根本原因，事實上減少了登記者（申請人）的公證意愿。以筆者之見，為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度立意，對于不動產(chǎn)證明材料審查由公證機構(gòu)審查切實可行。公證機關(guān)先對材料真實性以及合法性進行審查，然后由不動產(chǎn)登記機關(guān)對申請材料謹(jǐn)慎審查。事實上，我們可以全面考慮社會經(jīng)濟發(fā)展情況，不動產(chǎn)交易活躍度等，嘗試著由申請人對證明材料進行事先公證；與此同時，還要建議不動產(chǎn)登記機關(guān)引入具有非常公證經(jīng)驗的技術(shù)人才，強化與公證機構(gòu)的協(xié)作。對于不動產(chǎn)登記機關(guān)來講，可以有效分散不動產(chǎn)登記審查義務(wù)，大大提高行政機關(guān)的公信力；同時，還要強化公證機構(gòu)內(nèi)部業(yè)務(wù)交流，以此來提高公正機關(guān)的權(quán)威性；就申請人的視角來看，能夠有效降低不動產(chǎn)交易風(fēng)險。對不動產(chǎn)權(quán)屬權(quán)益的維護具有非常重要的作用。

同時，還要明確不動產(chǎn)登記責(zé)任歸屬，學(xué)者們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)制定和實施不動產(chǎn)登記法定公證制度，將公證制度引入到不動產(chǎn)登記公工作之中，以此來轉(zhuǎn)移風(fēng)險和責(zé)任。由于公證錯誤導(dǎo)而造成當(dāng)事人報失時，公證機構(gòu)以及公證人員應(yīng)當(dāng)予以賠償。實踐中，如果想要減輕不動產(chǎn)登記審查義務(wù)，筆者認(rèn)為代理公正不過是緩兵之計而已，而強制公證則不符合法律精神。第一，現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有法定方面的公證規(guī)定。在該種情況下，應(yīng)當(dāng)明確廢止前的《聯(lián)合通知》是行政規(guī)定，而且與上位法沖突，從不動產(chǎn)登記機關(guān)適用實踐來看矛盾層出不窮。上述《聯(lián)合通知》被廢止以后，強制公證也就喪失了為宜依據(jù)。第二，法定公證易引發(fā)審查壟斷現(xiàn)象，而且問題的演變非常的嚴(yán)峻，顧此失彼。在未保證公權(quán)力關(guān)制度得以落實的條件下，預(yù)期效果可想而知。該種壟斷模式下不動產(chǎn)登記與高額的公證費用，成為民眾的一道障礙。在此過程中，個人信息泄露等問題非常嚴(yán)重，公正機構(gòu)是否能夠?qū)€人隱私和信息予以準(zhǔn)確保護，不動產(chǎn)登記機關(guān)以及公證機關(guān)是否能夠?qū)崿F(xiàn)信息安全共享等，都是值得研究的問題。不可小頗的隱藏問題。第三，國家是不動產(chǎn)登記錯誤的賠償主體，從最終責(zé)任的承擔(dān)上來看區(qū)別并不大。

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記是一種行政行為，對不動產(chǎn)登記申請進行審查時若全部實質(zhì)性審查，則可能會出現(xiàn)行政權(quán)濫用現(xiàn)象，行政權(quán)過大會侵害公民權(quán)利。實踐中應(yīng)當(dāng)從兩方面著手，一是與公證機關(guān)協(xié)作，將不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查義務(wù)界定在形式審查上；二是合理規(guī)范不動產(chǎn)登記審查工作。由于不動產(chǎn)登記人員并非全部具有先進的技術(shù)鑒別能力，行政、法律素養(yǎng)參差不齊的情況下，過于嚴(yán)格的審查標(biāo)準(zhǔn)對登記人員的苛責(zé)顯然不合適。

參考文獻：

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