農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的探討

文/倪鳳娣 杭州富陽土地勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 浙江杭州 311400

我國國土面積世界第三，也是世界人口數(shù)量最大的國家，由于經(jīng)濟(jì)以及社會等多方面的原因，目前我國還存在著相當(dāng)多數(shù)量的農(nóng)村，在這些農(nóng)村中，關(guān)于房產(chǎn)和土地的確權(quán)一直是一個難題。隨著改革開放的不斷深入，中國農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，對于農(nóng)村土地的經(jīng)濟(jì)附加值提高，民眾的財(cái)產(chǎn)法律保護(hù)意識也越來越高。

1、中國農(nóng)村房地確權(quán)的發(fā)展概況

中國的農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)展主要經(jīng)過了三個階段，第一階段是新中國成立初期施行的土地改革政策，這段時(shí)期農(nóng)村土地確權(quán)的轉(zhuǎn)變主要是廢除新中國成立前的封建土地所有制，實(shí)行新的社會主義土地公有制，國家擁有土地的所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地的使用權(quán)。

第二個階段是六十年代到八十年代的人民公社時(shí)期，由于這段時(shí)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村宅基地的確權(quán)制度是一種集體化管理生產(chǎn)資料的制度。因此，農(nóng)民的宅基地所有權(quán)歸屬于合作社或生產(chǎn)小隊(duì)，由他們進(jìn)行宅基地的使用權(quán)分配。

第三個階段是改革開放以來，中國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)并行的模式，農(nóng)村的宅基地確權(quán)也發(fā)生了改變，農(nóng)民在進(jìn)行宅基地的確權(quán)登記時(shí)，需要經(jīng)過政府的審批。這種審批制度，其實(shí)早在人民公社時(shí)期就已經(jīng)存在了，但由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，房產(chǎn)和土地的附加值也低，審批也只是進(jìn)行簡單的備案處理。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民加大了建房的力度，由此使得農(nóng)村的土地與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)附加值也越來越高，對于房地確權(quán)的登記發(fā)證工作也越來越重視[1]。

2、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證

2.1 收集權(quán)屬材料

要進(jìn)行農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記發(fā)證，首先要做的是對房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，在進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定的階段，需要民眾提供大量的證明材料。目前農(nóng)村內(nèi)存在的權(quán)源材料主要有以下幾種：

1）各類歷史證明材料，主要包括有鄉(xiāng)村內(nèi)簽發(fā)的證明材料、宅基地審批申請表等。由于當(dāng)事人無法提供有效的權(quán)源材料，所以有鄉(xiāng)村開具相關(guān)證明。但由于沒有經(jīng)過國家確認(rèn)，只有參考價(jià)值，并沒有法律效益。

2）建設(shè)用地審批材料，主要包括集體建設(shè)用地土地使用證、農(nóng)村私人建房用地批準(zhǔn)書、農(nóng)戶居民建房用地許可證、臨時(shí)用地許可證、規(guī)劃用地許可證，房屋所有權(quán)證等。

3）其他有效的權(quán)源認(rèn)定材料，主要包括繼承與轉(zhuǎn)讓合同，房地的所有人通過合同將所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這也是具有法律效益的權(quán)源認(rèn)定材料[2]。

2.2 權(quán)籍調(diào)查

不動產(chǎn)（宅基地及房屋）權(quán)籍調(diào)查是地籍調(diào)查與房產(chǎn)調(diào)查一并開展，主要內(nèi)容包括調(diào)查摸底、權(quán)屬調(diào)查、界址調(diào)查、宗地圖、房產(chǎn)圖繪制、面積計(jì)算和未批先建補(bǔ)批代理等。通過權(quán)屬調(diào)查，查清房屋坐落、種類、結(jié)構(gòu)、條件、用途、建筑面積和使用面積等。以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，完成宅基地與房屋的權(quán)屬調(diào)查和農(nóng)房不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整理。

1）農(nóng)村宅基地調(diào)查。調(diào)查宅基地的權(quán)屬狀況，獲取每宗宅基地的權(quán)屬、位置、用途等信息，測量宅基地的地籍要素，填寫地籍調(diào)查表，測繪地籍圖，制作宗地圖。

2）農(nóng)村房屋調(diào)查。包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、墻體歸屬、權(quán)源、門牌號等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。對以上內(nèi)容需嚴(yán)格調(diào)查，認(rèn)真核實(shí)，確保調(diào)查成果的可靠性。在開展宅基地調(diào)查的同時(shí)，調(diào)查地上房屋狀況，并將房屋調(diào)查成果記載在房屋調(diào)查表等不動產(chǎn)權(quán)籍資料中，制作房產(chǎn)分戶圖，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

3、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證中存在的問題

3.1 權(quán)屬問題復(fù)雜

權(quán)屬確認(rèn)問題，主要包括了對土地及房屋的權(quán)屬性質(zhì)確認(rèn)、所有權(quán)人信息確認(rèn)等方面。一些房子由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，在當(dāng)時(shí)并沒有開具相關(guān)的法律文件進(jìn)行證明，導(dǎo)致后人在進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)困難重重。這時(shí)需要對房屋最初的建造者的權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬人、房屋歷史、房屋用途等問題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。在對房屋最初的所有權(quán)人進(jìn)行確定之后，要求申請人出示相應(yīng)的遺產(chǎn)證明或者是繼承權(quán)證明，才能進(jìn)行確權(quán)的登記簽發(fā)[4]。

3.2 測繪成果不統(tǒng)一，存儲不規(guī)范

由于不同年代的房產(chǎn)測量規(guī)范存在差異性，且存在業(yè)務(wù)辦理時(shí)直接錄入房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，并不是所有的房屋數(shù)據(jù)都是通過測繪方式獲取的，因而存在相同戶型的房屋建筑面積不一致。同時(shí)，地籍?dāng)?shù)據(jù)也存在坐標(biāo)系差異。測繪成果有以文件形式進(jìn)行存儲的，也有以數(shù)據(jù)庫的方式進(jìn)行存儲的，大部分登記部門以文件形式存儲，文件形式存儲對已有測繪成果的查詢和利用極為不便，且文件容易丟失。

3.3 登記檔案利用率低

部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進(jìn)行系統(tǒng)的整理，紙質(zhì)檔案的存放和裝訂未按照檔案管理規(guī)范進(jìn)行保管。部分歷史地籍、房產(chǎn)登記未進(jìn)行數(shù)字化建庫工作，對此類檔案的查詢和利用仍限于紙質(zhì)檔案，查詢和利用效率低下。

結(jié)語：

中國人是一個對家很重視的民族，這種重視不但體現(xiàn)在對家人的重視，還包括有對房產(chǎn)和土地的重視。自古以來，農(nóng)民與土地都是密不可分，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證對于每個農(nóng)民來說，都是一件事關(guān)家庭的大事。目前我國在這方面的制度建設(shè)已經(jīng)相對完善，很多地區(qū)也開展了相應(yīng)的地籍調(diào)查工作，來對房地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行相關(guān)的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓亮.農(nóng)村集體土地確權(quán)登記問題研究[D].西南交通大學(xué),2017.

[2]張長鳳.遼寧農(nóng)村土地確權(quán)的相關(guān)問題及對策研究[J].住宅產(chǎn)業(yè),2014(12)：39-43.

[3]宋才發(fā),馬國輝.農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的法律問題探討[J].河北法學(xué) ,2015,33(03)：17-27.

[4]張建文,李紅玲.宅基地使用權(quán)繼承取得之否定——宅基地“法定租賃權(quán)”的解釋路徑[J].河北法學(xué) ,2016,34(12)：28-39.