論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理

文/袁志強 中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司 寧夏銀川 750000

風(fēng)險管理辦法是實施風(fēng)險管理流程的重要手段，建立一個完善可行的管理體系，更加有助于各流程的順利落實。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，項目的風(fēng)險管理經(jīng)過了長時間的發(fā)展演變目前已初見成效，從而也為風(fēng)險分析工作提供了更多的可能性。從某種角度來看，項目風(fēng)險管理體系實則相當(dāng)于一個方法庫，實現(xiàn)了對各流程的有效匯總，同時還可對各種方式的優(yōu)缺點進行對比，最終找到最佳的管理辦法，對風(fēng)險進行定量和定性分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的辦法

在全面風(fēng)險管理框架中，其核心在于目標(biāo)體系，所有的方法、流程和人員都必須要圍繞著該目標(biāo)進行執(zhí)行和操作。組織體系是該框架的基礎(chǔ)，它可從制度上入手確保各種制度的順利落實，創(chuàng)造出良好的管理氛圍。流程體系是該框架的關(guān)鍵所在，在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，要按照特定的風(fēng)險管理流程對風(fēng)險進行監(jiān)控、分析和處理。方法體系是該框架中的重要手段，其可有效的促進風(fēng)險管理工作的順利開展。上述所有的體系相輔相成，相互影響，共同形成一個完善可行的全面風(fēng)險管理體系[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理流程

2.1 識別風(fēng)險項目

在房地產(chǎn)的風(fēng)險管理中，項目風(fēng)險識別是基礎(chǔ)也是前提，同時也是風(fēng)險分類和風(fēng)險來源確定的過程。風(fēng)險識別工作一般都是在項目分解的基礎(chǔ)上進行，結(jié)合場地開發(fā)的不同階段，對產(chǎn)生的風(fēng)險進行識別。在不同的發(fā)展階段，風(fēng)險因素也會存在較大差別，且風(fēng)險的分析依據(jù)和分類也會存在一定差異[2]。

2.2 項目風(fēng)險評估

作為項目風(fēng)險評估，即對房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險進行定量和定性分析，同時還要對風(fēng)險發(fā)生可能會產(chǎn)生的后果和概率進行估計，在此基礎(chǔ)上，按照不同的等級對風(fēng)險進行排列，并同時編制好風(fēng)險報表，之后結(jié)合風(fēng)險的程度對其進行專題研究。但應(yīng)注意的問題是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、成本以及進度等范圍，要遠遠寬泛于建筑工程項目的質(zhì)量、成本和進度范圍，應(yīng)該從項目經(jīng)營、建設(shè)以及設(shè)計等不同階段所呈現(xiàn)出的特征入手，對可能會產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析。

2.3 項目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是提升風(fēng)險計劃執(zhí)行質(zhì)量和效果的過程，可為項目風(fēng)險管理活動的順利落實提供保障。風(fēng)險監(jiān)控工作不僅要結(jié)合風(fēng)險特征制定出針對性的應(yīng)對措施，同時還要隨著項目的不斷發(fā)展，對風(fēng)險的評估結(jié)果進行矯正，實時修改風(fēng)險計劃[3]。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面風(fēng)險管理對策

3.1 回避風(fēng)險

作為風(fēng)險回避，即結(jié)合風(fēng)險預(yù)測評價，對利弊得失進行權(quán)衡，之后采取針對性措施，從而達到回避風(fēng)險的目的。正常情況下，若潛在風(fēng)險發(fā)生概率較高，且極有可能造成嚴重的后果，無法采取管理措施時，經(jīng)常會選擇回避風(fēng)險。實踐過程中，一般可分為兩種方式：終止或放棄可能會引起損失或者不良后果的活動；對活動方案或工作方法進行改變。從某種程度來看，風(fēng)險回避實則屬于一種消極的防范對策。因此，回避風(fēng)險雖然可在很大程度上避免損失，但與此同時，也會失去獲利的機會，在具體應(yīng)用的過程中一定要小心謹慎，做好周全考慮。

3.2 風(fēng)險控制

所謂風(fēng)險控制，主要就是在風(fēng)險事件發(fā)生之前、發(fā)生之中以及發(fā)生之后，采取恰當(dāng)有效的措施對風(fēng)險進行控制，以期達到降低風(fēng)險損失的目標(biāo)。結(jié)合風(fēng)險控制的目的，一般可將其分為風(fēng)險抑制和風(fēng)險預(yù)防兩種。其中，風(fēng)險預(yù)防主要目標(biāo)是為了降低風(fēng)險問題發(fā)生的概率，而風(fēng)險抑制則主要是為了減輕風(fēng)險帶來的損失程度。實踐過程中，分險控制往往會主動的采取應(yīng)對措施，減少或者消除風(fēng)險隱患。因此，風(fēng)險控制則是屬于一種積極的管理措施，由于其具有效益好、成本低等優(yōu)勢特征，且不會產(chǎn)生不良的后遺癥，故在現(xiàn)實生活中應(yīng)用較為廣泛。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，不管是其產(chǎn)生任何風(fēng)險，都可優(yōu)先的采取風(fēng)險控制措施[4]。

3.3 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)的過程中，所謂“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”，也就是開發(fā)商有意識的將一些難以承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他的單位。不同于風(fēng)險回避，風(fēng)險準(zhǔn)備并不是對項目開發(fā)進行終止，而是將實踐過程中風(fēng)險可能會導(dǎo)致?lián)p失的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他的單位。另外，風(fēng)險轉(zhuǎn)移也與風(fēng)險控制存在較大差別，它并非直接的對風(fēng)險因素進行調(diào)節(jié)，而是通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移這種間接的方式，達到減少自身損失的目的。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移具體包括保險、期貨、合同等等，其中，合同還可被細分為單價合同、成本報酬合同、固定總價合同等等。保險包括人身保險、責(zé)任保險等等。合同對于不同的承包商和開發(fā)商往往具有不同的影響程度，開發(fā)商一般可結(jié)合項目的實際情況選擇恰當(dāng)?shù)暮贤问剑瑢︼L(fēng)險進行合理轉(zhuǎn)移[5]。

3.4 風(fēng)險自留

所謂風(fēng)險自留，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于開發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險所導(dǎo)致的損失，對于一些無法轉(zhuǎn)移、難以控制且取法回避的風(fēng)險，或在受到較大利益的驅(qū)使，在不影響大局利益和開發(fā)商自身利益時所采取的風(fēng)險措施。風(fēng)險自留一般可被稱為兩種，即計劃性和非計劃性。其中，前者主要是對風(fēng)險進行主動自留，及具體措施包括以下幾個方面：損失攤銷、專屬保險、自己保險、自付額保險等等。后者則是對風(fēng)險被動的自留，借助風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金進行應(yīng)對。正常情況下，可將風(fēng)險控制措施和風(fēng)險自留措施進行聯(lián)合應(yīng)用，但在實施風(fēng)險自留措施時，一定要確保項目已實施風(fēng)險控制計劃或已保險。必要時，還可將保險對策和風(fēng)險自留對策進行相互比較，從而能夠更加快速、精準(zhǔn)、合理的做出成本管理決策。

3.5 風(fēng)險利用

即開發(fā)商利用人們追求安全、畏懼風(fēng)險的心理，通過對存在風(fēng)險開發(fā)活動的參與，并結(jié)合自身的風(fēng)險管理經(jīng)驗，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。在風(fēng)險管理工作中，風(fēng)險利用層次較高，因此，對于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力也往往具有更高要求，其必須要具備豐富的實踐經(jīng)驗，同時也包括熟練的業(yè)務(wù)能力，如此才能對風(fēng)險的應(yīng)用價值和可利用性進行全面分析。隨著土地市場的不斷變化，經(jīng)營地土地一般需要通過招拍掛的方式進行獲取，但個別開發(fā)商卻經(jīng)常另辟蹊徑，通過對土地一級開發(fā)權(quán)進行爭取，為二級開發(fā)權(quán)奠定基礎(chǔ)，如此便是對政策風(fēng)險的有效利用[6]。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中的注意事項

4.1 提升應(yīng)對措施的針對性

在風(fēng)險管理過程中，風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一，由于項目的唯一性和特殊性，因此，在制定應(yīng)對計劃時，往往不可對原有計劃進行照抄照搬，而是要結(jié)合項目評估和識別的結(jié)果以及項目自身實際情況，提出針對性的方案，最大限度的節(jié)約費用成本，從根本上克服制定應(yīng)對計劃時的僥幸心理，對項目風(fēng)險進行有效防范。

4.2 對風(fēng)險管理辦法進行優(yōu)化組合

不管是風(fēng)險自留、風(fēng)險控制，還是風(fēng)險回避，雖然這些措施的實施都可取得一定成效，但同時也不可避免的存在局限性，面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境和風(fēng)險，建議對多種風(fēng)險應(yīng)對措施進行優(yōu)化組合應(yīng)用，同時還可結(jié)合項目的實際情況，提出其他不同的應(yīng)對方案。實踐過程中，要按照優(yōu)先級進行排序，以免由于單一方案應(yīng)用無效而導(dǎo)致的不良后果[7]。

4.3 提升應(yīng)對管理的經(jīng)濟性

在對項目風(fēng)險進行預(yù)防的過程中，為獲得較高的經(jīng)濟回報，通常要本著“節(jié)約”的基本原則，同時還要對應(yīng)對措施的經(jīng)濟性和有效性進行全面評估。例如，在應(yīng)對不可預(yù)測風(fēng)險的過程中，通?？蓛?yōu)先選擇風(fēng)險自留和保險等方式，之后對這兩種方式的經(jīng)濟性進行對比，通過對風(fēng)險預(yù)留金支出和投保費用進行對比，能夠從中選擇出最佳方案。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于一個較為漫長和系統(tǒng)的過程，由于項目具有不可重復(fù)和一次性等特征，因此經(jīng)常會存在很多不確定因素，最終演變成項目風(fēng)險。鑒于此，本文提出幾種有效的風(fēng)險應(yīng)對對策，并對實踐過程中的注意事項進行了簡要概述，目的在于最大限度的發(fā)揮出這些措施的實際作用和價值，避免風(fēng)險問題的發(fā)生對項目開發(fā)產(chǎn)生消極影響。