美聯儲加息縮表對中國房地產市場的影響與應對策略

文/黃霞 武漢科技大學城市學院 湖北武漢 430083

1、美聯儲加息縮表的基本邏輯與歷程

1.1 美聯儲加息縮表的基本邏輯

根據貨幣經濟學常識，加息縮表，意味著減少貨幣供應，增加融資成本，是一種通縮的舉措[1-2]。作為全球儲備貨幣，美元指數的走勢在任何時候都會牽動全球經濟的神經，引發(fā)全球資金流動、資產價格和大宗商品價格的動蕩[3-5]。美元是全球經濟真正的晴雨表和“錨”，在全球經濟低于預期的情況下，美國經濟和美元的避險屬性就會凸顯，資金就會流向美國。美聯儲加息縮表政策讓強勢美元回歸，加劇了資金回流美國。

1.2 美聯儲加息縮表的歷程演化

每當美元進入強勢上升周期，經濟結構不合理的新型市場往往會出現一些嚴重的經濟危機。本輪美元強勢周期一直持續(xù)到2016年年底，國際資本流動以及大宗商品價格、資產價格，包括新興市場的實體經濟都受到美元升值以及美聯儲退出政策的巨大影響。進入2018年，受美聯儲加息縮表政策的影響，阿根廷、俄羅斯、印度等國的貨幣再次跳水。2018年5月3日，阿根廷比索暴跌8.5%，創(chuàng)下兩年多來的最大跌幅，陷入全面的經濟危機。為了穩(wěn)住形勢，阿根廷一周之內三次大幅加息將基礎利率提升到40%，這個利率水平將讓無數企業(yè)和負債的個人走向破產，人們膽戰(zhàn)心驚地擔憂這種情形會否向其它國家蔓延，全球的加息大潮會否如期而至。

美國加息縮表政策對大的經濟體引發(fā)的危機，會讓一些大的經濟體（比如巴西）首先是拯救房地產，迅速終結房地產的下跌，促使虛擬經濟的復蘇。以巴西為例，在推出大規(guī)模救市計劃以后，巴西2009年的房地產就恢復了上漲。實體經濟需要寬松，而虛擬經濟需要去杠桿。貨幣寬松，資金流向虛擬經濟。去杠桿則傷及實體經濟。

2、中國中長期的應對策略

2.1 中國財政貨幣政策方面的應對策略

為應對美聯儲加息縮表，中國政府和央行主要從資本管制和貨幣放水兩大策略入手。為引導金融機構加大對小微企業(yè)的支持力度，增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化流動性結構，中國人民銀行決定從2018年4月25日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。新任央行行長在博鰲論壇談及未來中國的貨幣政策時，明確表示：“貨幣政策在中國是審慎的、謹慎的貨幣政策。我們沒有什么量化寬松，或者零利率的政策?，F在世界大多數國家央行都開始收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表。我們已經有很長一段時間期待這樣變化的發(fā)生，所以我們也已經準備好了進行這樣的改變?！贬尫懦雒鞔_的收緊貨幣政策的信號，央行不是跟著美國加息這樣的緊縮政策，而是下調存款準備金的放松政策。降準意味著放水和釋放流動性，這勢必為房地產市場打了強心針。盡管每次釋放流動性的初衷都是為了中小企業(yè)的融資，都是為了實體經濟的發(fā)展，但每次放水都會導致房地產的惡性上漲。

2.2 中國未來財政貨幣政策的應對策略

2018年3月，M2的增速8.2%，歷史新低，社會融資額的增速下滑至10.5%，也是歷史新低。由于銀行系統(tǒng)前期貸款增速的加快上升和存款增速加快下滑，導致銀行的流動性持續(xù)緊張。中國的存款準備金率目前大型銀行是17%，小型銀行的存款準備金率為15%，在全球都屬于高水平。維持這么高的存款準備金本來就不合理，下調存款準備金具有合理性。但長期以來，由于存款準備金工具比較敏感，投鼠忌器，動用存款準備金容易引發(fā)對貨幣政策轉向的猜測。

2.3 中國房地產未來走勢

中國房地產已經形成普遍上漲的預期，這為對沖美聯儲加息縮表政策是十分有利的。再加上本次降準，對于處在嚴控中的房地產無疑打了一劑強心針。盡管央行強調，是每一次打的旗號是為解決中小企業(yè)的融資難問題，為中小企業(yè)釋放流動性，但事實上，每一次釋放流動性，真正得到實惠的還是房地產市場。但是不可忽略的是，美聯儲加息縮表勢必導致全球美元資金鏈全面緊張。資本管制短期可以讓人民幣匯率維持在合理區(qū)間，但國內人民幣的超發(fā)將會形成嚴重的堰塞湖，貨幣政策不可能一直寬松?？梢灶A期，中國可能采取“降準+加息”的政策組合，這個組合的好處是，一方面確保整體經濟對流動性的需求，另一方面，通過價格信號釋放貨幣政策收緊的總方向，抑制資產價格的反彈，控制杠桿。毫無疑問，如果讓經濟平穩(wěn)的轉型，避免硬著陸，對未來中國政府的施政能力、房地產行業(yè)乃至整個國民經濟都是一個考驗。

結論：

（1）美聯儲加息縮表政策讓強勢美元回歸，加劇了資金回流美國，引發(fā)全球特別是新興市場的資金流動、資產價格和大宗商品價格的動蕩，對房地產泡沫形成一定的擠壓。

（2）中國房地產已經形成普遍上漲的預期，這為對沖美聯儲加息縮表政策是有利的。央行的降準為房地產無疑打了一劑強心針，但是持續(xù)的貨幣放水是不可持續(xù)的。

（3）受美聯儲長期加息縮表的影響，為要確保整體經濟對流動性，又要抑制資產價格。中國可能采取“降準+加息”，通過釋放貨幣收緊信號，引導房地產市場理性回歸。