國際不動產(chǎn)評估準則與我國不動產(chǎn)評估準則差異分析

文/謝月飛 四川農(nóng)業(yè)大學商學院 四川成都 611830

1、國內(nèi)不動產(chǎn)評估準則概述

1.1 準則概述

1997年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會總結(jié)資產(chǎn)評估理論和實踐經(jīng)驗，開始了制定資產(chǎn)評估準則的工作。2017年，《中華人民資產(chǎn)評估法》被正式通過，財政部為貫徹落實資產(chǎn)評估法，制定了新的《資產(chǎn)評估基本準則》。同年，中評協(xié)也根據(jù)財政部發(fā)布的《資產(chǎn)評估基本準則》制定發(fā)布了若干條《資產(chǎn)評估準則》，這標志著我國資產(chǎn)評估行業(yè)取得歷史性的發(fā)展。是為了規(guī)范不動產(chǎn)評估行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保護當事人的合法權(quán)益和公共利益而制定的。

《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》中所稱的不動產(chǎn)主要是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益，不包含海域、林木等。準則中指出，不動產(chǎn)評估包含兩種情形，第一種是單獨的不動產(chǎn)評估，另一種是企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

1.2 準則結(jié)構(gòu)

《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》共有七個章節(jié)，分別是總則、基本遵循、操作要求、評估方法、企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估、披露要求和附則。

首先是對該準則的介紹和評估專業(yè)人員應(yīng)如何遵守該準則做了闡述?？倓t部分闡明了制定該準則的目的，本準則中所稱的不動產(chǎn)具體范圍，不動產(chǎn)評估的兩種情形。然后是對不動產(chǎn)評估中的具體操作進行簡要的敘述，包括對不動產(chǎn)狀況的充分調(diào)查和不動產(chǎn)現(xiàn)場的勘查等具體操作。其次介紹評估方法，評估方法包括市場法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。準則中闡述了各種方法的概念、原理、使用條件、操作過程以及注意事項等方面做了詳細的介紹。再次企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)評估的介紹，在這部分中準則介紹了企業(yè)不動產(chǎn)的主要項目，在評估企業(yè)價值中不動產(chǎn)評估時要關(guān)注不動產(chǎn)使用方式對不動產(chǎn)價值的影響，合理的確定不動產(chǎn)評估的假設(shè)條件和限制條件，充分了解不動產(chǎn)狀況后選擇合適的評估方法。最后披露要求及附則，在出具資產(chǎn)評估報告時必須披露在不動產(chǎn)評估中的必要信息。

2、國際不動產(chǎn)評估準則概述

2.1 準則概述

20世紀80年代，在世界各國資產(chǎn)評估專業(yè)團體或協(xié)會的助推下，英國、美國等國成立了國際資產(chǎn)評估準則委員會（IAVSC），在2008年再次更名為國際評估準則理事會，國際評估準則理事會是逐步發(fā)展起來的國際性評估專業(yè)組織，在國際評估領(lǐng)域中發(fā)揮重要作用，制定《國際評估準則》IVS），并且在世界上致力于該準則的推廣。2017年國際評估準則理事會發(fā)布了《國際評估準則（2017版）》。稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。不動產(chǎn)權(quán)益是對土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)。

2.2 準則結(jié)構(gòu)

不動產(chǎn)權(quán)益評估的準則包括八個章節(jié)，分別為概述、介紹、價值基礎(chǔ)、評估的途徑和采用的方法、市場法、成本法、收益法、不動產(chǎn)特殊權(quán)益考慮。

準則首先介紹了該準則適用于不動產(chǎn)權(quán)益的估價，在不動產(chǎn)評估過程中，評估人員必須了解與不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的法律框架，因為財產(chǎn)權(quán)益通常是由國家的法律來界定，指出了不動產(chǎn)權(quán)益是對土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)。然后介紹不動產(chǎn)評估的途徑和方法，不動產(chǎn)權(quán)益評估的主要途徑和方法是市場法、成本法和收益法。最后是不動產(chǎn)利益的特殊考慮，當估價超過租賃或由租賃產(chǎn)生的利息時，估價人必須考慮合同租金（在租賃期內(nèi)），同時應(yīng)該對租金的計算基礎(chǔ)或變化加以解釋，確定出租人獲得總利益。

3、國際不動產(chǎn)評估準則與國內(nèi)不動產(chǎn)評估準則差異

我國資產(chǎn)評估從開始產(chǎn)生到現(xiàn)在經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，國內(nèi)資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會和專業(yè)的團體組織在長期的理論實踐中，逐步發(fā)展了我國資產(chǎn)評估領(lǐng)域的理論與方法。在財政部和中評協(xié)的努力下，制定出了比較完整的資產(chǎn)評估準則體系，并且逐漸與國際資產(chǎn)評估準則接軌。不動產(chǎn)評估是在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展中最先出現(xiàn)的，是評估業(yè)務(wù)中最重要的組成部分，我國的不動產(chǎn)評估相比國外起步較晚，但發(fā)展迅速。我國不動產(chǎn)評估準則經(jīng)歷次修訂，逐漸和國際不動產(chǎn)評估準則大致方向上趨于一致，但也在很多方面存在差異。

3.1 準則內(nèi)容差異

我國不動產(chǎn)評估準則在評估方法中增加了假設(shè)開發(fā)法和基準地價，而在國際不動產(chǎn)權(quán)益評估中并沒有提出這兩種方法在不動產(chǎn)權(quán)益中的應(yīng)用。我國不動產(chǎn)評估準則中詳細解釋了假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以確定的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)在最高和最佳用途下，用開發(fā)完成的不動產(chǎn)的價值減除后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤得到不動產(chǎn)現(xiàn)在的價值。不動產(chǎn)的假設(shè)開發(fā)法在土地開發(fā)成房地產(chǎn)時評估土地的價值是應(yīng)用較為廣泛。

在評估土地使用權(quán)價值時，基準地價修正法經(jīng)常被采用，根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，確定使用基準地價時應(yīng)該調(diào)整的內(nèi)容。經(jīng)過各個步驟對基準地價的修正得到待估土地的價值，該方法適用于已經(jīng)完成基準地價評估的土地。

我國不動產(chǎn)評估準則中介紹了不動產(chǎn)評估的兩種情形，分別為單項不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。準則中分出了一個章節(jié)介紹了企業(yè)價值評估過程中不動產(chǎn)評估應(yīng)遵循的準則，準則中說明了企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)評估包括的項目，評估專業(yè)人員在評估企業(yè)不動產(chǎn)應(yīng)關(guān)注的信息、假設(shè)條件和限制條件等，再選擇合適的評估方法對該類型的資產(chǎn)進行評估。

國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則中單獨列明了不動產(chǎn)評估在利益層次和租金兩個方面的特殊考慮，而這個在國內(nèi)不動產(chǎn)評估準則中是沒有的。絕對利益提供永久所有權(quán)，但絕對利益可能受到從屬利益的影響。這些從屬利益可以包括租賃、先前所有者所施加的限制或規(guī)約所施加的限制。因此在評估不動產(chǎn)權(quán)益時，有必要確定該利益持有人的權(quán)利的性質(zhì)，并反映其他利益存在時對價值施加的約束。當租金超過租賃或由租賃產(chǎn)生的利息時，估價人必須采用合同租金（根據(jù)實際租賃條款支付的租金），否則就采用市場租金。

3.2 詳細程度差異

國際評估準則和我國不動產(chǎn)評估相比最大的一個特色就是國際評估準則在對每一條準則的解釋非常的詳細，甚至會通過列舉例子解釋準則的內(nèi)容。比如對不動產(chǎn)權(quán)益這一內(nèi)容的闡釋，國際資產(chǎn)評估準則中就詳細解釋為對土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)，而國內(nèi)的不動產(chǎn)的評估準則卻沒有相應(yīng)的解釋。在不動產(chǎn)的評估目的上兩者表述也有較大的不同，國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則明確列出的評估目的有擔保貸款、買賣、稅收、訴訟、補償、破產(chǎn)程序和財務(wù)報告等，而國內(nèi)的不動產(chǎn)評估準則卻沒有涉及。兩者對折現(xiàn)率的解釋的詳略不同，國際資產(chǎn)評估準則上比較詳細的解釋了兩種折現(xiàn)率的求取方法，而國內(nèi)卻沒有說明具體采用何種方法求取折現(xiàn)率。

4、兩者間差異對我國不動產(chǎn)評估的啟示

我國在經(jīng)濟環(huán)境、資產(chǎn)評估發(fā)展狀況與國際上發(fā)達國家相比有很大不同，相應(yīng)的準則制定也體現(xiàn)國家特征，在我國制定不動產(chǎn)評估準則過程中，吸收借鑒國際評估準則的完備之處，對完善我國資產(chǎn)評估準則有重要意義。通過國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則和國內(nèi)不動產(chǎn)評估準則的主要內(nèi)容研究，本文得出以下啟示。

4.1 結(jié)合實踐、完善準則

本文通過對中國不動產(chǎn)評估準則和國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則的內(nèi)容、框架結(jié)構(gòu)分析，得出了兩者較多的不同之處，從這當中我們可以得到啟示，必須結(jié)合評估實踐，完善準則的內(nèi)容。兩者相比，國外不動產(chǎn)權(quán)益評估準則對其準則條款的解釋更加清晰，更能夠讓評估專業(yè)人員理解準則的內(nèi)容，更能指導評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中遵守和應(yīng)用該準則體系。所以，我們國家的不動產(chǎn)評估準則上也應(yīng)做到完善準則內(nèi)容，清晰的解釋準則內(nèi)容，指導評估實踐。

4.2 精益求精、指導實踐

增強評估準則的導向作用，使準則在評估實踐中更具指導作用。通過對中國不動產(chǎn)評估準則和國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則的差異分析，認識到必須增強評估準則在不動產(chǎn)評估實踐中的指導作用，國際評估準則在不動產(chǎn)評估實踐過程更加具備導向性，詳細闡述某種方法的使用步驟、參數(shù)確定方法以及應(yīng)注意的限制條件，這些內(nèi)容對評估專業(yè)人員在評估實踐中具有很強的指導作用。相反，國內(nèi)不動產(chǎn)評估準則這方面的功能卻沒有得到重視，在評估實踐中的導向功能不足。所以，完善我國不動產(chǎn)準則還必須增強準則在評估實踐中的指導作用。

4.3 加強職業(yè)教育、提升評估人員能力

無論不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估準則發(fā)展到何種程度，評估人員的專業(yè)素養(yǎng)必須得到重視，只有評估專業(yè)人員具有過硬的專業(yè)素質(zhì)，才能使評估得出的結(jié)論更加準確。通過對中國不動產(chǎn)評估準則和國際不動產(chǎn)權(quán)益評估準則的差異分析，發(fā)現(xiàn)我國不動產(chǎn)評估準則中雖然對評估準則解釋簡單，但是評估準則的內(nèi)容較多，比如假設(shè)開發(fā)法，基準地價法在國際不動產(chǎn)評估準則中并沒有涉及，所以這兩種方法在評估實踐中的應(yīng)用就需要評估專業(yè)人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)。不僅如此，我國不動產(chǎn)評估準則中還講解了企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)的評估，這也是對評估專業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)的考驗。所以，必須加強評估專業(yè)人員的培訓教育，提升評估專業(yè)人員的素質(zhì)。