房產(chǎn)稅改革

文/智卓 四川大學(xué)公共管理學(xué)院 四川成都 610065

1、引言

房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值或房屋出租的租金收入向產(chǎn)權(quán)所有者或使用者征收的一個(gè)稅種。房產(chǎn)稅的稱謂在不同的國家和地區(qū)也有所不同，如家庭稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等。但是，狹義上該稅種主要是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象。 [1]我國中央于2003年提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在條件具備時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”2010年，由于部分城市房產(chǎn)地產(chǎn)價(jià)格上漲過于快速、存在過度的投機(jī)性購房需求，國家頒布了一系列宏觀調(diào)控措施。同時(shí)，各地區(qū)、各部門也貫徹落實(shí)中央指示，積極響應(yīng)并參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。同年5月27日，國務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，明確指出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。2011年1月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)在部分試點(diǎn)開征個(gè)人住房的房產(chǎn)稅，1月28日上海、重慶作為改革試點(diǎn)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅成為了人們討論的熱點(diǎn)話題。

2、為什么設(shè)置房產(chǎn)稅

一般來說征收房產(chǎn)稅的目的有三個(gè)：1.調(diào)控房價(jià)，一方面通過增加住房成本來改變?nèi)藗兊木幼∵x擇（以租代購），從而降低市場(chǎng)對(duì)住房的需求，另一方面通過增加投機(jī)者持有非自住型房產(chǎn)的成本來減少房地產(chǎn)投機(jī)，增加住房供給，兩方面的作用使房價(jià)降低。2.增加地方財(cái)政收入，房產(chǎn)稅具有“取得財(cái)政收入、籌集公共資金”的功能。根據(jù)“收益——成本”的分?jǐn)傇瓌t，企業(yè)和個(gè)人在享受政府提供的公共服務(wù)的同時(shí)，也要承擔(dān)比如房產(chǎn)稅這種相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，這也契合公共財(cái)政理論中有關(guān)稅收內(nèi)涵的定義。政府征收房產(chǎn)稅的一個(gè)基本依據(jù)就是的其增收功能。[1]3.調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅是從“財(cái)富存量”的角度調(diào)整收入分配的最有效工具。[2]政府在履行宏觀調(diào)控職能的過程中，通過轉(zhuǎn)移支付將社會(huì)財(cái)富再次分配，進(jìn)而起到調(diào)整收入分配的效果。

3、試點(diǎn)改革情況

我國選擇上海和重慶作為試點(diǎn)主要有兩方面原因：1.直轄市，方便直接進(jìn)行行政管理，2.房價(jià)具有代表性，上海位于相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，基本可以代表中國房價(jià)的峰值，重慶是西部城市，可以代表我國房價(jià)的平均水平。

上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案只針對(duì)增量房，即征稅對(duì)象為上海居民新購并且為該家庭的第二套及以上的住房，和非上海居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徸》?。其中上海市?duì)于居民家庭人均住房面積不足60平方米的新購房者，可以暫免征收房產(chǎn)稅。而重慶市改革方案中同時(shí)征收增量房和存量里面積高于180平米的高端產(chǎn)品，比如花園洋房、高檔別墅的房產(chǎn)稅。就稅率而言，上海試點(diǎn)方案中規(guī)定0.4%、0.6%兩檔基礎(chǔ)稅率，即對(duì)于應(yīng)稅房平均交易價(jià)格高于上年度商品房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，按照0.6%的稅率征收，其它的則定為0.4%。重慶針對(duì)存量和增量獨(dú)棟商品住宅則將稅率分為三個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格在主城新建商品住房成交價(jià)3倍以下的商品住房，稅率定位0.5%，3倍以上、4倍以下的稅率定為1%，4倍以上的征收稅率為1.2%。 [1]

4、試點(diǎn)改革效果

在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方面：2011年上半年，全國近半數(shù)主要城市的商品房成交均價(jià)同比小幅下降，可以看出全國樓市總體低迷。但是，與人們的預(yù)期相反，在房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)，重慶、上海兩市的房價(jià)卻在同比上漲，其中重慶的漲幅高達(dá)30.1%。從這一結(jié)果來看，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控作用尚未取得預(yù)期效果。

在地方財(cái)政收入方面：根據(jù)上海、重慶兩地的相關(guān)資料顯示，截至2011年5月份，經(jīng)過上海市稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定應(yīng)征稅住房為2306套，重慶市清理了3400多套獨(dú)棟商品房住宅。至5月6日，改革實(shí)行三個(gè)月后，上海市征收的相應(yīng)稅收僅100多萬元，而重慶市已經(jīng)入庫的相應(yīng)稅款更是僅有79萬元。至此為止地方政府由于房產(chǎn)稅改革得到的直接財(cái)政收入還很少。

在調(diào)節(jié)收入分配方面：無論是上海市房產(chǎn)稅方案中對(duì)新購的第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，還是重慶市房產(chǎn)稅方案中對(duì)高檔住房和二套房征收房產(chǎn)稅，都是針對(duì)高收入人群，其假設(shè)能買到這些房產(chǎn)的人的收入都比較高，因此在一定程度上可以調(diào)節(jié)收入分配差距。但是，因?yàn)楦母镏饕轻槍?duì)增量房進(jìn)行征收房產(chǎn)稅，因此這種調(diào)節(jié)基本是不包括存量的。這就會(huì)帶來一些產(chǎn)生稅收調(diào)節(jié)收入的不公平問題。實(shí)際上，個(gè)人購買房產(chǎn)不止具有居住的作用還具有增值保值作用，隨著持有時(shí)間的增長，獲得的收益一般越高，另外，在早期能夠購買房產(chǎn)的人，一般上要比同期不能購買者更加富有。因此，對(duì)于購買投資性住房者來說，存量房的持有者會(huì)富于比增量房的持有者。因此，目前的試點(diǎn)方法只征收了一部分比大眾平均收入高的人群的房產(chǎn)稅，而能從房產(chǎn)獲得更高收入的投資性住房的持有者不用交稅，這使得稅收的收入調(diào)節(jié)作用無法有效實(shí)現(xiàn)。 [3]

5、存在的問題及改革建議

總的看來，兩個(gè)試點(diǎn)的改革都取得了一定的成績，但是也存在著很多的問題。

（1）試點(diǎn)房產(chǎn)稅的性質(zhì)沒有明確。上海市改革試點(diǎn)方案中對(duì)個(gè)人住房征收的、以房產(chǎn)交易價(jià)格為稅基的房產(chǎn)稅并不是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量征收的真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，其在很大程度上具有商品稅的特征。重慶市的方案也有著同樣的問題。僅對(duì)個(gè)人新購的高檔住房和在重慶市三無個(gè)人新購的第二套及以上的普通住房以及個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅，并采用房產(chǎn)交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。盡管在稅制設(shè)計(jì)上按交易單價(jià)的高低將稅率進(jìn)行分級(jí)征收體現(xiàn)了政府平抑房價(jià)的政策意圖，但由于房產(chǎn)稅的商品稅特征使得購房者會(huì)面臨相對(duì)更高的價(jià)格。 [4]所以有關(guān)部門要明確房產(chǎn)稅的性質(zhì)。

（2）征收范圍有限。從目前上海和重慶的情況看，征收對(duì)象主要包括的是兩套以上的新購房以及高檔住房等，這部分房產(chǎn)持有者一般為高收入群體，他們對(duì)稅收并不敏感。另外，就上海模式而言，只對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅而不征收存量房的房產(chǎn)稅，這樣是不公平的，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸的趨于飽和狀態(tài)，如果要起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，就需要對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅。 所以應(yīng)該擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。

（3）缺少法律依據(jù)。滬渝兩地開征的依據(jù)都是當(dāng)?shù)卣鶕?jù)“國務(wù)院第次常務(wù)會(huì)議的有關(guān)精神”制定的暫行辦法，但是，它的上位法《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》的第五條中卻有對(duì)個(gè)人住房免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，這難免讓人對(duì)該稅收的規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑，不利于稅種的征收。所以要完善相關(guān)方面的法律。

（4）計(jì)稅依據(jù)不合理。在目前試點(diǎn)的征收方案中，都是根據(jù)交易價(jià)格來征收的，因?yàn)槭莿傞_始改革不久，而且主要都是課稅對(duì)象是增量房，因此，短期內(nèi)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)值差距不大，帶來的影響也就不大。然而，“這種計(jì)稅依據(jù)無法通過稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)增值收益，也沒法真實(shí)的反應(yīng)它作為一種經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值”雖然目前的做法能帶來一定的好處，比如利于征收并降低征稅成本，但是卻嚴(yán)重偏離了它的真正意義，難以發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)職能。而且，很容易存在為了逃避繳稅的隱瞞和謊報(bào)價(jià)格的現(xiàn)象。為了真正能發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)于收入的調(diào)節(jié)和分配功能，應(yīng)該盡快推進(jìn)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，建立稅收和資產(chǎn)增值之間的聯(lián)系。 [5]

（5）配套制度有待完善。目前，由于我國缺乏完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使得房產(chǎn)投資者可以通過暗中積壓多套住房來獲得利益，同時(shí)我國居民沒有很強(qiáng)的房產(chǎn)登記意識(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無法較為全面準(zhǔn)確地了解居民的房產(chǎn)擁有情況。另一方面我國缺乏健全完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度，投資者可以隱瞞房產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格進(jìn)行交易來少繳納稅收，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的健康運(yùn)行。為了更加合理有效的征收房產(chǎn)稅，今后我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)必然會(huì)從交易價(jià)格變成房屋價(jià)值，這就需要我們對(duì)我國的住房價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，“而現(xiàn)有的房產(chǎn)登記制度、房屋評(píng)估體系、房產(chǎn)評(píng)估人員，從數(shù)量和質(zhì)量上都很難滿足評(píng)估的征收管理。因此，必須構(gòu)建相配套的制度和機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)” [6]

結(jié)論：

通過對(duì)上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的分析，我們可以看到施行房產(chǎn)稅改革這一政策雖然取得了一些成績，但是還存在著很多的問題需要解決。如果要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，首先要先處理好發(fā)現(xiàn)的問題。希望通過不斷的努力，發(fā)現(xiàn)問題解決問題，使房產(chǎn)稅改革能夠完成它的任務(wù)，得到期望的結(jié)果。

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