日照市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化特征及成果分析

高洪軍

(日照市國(guó)土資源局，山東 日照　276826)

日照市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化特征及成果分析

高洪軍

(日照市國(guó)土資源局，山東 日照276826)

基準(zhǔn)地價(jià)是政府加強(qiáng)地價(jià)管理和合理引導(dǎo)城市土地市場(chǎng)健康發(fā)展的依據(jù)，反映了城市地價(jià)水平的變化趨勢(shì)，在地價(jià)體系中居于基礎(chǔ)地位。該文對(duì)比研究了日照市城區(qū)2010年、2013年城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率進(jìn)行了計(jì)算，分析了基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的特征，并對(duì)2013年新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的合理性進(jìn)行了判定，使得基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)際應(yīng)用，能更好的發(fā)揮其作用。

基準(zhǔn)地價(jià)；結(jié)構(gòu)比率；動(dòng)態(tài)變化；成果分析；日照市

引文格式：高洪軍.日照市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化特征及成果分析[J].山東國(guó)土資源，2015,31(3):75-78.GAO Hongjun.Analysis on Dynamic Change Characteristics and Achievements of Standard Land Price in Urban Areas of Rizhao City[J].Shandong Land and Resources,2015，31(3):75-78.

0　引言

基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心，為政府出讓土地、征收土地稅費(fèi)、收回土地提供了重要的參考依據(jù)，對(duì)合理引導(dǎo)城市土地利用，保障國(guó)有資產(chǎn)不受流失以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化進(jìn)行研究，分析土地價(jià)格與其影響因素的關(guān)系，有利于實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)用地的用途管制，從而可為城市建設(shè)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策提供參考依據(jù)[1]。而合理的基準(zhǔn)地價(jià)水平能夠引導(dǎo)投資的方向、力度，促進(jìn)土地的集約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化[2]。

日照市城區(qū)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作已完成，其成果由市政府發(fā)文公布實(shí)施。該文通過(guò)對(duì)比研究日照市城區(qū)2010年、2013年兩輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率，進(jìn)而分析基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的特征，揭示其變化的一般規(guī)律。同時(shí)，對(duì)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的合理性進(jìn)行判定，為基準(zhǔn)地價(jià)更新工作提供參考。

1　基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化特征

1.1不同用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)比較

與上輪基準(zhǔn)地價(jià)相比，2013年基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與2010年不一致，在僅改變基準(zhǔn)日，其他內(nèi)涵不變情況下測(cè)算的地價(jià)進(jìn)行對(duì)比，更能體現(xiàn)地價(jià)變化的規(guī)律。將2010年基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一修正到現(xiàn)界定的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，修正后結(jié)果見(jiàn)表1。

表1　2010年2013年基準(zhǔn)地價(jià)變化情況(元/m2)

通過(guò)兩輪基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比分析，可以看出：

(1)地價(jià)漲幅總體上呈低級(jí)別漲幅高，高級(jí)別漲幅低的特點(diǎn)。近年來(lái)，日照市政府持續(xù)加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，再加上舊城改造等一系列工程的實(shí)施顯著改善了低級(jí)別土地的商服、居住環(huán)境，低級(jí)別土地用地環(huán)境與高級(jí)別區(qū)域差距逐漸縮小，城郊區(qū)相對(duì)較低的土地價(jià)格又降低了投資門檻，吸引了更多的投資者參與競(jìng)爭(zhēng)。因此，四、五級(jí)商服、住宅土地價(jià)格上漲幅度明顯高于一二三級(jí)。

(2)住宅用地一級(jí)地上漲幅度較大。由于日照市獨(dú)特的城市自然環(huán)境，高級(jí)別住宅用地基本上均位于海岸線附近，越靠近海岸線，價(jià)格往往越高。獨(dú)特的自然資源具有不可再造性，近年來(lái)，隨著城市的不斷建設(shè)和發(fā)展，沿海高品質(zhì)的住宅用地已經(jīng)成為開發(fā)商爭(zhēng)相競(jìng)逐的稀缺資源，因此住宅一級(jí)地價(jià)格上漲幅度較大。

(3)工業(yè)用地上漲幅度較大，特別是末級(jí)地上漲較大，平均漲幅在25%左右。主要是因?yàn)殡S著國(guó)家耕地保護(hù)力度的加大，政府提高了耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，并在2012年重新調(diào)整了征地區(qū)片價(jià)，提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。使得土地取得成本有了大幅的上漲，再加上取得成本上漲而導(dǎo)致的征地管理費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)以及增值收益的上漲，綜合導(dǎo)致了工業(yè)用地價(jià)格的上漲幅度較大。

小說(shuō)的主人公李愫是家鄉(xiāng)人眼中“嘉義的女狀元”，她在美國(guó)讀書時(shí)認(rèn)識(shí)了現(xiàn)在的丈夫蕭，蕭是普林斯頓的化學(xué)博士“在西海岸找到了高薪的工作，簽了合約?！嬖V自己：‘所差的，’他拍了一下方向盤：‘就是少了個(gè)太太’?！雹?，兩人的結(jié)合倉(cāng)促又順其自然，而其丈夫的目的不過(guò)是將李愫包裝成“洋客人心中神秘的黃膚色公主”，陪她周旋于各種中做場(chǎng)合，以樹立他是一個(gè)體面的紳士的形象，來(lái)謀求他工作上的晉升，滿足他的野心。

1.2基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率變動(dòng)分析

基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部比率結(jié)構(gòu)是指不同地類以及不同級(jí)別之間的地價(jià)比率指數(shù)，包括同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)和同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)等類型[3]。在此計(jì)算日照市城區(qū)2010年、2013年基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率，通過(guò)對(duì)比研究各類各級(jí)地價(jià)內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率的變動(dòng)規(guī)律。

1.2.1同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)

同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)是以Ⅰ級(jí)地地價(jià)為基準(zhǔn)來(lái)表征同類各級(jí)用地與Ⅰ級(jí)地之間的離散程度，體現(xiàn)了商、住、工各類地價(jià)在評(píng)估區(qū)域內(nèi)的分異情況[4]。其計(jì)算公式如下：

(1)

式中：αn1為同類第n級(jí)地價(jià)比率指數(shù)；P1，Pn分別為第Ⅰ級(jí)地、第n級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)表1和公式(1)計(jì)算得到2010年、2013年日照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)(表2)。從表2中可以看出：各類用地地價(jià)比率指數(shù)α值隨著土地級(jí)別降低逐漸遞減，整體上以Ⅰ級(jí)地最高，到末級(jí)地降幅比較明顯。表明城市中心地帶區(qū)位優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)繁華，交通便捷，人口聚集，土地價(jià)格相對(duì)較高。

表2　日照市城區(qū)同類各級(jí)地價(jià)比率指數(shù)

2010—2013年，商業(yè)用地α值均有增大，說(shuō)明商業(yè)用地Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)、Ⅴ級(jí)地價(jià)格與Ⅰ級(jí)地價(jià)格的差距變大，Ⅰ級(jí)地商服繁華度、區(qū)位獨(dú)特優(yōu)勢(shì)更加明顯。2010—2013年，住宅用地α值Ⅱ，Ⅲ級(jí)地有所減?。欢?，Ⅴ級(jí)地略有增大，說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口增加，城區(qū)中心與邊緣次中心地帶仍是住宅地價(jià)較高的區(qū)域，低級(jí)別區(qū)域需要更進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，完善配套服務(wù)設(shè)施，提高土地質(zhì)量。2010—2013年，工業(yè)用地α值均有所增大，說(shuō)明工業(yè)各級(jí)別價(jià)格與Ⅰ級(jí)地價(jià)格逐漸拉大，這主要是為控制城市中心區(qū)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，從而引導(dǎo)項(xiàng)目落戶低級(jí)別區(qū)域的需要。

同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)是分別以上一級(jí)同類用地基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)來(lái)表征同類各級(jí)用地地價(jià)之間關(guān)系的比率指數(shù)[5]。其計(jì)算公式如下：

(2)

式中：βi/i+1為同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)；Pi，Pi+1分別為第i級(jí)地、第i+1級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)表1和公式(2)計(jì)算得到2010年、2013年日照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)(表3)。

表3　日照市城區(qū)同類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)

從表3可以看出：①2013年β值總體呈商業(yè)、住宅高，工業(yè)低的特點(diǎn)，這說(shuō)明商業(yè)、住宅用地級(jí)別間的離散程度較大，體現(xiàn)了商、住用地級(jí)差地租效益較為明顯。②2013年與2010年數(shù)據(jù)比較，除商業(yè)、住宅用地α2/3和住宅α1/2增加外，其他各類各級(jí)地價(jià)環(huán)比指數(shù)均有不同程度的下降，且較低級(jí)別降幅比較明顯。說(shuō)明隨著城市的發(fā)展，政府加大了外圍土地投資，較低區(qū)域土地價(jià)格增長(zhǎng)較大。

2　成果分析

2.1基準(zhǔn)地價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)性分析

日照城區(qū)近年土地價(jià)格上漲，一方面是土地本身市場(chǎng)價(jià)值逐步提高的體現(xiàn)，另一方面是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市建設(shè)共同作用的結(jié)果。2010—2012年，日照市地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資總額都有大幅的提高，年均增長(zhǎng)率分別為12.13%，24.27%和22.10%(表4)。這表明日照市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，使日照市城區(qū)土地質(zhì)量有了整體的提升。

表4　日照市2010—2012年主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于日照市統(tǒng)計(jì)局

2.2基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果銜接性分析

日照市已經(jīng)初步建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，收集獲取了比較全面的基礎(chǔ)資料，布設(shè)了較為合理的監(jiān)測(cè)范圍和標(biāo)準(zhǔn)宗地體系，以下基準(zhǔn)日為2012年12月31日的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果與基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行對(duì)比情況(表5)。

表5　2012年第四季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于日照市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)測(cè)算過(guò)程表

通過(guò)表5比較可以看出：商服、住宅基準(zhǔn)地價(jià)與2012年末地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)各級(jí)別地價(jià)水平值均比較接近，進(jìn)一步反映了基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的合理性；工業(yè)用地各級(jí)別監(jiān)測(cè)價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)差異較大，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果普遍低于基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果，主要是由于工業(yè)用地價(jià)格受價(jià)格政策導(dǎo)向性較強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度明顯低于商住用地，成交價(jià)格基本上均在上一輪基準(zhǔn)地價(jià)確定的價(jià)格左右，土地實(shí)際取得成本的增長(zhǎng)未能體現(xiàn)在市場(chǎng)地價(jià)上，隨著新一輪基準(zhǔn)地價(jià)的公布實(shí)施，工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格勢(shì)必會(huì)較快地回歸到和新一輪基準(zhǔn)地價(jià)較為接近的合理水平。

2.3商住基準(zhǔn)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析

通過(guò)搜集日照市城區(qū)在售商住型樓盤，分別按照樓盤對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別測(cè)算別平均售價(jià)、樓面地價(jià)，得出基準(zhǔn)地價(jià)(樓面地價(jià))與房?jī)r(jià)的關(guān)系(表6)。

表6　商業(yè)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于市場(chǎng)在售樓盤調(diào)查

從分析各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(樓面地價(jià))與平均售價(jià)的關(guān)系可以看出，日照市城區(qū)商服用地樓面地價(jià)為650～1950元/m2，一至四級(jí)商服用途商品房的平均銷售價(jià)格為5706～11070元/m2，地價(jià)占房?jī)r(jià)比各級(jí)別較為均勻，平均值約為16%；住宅用地樓面地價(jià)為610～1880元/m2，一至四級(jí)住宅用途商品房的平均銷售價(jià)格為5221～8910元/m2，地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均值約為19%。商業(yè)、住宅地價(jià)占房?jī)r(jià)比，處于目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比的合理范圍之內(nèi)，且略低于全國(guó)平均水平。

3　結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著日照市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的進(jìn)一步改善，以及日照作為沿海新興城市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)日照市地價(jià)形成、地價(jià)結(jié)構(gòu)演化起著重要的影響作用。通過(guò)以上分析可知：

(1)2013年基準(zhǔn)地價(jià)相比2010年基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地各級(jí)別價(jià)格均有不同程度的上升，其中，工業(yè)地價(jià)及低級(jí)別土地價(jià)格增幅明顯。

(2)各級(jí)別Ⅰ級(jí)地由于受商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度等的影響，土地價(jià)格最高，隨著土地級(jí)別的降低，土地價(jià)格降幅比較明顯，而隨著城市進(jìn)一步向外擴(kuò)張，外圍土地增值潛力較大。

(3)日照市城區(qū)2013年基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別、地價(jià)變化情況與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果以及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持相協(xié)調(diào)的發(fā)展軌跡，其更新成果與日照市城區(qū)實(shí)際地價(jià)水平基本一致，表明該輪基準(zhǔn)地價(jià)更新比較合理，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)健康有序發(fā)展，同時(shí)，也為政府制定土地管理政策、調(diào)控地價(jià)提供科學(xué)依據(jù)。

[1]葉霞,許晨,萬(wàn)紅梅,徐目勝.淮北市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)比率分析[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào),2011,17(7):1-5.

[2]楊秉,朱娟.綿陽(yáng)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比研究[J].綿陽(yáng)師范學(xué)院學(xué)報(bào),2009,28(11):103-109.

[3]甄江紅,趙明,蘇根成,等.呼和浩特城市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境,2004,18(5):93-98.

[4]馬仁會(huì),田鳳雅,李強(qiáng).河北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)比率變動(dòng)分析[J].地理學(xué)與國(guó)土研究,2002,18(3):61-65.

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Analysis on Dynamic Change Characteristics and Achievements of Standard Land Price in Urban Areas of Rizhao City

GAO Hongjun

(Rizhao Bureau of Land and Resources, Shandong Rizhao 276826, China)

Standard land price is the basis to strengthen land price management and guide the healthy development of city land market. It reflects the trend of city land price level, and occupies the foundational role in land price system. In this paper, achievements of standard land price in urban areas of Rizhao city in 2010, 2013 have been compared and stuided, internal structure ratio of standard land price has been calculated, dynamic change characteristics of land price has been analyzed, and the rationality of a new round updated standard land price in 2013 has been determined. It will play a better role in practical application.

Standard land price; structural ratio; dynamic change; result analysis; Rizhao city

2014-05-27；

2014-08-15；編輯：曹麗麗

高洪軍(1980—)，男，山東日照人，工程師，主要從事基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整、更新應(yīng)用、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作；E-mail：ghj-0210@163.com

F301.2

B