關(guān)于專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展研究

文/梁宇宇 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 北京 100048

1、目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著“租購(gòu)并舉”成為中國(guó)當(dāng)前加快構(gòu)建的住房制度的一大重心，萬(wàn)億租賃市場(chǎng)的開(kāi)啟可能成為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)新周期的關(guān)鍵，也將成為我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。在國(guó)家利好政策下，專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)也迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)。

1.1 專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)分類(lèi)

目前，市場(chǎng)上普遍稱(chēng)為“長(zhǎng)租公寓”的專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)新興的行業(yè)。主要指通過(guò)租賃等方式獲取房源后進(jìn)行裝修改造再出租的房屋，主要面向年輕高學(xué)歷群體，所以又被稱(chēng)為青年公寓、白領(lǐng)公寓。從房屋來(lái)源看，分為集中自持式住房租賃企業(yè)，如萬(wàn)科旗下的“泊寓”、龍湖集團(tuán)旗下的“冠寓”，這類(lèi)企業(yè)的房源主要是開(kāi)發(fā)商自持樓盤(pán)，集中裝修改造后，對(duì)外出租。分散式住房租賃企業(yè)，如鏈家旗下的“自如”，我愛(ài)我家旗下的“相寓”等，這類(lèi)企業(yè)主要對(duì)業(yè)主交付的租賃房屋進(jìn)行托管，裝修后對(duì)外出租。從企業(yè)模式來(lái)看，集中式更加注重物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)，而分散式則更加側(cè)重居住剛需。前者的差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵點(diǎn)在服務(wù)，而后者則主要在房源。

從開(kāi)發(fā)主體的角度分為：1.國(guó)企系公寓。如成都市已組建四家國(guó)有住房租賃公司，清理盤(pán)活國(guó)有存量房源。2.創(chuàng)業(yè)系公寓。如YOU+、魔方等。3.開(kāi)發(fā)商系公寓。如萬(wàn)科泊寓、世聯(lián)紅璞、龍湖冠寓等。4.房地產(chǎn)中介系公寓。如自如、相寓等。5.酒店系公寓。如窩趣、城家等。

1.2 住房租賃企業(yè)：房地產(chǎn)新興“競(jìng)技場(chǎng)”

目前，專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，占住房租賃市場(chǎng)份額不足2%，且主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市。北上廣深四個(gè)一線城市的集中式品牌長(zhǎng)租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的70%。 租房市場(chǎng)格局基本是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的長(zhǎng)租租賃企業(yè)。 未來(lái)，隨著中國(guó)人口快速向大中型城市圈集中，住房租賃市場(chǎng)全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值創(chuàng)造能力會(huì)越來(lái)越重要。

2017年，超50城加速出臺(tái)了有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的扶持政策，租賃產(chǎn)業(yè)鏈條蘊(yùn)藏的巨大發(fā)展空間使得房企和金融機(jī)構(gòu)加速涌入，20家房企啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略。隨著，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等一批品牌房企搶灘布局長(zhǎng)租公寓，相對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企有著強(qiáng)大的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理能力。它們帶來(lái)的大量資金，將加速新的市場(chǎng)規(guī)則與秩序重構(gòu)，以整租的形式對(duì)以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場(chǎng)發(fā)起了挑戰(zhàn)。后期如能陸續(xù)出現(xiàn)針對(duì)不同客群所衍生的長(zhǎng)租公寓，通過(guò)提供差異化服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)，市場(chǎng)則將迎來(lái)新一輪變革，租房市場(chǎng)格局可能也將發(fā)生變化。

2、目前住房租賃企業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

2.1 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)低且不統(tǒng)一

由于專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)是新興行業(yè)。目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)低且不統(tǒng)一，需要統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)包括消防安全標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、融資標(biāo)準(zhǔn)等。譬如裝修后的房屋，經(jīng)過(guò)多久才能對(duì)外出租無(wú)相應(yīng)的規(guī)定。2017年12月11日，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為控制成本，自如等中介住房租賃企業(yè)，部分新裝修出租房甲醛超標(biāo)，存在剛裝修完就出租，最多空置3天，甚至存在“邊裝修、邊出租”的情況。

2.2 企業(yè)盈利難，尚未探索出有效商業(yè)模式

目前，較低的資金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓最大的門(mén)檻，就長(zhǎng)租公寓來(lái)講，無(wú)論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤(rùn)率低的問(wèn)題。原因主要在于，長(zhǎng)租公寓拿項(xiàng)目、改造、運(yùn)營(yíng)成本都不低，依靠租金來(lái)回收成本，回收周期漫長(zhǎng)這一問(wèn)題是無(wú)法回避的。業(yè)界分析，集中式公寓做到2萬(wàn)間或分散性公寓做到10萬(wàn)間，盈利才能變好。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本，使得目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域盈利空間偏低，也限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。目前行業(yè)也尚未探索出有效的商業(yè)模式。

與專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)盈利難相矛盾的是，北京、深圳一線城市房租收入比超50%，租金嚴(yán)重過(guò)高。（房租收入比，是指?jìng)€(gè)人租房租金費(fèi)用與個(gè)人可支配收入的比值。）上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國(guó)50城房租收入比研究》報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，2017年6月份全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四個(gè)城市的房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過(guò)高城市。其中，北京房租水平最高，平均房租為2748元/月，房租收入比高達(dá)58%?！胺孔赓F、房子破、以及押一付三壓力大”是目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的三大痛點(diǎn)。

2.3 住房租賃企業(yè)缺失差異化、精細(xì)化服務(wù)

目前，住房租賃企業(yè)還以“擴(kuò)大規(guī)模，加速開(kāi)店”為主要發(fā)展目標(biāo)，差異化、精細(xì)化服務(wù)則被忽略。租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費(fèi)升級(jí)。隨著畢業(yè)、工作、戀愛(ài)、結(jié)婚、生子不同人生階段，人們對(duì)房屋面積、租賃品質(zhì)的需求是不斷變化的。目前，中國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模超過(guò)2.47億人，主要包括外出農(nóng)民工和大學(xué)生。目前，流動(dòng)人口居住條件惡劣，越住越遠(yuǎn)、越住越差。此外，無(wú)論經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚改房、還是廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房，通常都是以戶(hù)籍、社保、納稅記錄作為申請(qǐng)條件。流動(dòng)人口的住房問(wèn)題一直沒(méi)有納入統(tǒng)一的政策框架。市場(chǎng)上沒(méi)有針對(duì)流動(dòng)人口、低收入群體的品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。未來(lái)，不僅需要有解決中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)住房租賃企業(yè)，更需要有大學(xué)生、農(nóng)民工、藍(lán)領(lǐng)等不同新市民群體，能夠在其收入范圍內(nèi)，負(fù)擔(dān)的起租金的出租房屋。

3、未來(lái)住房租賃企業(yè)如何更好的發(fā)展

在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的利好政策下，住房租賃企業(yè)發(fā)展進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，但要避免群體效應(yīng)，蜂擁式進(jìn)入，盲目性發(fā)展。對(duì)于未來(lái)，住房租賃企業(yè)需要借助“科技和資本”重要推手，細(xì)化產(chǎn)品，提升服務(wù)，推動(dòng)行業(yè)從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)住房租賃機(jī)構(gòu)向機(jī)構(gòu)化、品牌化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

3.1 科技推動(dòng)，提升服務(wù)

通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)科技公司合作，研發(fā)更便利的租賃平臺(tái)，方便租客，提升服務(wù)品質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)租客與房屋的有效管理。譬如，相寓推出的租客身份認(rèn)證模式-相寓信用認(rèn)證，是相寓與支付寶、芝麻信用的聯(lián)合，利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，結(jié)合支付寶5.2億實(shí)名用戶(hù)信息，依托相寓在全國(guó)管理的25萬(wàn)套，約50萬(wàn)間房屋，以及相寓過(guò)往17年服務(wù)過(guò)的200萬(wàn)業(yè)主和500萬(wàn)租客的用戶(hù)畫(huà)像沉淀，對(duì)入住相寓的全部租客進(jìn)行“實(shí)名+信用”雙認(rèn)證方式。對(duì)租客來(lái)說(shuō)，不用再攜帶諸多證件，用一部手機(jī)就可以搞定租房簽約的驗(yàn)證過(guò)程；對(duì)管理方來(lái)說(shuō)，通過(guò)限制“壞租客”降低了管理成本，也讓房主們更安心。如果簽約租客存在嚴(yán)重失信行為，將實(shí)時(shí)提示“信用認(rèn)證不成功，無(wú)法入住相寓”，而對(duì)于絕大多數(shù)的通過(guò)信用認(rèn)證的租客，還可以申請(qǐng)相寓信用租房，享受“押金減免房租月付”的權(quán)益！做了信用認(rèn)證，如在相寓租住過(guò)程中，租客發(fā)生拖欠房租，拒繳違約金，損壞房屋財(cái)產(chǎn)拒賠，惡意欠繳水電費(fèi)等不良行為，其不良信息將會(huì)被反饋到芝麻信用，通過(guò)芝麻信用全行業(yè)的聯(lián)合懲戒機(jī)制，督查客戶(hù)盡早處理不良記錄，否則可能對(duì)租客的其他生活方面造成影響。

3.2 金融創(chuàng)新，盤(pán)活租賃住房資產(chǎn)，擴(kuò)大住房租賃供給

2017年，針對(duì)住房租賃企業(yè)融資的金融創(chuàng)新產(chǎn)品取得突破。在政策層面，由“試點(diǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮膭?lì)和積極支持”，政府對(duì)于REITs（以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)投資信托基金。）的態(tài)度發(fā)生重大改變。在實(shí)操層面，2017年10月以來(lái)，先后有魔方公寓、自如1號(hào)、新派公寓（國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs）、保利地產(chǎn)、招商蛇口及旭輝領(lǐng)寓7單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品密集落地，規(guī)模合計(jì)350多億元。類(lèi)型主要有信托受益權(quán)類(lèi)ABS、REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、租賃消費(fèi)分期類(lèi)ABS及資產(chǎn)支持票據(jù)ABN。剖析上述7單產(chǎn)品，非自持物業(yè)，如魔方公寓和自如1號(hào)，主要是通過(guò)信托受益權(quán)類(lèi)ABS來(lái)盤(pán)活未來(lái)租金收入；而自持物業(yè)，如新派公寓和保利地產(chǎn)則是發(fā)行REITs。兩類(lèi)業(yè)務(wù)的優(yōu)先級(jí)平均發(fā)行利率都在5%左右。

作為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，REITs是一種信托基金，類(lèi)似股票。過(guò)去多年來(lái)，REITs在國(guó)內(nèi)住房租賃領(lǐng)域都未成氣候，原因一是租賃物業(yè)分散，產(chǎn)權(quán)不清晰，操作流程繁雜；二是租金回報(bào)率低；三是基礎(chǔ)法律法規(guī)尚不完善。另一個(gè)重要原因是稅收。REITs有個(gè)非常典型的特征，即所有收益都分配給投資人。國(guó)外REITs在分配收益時(shí)，投資人可以獲得25%企業(yè)所得稅的部分抵減?！跋噍^而言，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，國(guó)內(nèi)操作REITs涉及契稅、土地增值稅、股息紅利稅等多個(gè)稅種。如果稅收政策能夠同步完善，少交所得稅，大家才有動(dòng)力做。

3.3 細(xì)化產(chǎn)品，挖掘產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值

目前，處于起步期的住房租賃企業(yè)，還處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)需要向差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，重點(diǎn)在服務(wù)。多層次租賃需求需標(biāo)準(zhǔn)化滿(mǎn)足。以北京為例，目前北京市擁有大約40萬(wàn)租客。北京缺乏大量的500元到2000元之間，可滿(mǎn)足低收入群體基本居住需求和安全保障的標(biāo)準(zhǔn)住宅，這是北京市住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在的問(wèn)題。無(wú)論是有房換租家庭、無(wú)房整租家庭、年輕白領(lǐng)的品質(zhì)合租、單身獨(dú)居人群的品質(zhì)居住、老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求。不同群體的租房需求共同指向的是“品質(zhì)”，是“好宅”而非“豪宅”。

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