租售同權政策下發(fā)展長租公寓的經(jīng)濟學思考

文/辛亦文 山東省實驗中學 山東濟南 250001

為解決高房價帶來的一系列社會問題，2016年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年，廣州市率先提出“租售同權”政策，即賦予租房與買房居民享同等待遇，這一舉措將成為化解高房價風險的重要手段。可以預見，租房領域將是中國社會未來的發(fā)展重點，發(fā)展長租公寓又將成為其中的破題之舉。

從經(jīng)濟學的角度來看，商品房作為一種特殊的商品，與普通商品一樣要受到內在價值和供求關系的影響。從根本上說，中國房價的長期上漲是由于國民經(jīng)濟快速發(fā)展、居民財富迅速增長，中心城市不可能無限擴張，加大商品住房供應的能力有限，短期內住房供應不能滿足快速膨脹的居住需求造成的。“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，可以作為商品房的替代品，將一部分居民空置房、商業(yè)用房轉做居住用途，有效的擴大住房供給，減少城市中心住房空置率，滿足人民群眾安居樂業(yè)需求，同時起到控制平抑商品房價格的作用。統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前我國長租公寓已經(jīng)進入爆發(fā)式增長階段。截至2018年一季度，全國范圍內的長租公寓品牌多達1200家，房源規(guī)模超過200萬間，主要分布在北上廣深等一線城市及熱點二線城市。預計到2020年，國內租房市場的規(guī)?？蛇_2.71萬億。長租公寓已經(jīng)成為很多開發(fā)商的戰(zhàn)略核心，如萬科集團2017年報顯示，其集中式長租公寓品牌“泊寓”已累計獲取資源超10萬間，累計開業(yè)超過3萬間。碧桂園要在未來3年發(fā)展一百萬套長租公寓，重點打造長租城市。但是，在長租公寓市場發(fā)展日新月異的一片繁榮景象下，也出現(xiàn)了一些令人警惕的不健康因素。房屋租賃市場租金上漲較快，長租公寓普遍比居民出租房貴，一般要比周邊民房平均租金貴15%以上；整體發(fā)展趨向高端化，北京等大城市出現(xiàn)“天價”公寓；消費欺詐、“黑中介”等亂象也屢有發(fā)生。如果任憑各種問題滋生蔓延，長租公寓發(fā)展將重復商品住房的歷史，出現(xiàn)又一輪炒作亂象，背離了國家通過發(fā)展長租公寓滿足居住需求并平抑房價的初衷。需要各級政府認真研究長租公寓發(fā)展所依循的內在經(jīng)濟規(guī)律，加大市場整治力度，盡快完善相關法律法規(guī)，出臺并嚴格落實配套的扶持政策，確保長租公寓的發(fā)展始終沿著正確的航道前進。

1、要保證“租售同權”政策落到實處

在“租售同權”政策下，長租公寓提供了與商品房同樣的居住、入學和配套生活設施，即同樣的內在價值。按照經(jīng)濟學價值與價格的相互作用規(guī)律，如果商品的內在價值一致，則價格偏好將成為消費者選擇的主要考慮因素。相對于已經(jīng)“炒到天上”的房價，租金低廉的長租公寓無疑具有極高的性價比，將順理成章的成為負擔不起高房價的購房者的替代目標。但是，如果各級政府仍舊不能擺脫固有的通過出讓土地、銷售商品房回籠城市發(fā)展建設資金的思路，不能積極落實長租公寓的各項配套政策，則長租公寓的實際內在價值勢必受到影響。廣州“住房租賃新政”16條中，最關鍵的承租人子女享有就近入學等公共服務權益政策，近一年以后才陸續(xù)落地，但還要考慮租戶的居住證、合法穩(wěn)定工作、繳納社保年限等綜合積分情況。為切實保障承租人權益，需要各級地方政府從教育、金融、財稅、監(jiān)管等方面出臺細化落實措施。目前，開展加快發(fā)展住房租賃市場試點的12個城市中，僅有廣州、南京和江西三家明確將“租購同權”寫入試點方案，煙臺提到探索建立“購租同權”制度。這表明要想推動“租售同權”政策真正得到落實仍然面臨著許多難題，對各個城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化提出了考驗。

2、要管控住商品房價格，或者說管控住人們“房價永遠漲”的心理預期

眾所周知，由于過去20余年房價的持續(xù)上漲，使得商品房客觀上具有了保值增值作用，本來用于解決居住需求的房子被附加了投資投機價值，成為一種良好而且稀缺的金融品種。從經(jīng)濟學角度分析，這種現(xiàn)象極大地增加了商品房的內在價值，使得高房價成為了市場充分交易后形成的合理定價。因此，必須按照“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，運用中心城市限購政策、加大首付比例、嚴格控制貸款等綜合措施，更重要的是明確房產稅政策推出的時間表，將人們投資、炒作住房的意愿逐步降低，將“房價永遠漲”的公眾認識逐步消除，才能將長租公寓拉回到與商品房相同的競爭起點，長租公寓的價格優(yōu)勢才能發(fā)揮作用。只有更多的居民愿意通過租房來滿足居住生活剛需，才能減少對于商品房的購買意愿，建立起房價得到控制→投資者和炒作者離場→房價下降的正向循環(huán)機制，使得發(fā)展長租公寓措施真正起到平抑房價的作用。從目前的情況看，部分二線城市積極推出人才引進政策提高了本市商品房購買力，部分準一線城市出現(xiàn)萬人搖號盛況，令人擔憂這些地方政府的政策導向，以及隨之而來的大眾預期。

3、要管控住長租公寓的經(jīng)營成本

要創(chuàng)造長租公寓發(fā)展的良好環(huán)境，使其商業(yè)運營能夠獲得合理適當?shù)睦麧?，企業(yè)能夠有效運作和發(fā)展壯大，從而更有力的支持房價控制政策。目前影響長租公寓發(fā)展的關鍵因素是成本問題。在一線和熱點二線城市，以自持物業(yè)為主的長租公寓企業(yè)拿地成本普遍較高，而以分散運營為主的長租公寓運營成本也很高。分散運營的長租公寓首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發(fā)票，企業(yè)無法抵扣稅。其次是居民房屋多數(shù)需要重新維修，成本也很高。長租公寓經(jīng)營是一種典型的資金投入密集、回報期長的商業(yè)模式，資金是長租公寓的生命線。據(jù)測算，長租公寓行業(yè)整體資金需求一年內將增長到300億元左右，其中約50%需通過融資來解決。但是目前長租公寓企業(yè)的融資渠道稀少，股權、債券等金融工具受企業(yè)規(guī)模等限制難以應用。REITs（房地產信托投資基金）解決了大宗物業(yè)交易退出的機制，但目前中國REITs仍處于萌芽階段。在企業(yè)稅收方面，目前我國尚未針對房屋出租出臺專門的稅收減免政策，長租公寓企業(yè)需要繳納增值稅和企業(yè)所得稅，整體稅率在17%左右。在租金收入方面，美國、新加坡、香港和臺灣均出臺政策，租金收入用于分紅免稅，而中國目前為止并未有相關的政策優(yōu)惠。我國也尚未出臺有關REITs份額轉讓的優(yōu)惠政策，而新加坡、香港、臺灣等出售REITs免征稅。綜上所述，由于購置成本、融資和稅收等方面的配套措施尚未到位，長租公寓企業(yè)的經(jīng)營成本高企，勢必傳導到租金端，導致長租公寓市場出現(xiàn)高端化現(xiàn)象。

4、要管控住長租公寓租金的無序上漲

近年來一二線大城市租賃需求持續(xù)增長，長租公寓租金水平趨勢性上升。比如萬科在北京推出的首批企業(yè)自持租賃房，月租金高達1.5萬～1.8萬。無論是買房還是租房，老百姓最關心的都還是價格，就算是在北京這樣的一線大城市，一般工薪階層的月收入也負擔不起這樣高的房租。理性人假設，是經(jīng)濟學研究中最基本的前提假設，它認為人們的經(jīng)濟行為都是有意識的和理性的，都是力圖以自己的最小經(jīng)濟代價去獲得自己的最大經(jīng)濟利益。但是現(xiàn)實生活中，由于信息不對稱現(xiàn)象的客觀存在，人的理性經(jīng)常是有限的。如果政府部門不能加強對長租公寓行業(yè)的監(jiān)督管理，降低長租公寓的經(jīng)營成本，把長租公寓的價格控制在合理范圍之內，杜絕惡性炒作現(xiàn)象，很可能造成長租公寓的租金失控。如果長租公寓租金繼續(xù)快速攀升，可能在高房價恐慌之后造成新一輪的社會恐慌，長租公寓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也將無以為繼。同時由于商品房的價格基準被推高，可能出現(xiàn)商品房價格與長租公寓價格互相攀比式上漲的被動局面。

發(fā)展以長租公寓為代表的租房產業(yè)，無疑是解決高房價問題的一劑良藥。從美國的經(jīng)驗來看，上個世紀60～70年代，為滿足城市住房需求和控制房價增長，政府推出租金補貼、保障性住房和公平租賃法案等租房鼓勵政策，解決了中低收入人群住房問題，也帶動了租房市場的興起。中國租房市場還處于起步階段，租房人口占比較低，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆？梢灶A見，如果各級政府能夠將“租售同權”政策落到實處，從拿地收房、融資、稅收等方面給予長租公寓經(jīng)營企業(yè)一系列扶持政策，堅決打擊惡意炒作現(xiàn)象，推動供給側改革，中國長租公寓市場將會健康持續(xù)發(fā)展，為推動房產市場順利實現(xiàn)“房住不炒”目標貢獻力量。