淺析高校物業(yè)管理服務(wù)的特殊性

沈東俊

（上海星海時(shí)尚物業(yè)經(jīng)營管理有限公司，上海 200042）

1 引言

物業(yè)管理服務(wù)在我國已經(jīng)成為社會第三產(chǎn)業(yè)中的新興行業(yè)，也逐步成為各類學(xué)校后勤服務(wù)保障工作的重要領(lǐng)域?，F(xiàn)代高等學(xué)府作為人類教育的圣殿，其物業(yè)管理服務(wù)有別于傳統(tǒng)的學(xué)?？倓?wù)后勤管理和社會物業(yè)管理服務(wù)，伴隨高校后勤社會化改革進(jìn)程，高校物業(yè)管理服務(wù)成為一個(gè)集管理和服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程，與小區(qū)和商業(yè)物業(yè)管理相比，有其特定的屬性、需求和形式[1]。本文在闡述當(dāng)前高校物業(yè)管理的教育屬性[2]和服務(wù)對象的基礎(chǔ)上，探討了高校物業(yè)管理服務(wù)的特定內(nèi)容和運(yùn)作側(cè)重點(diǎn)。

2 高校物業(yè)管理服務(wù)的教育屬性

高校物業(yè)管理服務(wù)作為高校教學(xué)工作的重要組成部分之一，主要涉及高校物業(yè)管理服務(wù)宗旨及效果兩個(gè)方面。

2.1 高校物業(yè)管理服務(wù)的宗旨

高校物業(yè)管理服務(wù)流程要求與高校教育相關(guān)的一切活動相匹配，其管理服務(wù)成果必須滿足高校教學(xué)活動的一切需求，為高校的學(xué)生和教職員工服務(wù)，最大限度地滿足高校對青年學(xué)生正確人生價(jià)值觀的形成、文化藝術(shù)修養(yǎng)的培育、安全理念和環(huán)保意識建立的環(huán)境氛圍塑造的配合需求。高校物業(yè)管理服務(wù)所具有的教育屬性決定了高等學(xué)校的物業(yè)服務(wù)必須結(jié)合高等學(xué)校特有的校園文化氛圍開展服務(wù)，要注重對高等學(xué)校校園文化氛圍的保護(hù)。校園物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的正常運(yùn)行與維護(hù)管理是良好的校園文化氛圍維續(xù)的必要載體，是保障高校文化氛圍形成和維系的重要工作之一。

2.2 高校物業(yè)管理服務(wù)的效果

大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價(jià)值觀形成發(fā)展的重要時(shí)期，高校物業(yè)管理具有育人功能，校園環(huán)境的優(yōu)劣，物業(yè)管理水平的高低，承載著顯性與隱性的育人功能。通過校園良好的物質(zhì)環(huán)境、文化氛圍和生活秩序，有助于培養(yǎng)他們的社會責(zé)任感、現(xiàn)代文明意識、健康心理素養(yǎng)、尊重他人勞動成果的道德品質(zhì)，培育正確的美學(xué)價(jià)值和審美情趣。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生誠實(shí)守信的道德品質(zhì)，通過校區(qū)良好的環(huán)境氛圍，培育正確的審美觀和社會責(zé)任感，有助于青年學(xué)生形成積極向上、遵紀(jì)守法和樂于助人的良好綜合素質(zhì)。同時(shí)，通過物業(yè)服務(wù)人員的熱情主動、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動的尊重和熱愛，有助于培育青年學(xué)生熱愛勞動的良好習(xí)慣。

3 高校物業(yè)管理服務(wù)對象的特點(diǎn)

高校物業(yè)管理服務(wù)不同于居民小區(qū)和其他社會企事業(yè)單位的物業(yè)管理服務(wù)，高等學(xué)校是高素質(zhì)人才的聚集場所，服務(wù)對象的主要群體有以下兩大類。

3.1 高校學(xué)生

高校的活動主體是在校學(xué)生，部分大學(xué)生正處在活躍的年齡階段，交通、消防、用電和墜落等安全意識薄弱，同時(shí)思維方式比較前衛(wèi)并且還不夠成熟，遇事自控能力較弱。所以高校物業(yè)管理服務(wù)必須給校園帶來有序的秩序和安全環(huán)境，有助于祖國未來的健康成才。

3.2 高校教職工

高校教職工是一群知識儲備豐富、專業(yè)技能高超的特殊群體。高校物業(yè)管理服務(wù)為高校教職工營造良好的工作和生活氛圍，消除各種工作和生活的后顧之憂，才能充分發(fā)揮其在專業(yè)領(lǐng)域的精英作用。

4 高校物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的特定內(nèi)容

常規(guī)的社會物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)、消防管理、車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)及修理等，概括起來可以分為安保管理服務(wù)、保潔管理服務(wù)、綠化管理、工程維修和綜合服務(wù)五大類。高校物業(yè)管理服務(wù)在具體服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容方面與居民小區(qū)和其他社會企事業(yè)單位有共同點(diǎn)，也有其特殊項(xiàng)目內(nèi)容。

高校物業(yè)管理服務(wù)幾乎包括全部社會物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容，但還需結(jié)合高校教學(xué)特點(diǎn)和師生需求，開展多項(xiàng)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容。目前高校物業(yè)管理服務(wù)除一般物業(yè)管理服務(wù)通用項(xiàng)目內(nèi)容之外，相對典型側(cè)重的特殊項(xiàng)目內(nèi)容主要有：重大活動管理、食堂運(yùn)營管理、實(shí)驗(yàn)室管理、圖書館管理、體育設(shè)施管理和宿舍管理等具有鮮明的高校特色的特殊項(xiàng)目。

5 高校物業(yè)管理服務(wù)特殊項(xiàng)目的管理服務(wù)側(cè)重點(diǎn)

由于高校運(yùn)行本身的特點(diǎn)，即便是對常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)通用項(xiàng)目內(nèi)容，因高校物業(yè)管理服務(wù)的具體工作環(huán)境、范圍和要求等具有其固有的特征，所以高校物業(yè)管理服務(wù)有其管理服務(wù)的側(cè)重點(diǎn)，尤其是對特殊項(xiàng)目內(nèi)容。

5.1 重大活動管理

高校的重大活動是學(xué)校展示社會形象，塑造人類教育圣殿文化氛圍的重要場合，包括校慶、招生咨詢會、新生報(bào)到、畢業(yè)生招聘會、大型學(xué)術(shù)會議、教育評估、領(lǐng)導(dǎo)視察、專業(yè)體育賽事及學(xué)生運(yùn)動會等。屆時(shí)人流量大且大部分外來人員環(huán)境熟悉程度低，因此安全工作為首要任務(wù)，必須準(zhǔn)備充分，預(yù)案在先。預(yù)案主要包括引導(dǎo)標(biāo)識的正確設(shè)置，車輛的有序?qū)?，設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，安全紅線的妥善設(shè)立，特大瞬時(shí)人流的安全分流，現(xiàn)場環(huán)境的及時(shí)清潔，應(yīng)急醫(yī)療的保障，志愿者的組織等項(xiàng)管理服務(wù)?，F(xiàn)場做到有效管控，后備力量充足。

5.2 食堂管理服務(wù)

高校食堂在保障高校師生身體健康和正常工作生活中起到?jīng)Q定性作用。高校食堂要求全年基本無休，一日三餐，且量較大。因此食堂管理服務(wù)中除了食品安全第一，環(huán)境衛(wèi)生工作是重中之重之外，還要注重其他管理措施并提供人性化服務(wù)項(xiàng)目，諸如：日常地面清潔防滑措施到位，以防人流量瞬時(shí)相對集中時(shí)出現(xiàn)意外；制定極端氣候防護(hù)應(yīng)急預(yù)案，確保水電燃?xì)庹９?yīng)；嚴(yán)格執(zhí)行餐廚垃圾處置和隔油池設(shè)置等環(huán)境保護(hù)措施；設(shè)置宣傳教育標(biāo)識（禁止吸煙、光盤為榮等），崇尚節(jié)約為榮，培養(yǎng)青年學(xué)生形成良好的生活理念和習(xí)慣；提供人性化服務(wù)，供餐品種應(yīng)當(dāng)充分考慮服務(wù)對象來自天南海北，地域、民族及宗教信仰的差異（包括外國留學(xué)生和外教）；設(shè)立各種便民措施（如微波爐放置，送餐服務(wù)等）。

5.3 校園門禁系統(tǒng)管理

校園治安維護(hù)和校園環(huán)境的綜合管理涉及校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)和學(xué)生及教職工人身安全等問題，是一個(gè)綜合的社會穩(wěn)定治理問題。校門警衛(wèi)嚴(yán)格執(zhí)行外來人員訪客預(yù)約登記制度，嚴(yán)禁社會閑雜人員隨意進(jìn)入校園，學(xué)生和教職工運(yùn)用智能門禁（卡）進(jìn)出校園大門和師生宿舍區(qū)域。

5.4 車輛管理

校內(nèi)車輛管理涉及在校師生的人身安全，加之青年學(xué)生處在活躍年齡階段，活動空間和沖動性比較大，部分學(xué)生交通安全意識還不夠強(qiáng)，有序管理校園內(nèi)的車輛是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要任務(wù)。而且，高校校園普遍面積較大，道路縱橫，人流車流較為繁忙。為此，校門應(yīng)設(shè)立機(jī)動車視頻導(dǎo)入系統(tǒng)保持暢行；道路交通標(biāo)識必須標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；車輛定置管理以提高安全通行和停車位利用率，校車安全合理安排?？奎c(diǎn)；主動與具備承擔(dān)社會責(zé)任勇氣和擔(dān)當(dāng)?shù)墓蚕韱诬嚻髽I(yè)合作，在高校校園內(nèi)使用“電子圍欄”技術(shù)，給予其共享單車進(jìn)入校園（主要是大學(xué)城）的特許，既給廣大師生帶來出行便捷體驗(yàn)感，又共同維護(hù)了校園的文明和安全秩序。

5.5 實(shí)驗(yàn)室管理

高校實(shí)驗(yàn)室作為重要的教學(xué)和科研設(shè)施，專業(yè)化程度高，成為校園主要的危險(xiǎn)源之一，是重點(diǎn)消防監(jiān)控對象，其物業(yè)管理服務(wù)的宗旨為安全第一，防爆防燃，防止發(fā)生環(huán)境污染事件。針對這項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動的特殊性，必須明確管理職責(zé)的分割，物業(yè)管理服務(wù)負(fù)責(zé)外圍保安和保潔，水、電、電梯和進(jìn)出管路管道等保障設(shè)施維護(hù)，內(nèi)部專業(yè)管理由實(shí)驗(yàn)室負(fù)責(zé)。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，實(shí)驗(yàn)室中的危險(xiǎn)物品出入管理涉及社會穩(wěn)定問題，實(shí)驗(yàn)樓應(yīng)設(shè)立專門門崗，警衛(wèi)嚴(yán)格執(zhí)行人員智能門禁系統(tǒng)（授權(quán)限人限時(shí)）和危險(xiǎn)物品出入管理物品持證登記出入制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員隨意進(jìn)入實(shí)驗(yàn)樓；周邊區(qū)域?qū)Ｈ硕〞r(shí)定點(diǎn)巡查；消防監(jiān)控報(bào)警、通風(fēng)和排放等配套設(shè)施必須確保正常運(yùn)行。

5.6 校內(nèi)水景設(shè)施管理（包括內(nèi)河）

校內(nèi)水景設(shè)施在美化環(huán)境，增強(qiáng)環(huán)境育人功能，提升校園文化品位等方面發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也存在安全運(yùn)行和水質(zhì)環(huán)境維護(hù)的迫切需求。

第一，安全管理。對于內(nèi)部河道、橋梁、湖泊和大型水景等，在重要部位安裝防護(hù)網(wǎng)，設(shè)置醒目的警示標(biāo)志標(biāo)識，防止人車（主要為非機(jī)動車）落水，鄰近執(zhí)勤崗位物業(yè)管理服務(wù)人員具備一定救護(hù)能力。

第二，環(huán)境管理。定期對水質(zhì)進(jìn)行監(jiān)測和有效的生化處理，及時(shí)打撈各種浮游雜物，保持水景清澈如鏡。

5.7 圖書館管理

高校圖書館館藏大量具有價(jià)值的文獻(xiàn)資料，是師生查閱的知識寶庫。因此，營造良好的查閱環(huán)境和文獻(xiàn)資料館藏安全成為物業(yè)管理服務(wù)活動的主要任務(wù)。

第一，營造良好查閱環(huán)境。高校圖書館實(shí)行基本無假日開放，人員密度相對集中，圖書館環(huán)境是物業(yè)管理服務(wù)的主要對象，各種配套設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行必不可少，照明、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)和消防系統(tǒng)尤為重要，以滿足消防和人員安全、舒適及健康之需求?，F(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)人員操作服從安靜原則，以“靜”為先。閱覽室內(nèi)主要保潔項(xiàng)目操作安排在開館前，服務(wù)人員在服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止大聲講話喧嘩，定期設(shè)備設(shè)施維護(hù)避開開館時(shí)間段。

第二，文獻(xiàn)資料館藏安全。高校圖書館所收藏的文獻(xiàn)資料，是對歷史記載的保存，人類文明得到傳承的重要資源，也是師生最重要的文獻(xiàn)信息資源獲取來源，具有較高的收藏價(jià)值和現(xiàn)實(shí)應(yīng)用價(jià)值。文獻(xiàn)資料館藏安全是物業(yè)管理服務(wù)義不容辭的責(zé)任，圖書館的防火、防盜、防潮、防滲漏、防水浸及防有害生物侵蝕等技防和人防措施必須到位。

5.8 其他管理

第一，快遞管理。高?？爝f量巨大，在校門口附近劃定專屬區(qū)域由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)一收發(fā)，以減少校園內(nèi)外來人員及車輛通行。

第二，工程項(xiàng)目施工和大型周期性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理。周期性的保潔、保綠、設(shè)備設(shè)施和其他環(huán)境維護(hù)以及一定規(guī)模的工程項(xiàng)目，在許可的條件下，盡量安排寒暑假期間實(shí)施，減少對正常教學(xué)秩序的影響和安全隱患。

第三，延伸服務(wù)。利用前沿科技，開設(shè)無人超市，開展全天候服務(wù)，方便在校師生購物，降低商業(yè)運(yùn)營成本，同時(shí)也形成校園的誠信氛圍。

6 結(jié)語

綜上所述，高校物業(yè)管理服務(wù)主要具有三大特性：物業(yè)管理服務(wù)活動的教育屬性；特殊物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)化運(yùn)作；物業(yè)管理服務(wù)活動的首要目標(biāo)是校園環(huán)境的安全性和校園秩序的穩(wěn)定。因此，充分認(rèn)識高校物業(yè)管理服務(wù)的主要特性，以教育育人和環(huán)境育人的根本屬性推進(jìn)高校物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的策劃、流程的設(shè)計(jì)和服務(wù)的提供，是更好地把握校園物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)，尋求切實(shí)提高高校物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，建設(shè)智慧、平安和清靜校園的有效途徑。