新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略

楊衛(wèi)瓊

（貴州鋁廠有限責(zé)任公司，貴陽(yáng)550058）

1 引言

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展下，我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)?？焖賶汛?，本文對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略進(jìn)行研究。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在地區(qū)發(fā)展失衡，房?jī)r(jià)過(guò)分抬高，人民買房困難，房屋質(zhì)量差，購(gòu)房糾紛多等問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，企業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜混亂問(wèn)題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)健康、良好的發(fā)展。因此，在新常態(tài)背景下，為改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定新的發(fā)展策略，從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，構(gòu)建企業(yè)新組織框架，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方法等方面出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2 新常態(tài)背景下對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

新常態(tài)是指新常態(tài)經(jīng)濟(jì)，其運(yùn)用發(fā)展加快增長(zhǎng)，用社會(huì)的全面發(fā)展代替GDP增長(zhǎng)，用價(jià)值機(jī)制代替價(jià)格機(jī)制為市場(chǎng)中的核心機(jī)制，把改革目標(biāo)定為社會(huì)主義可持續(xù)發(fā)展，屬于社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也隨之下滑，過(guò)去運(yùn)用寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)今政府降低了增長(zhǎng)目標(biāo)，兼顧經(jīng)濟(jì)、民生、就業(yè)等共同發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張的困境[1]。資本市場(chǎng)的收購(gòu)急劇增加，而房地產(chǎn)企業(yè)集中度高，導(dǎo)致企業(yè)并購(gòu)重組現(xiàn)象加重，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)健康發(fā)展，但同時(shí)也促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快適應(yīng)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)步入多元化時(shí)代。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本問(wèn)題

3.1 資本運(yùn)作問(wèn)題

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，企業(yè)只有對(duì)資本進(jìn)行有效控制，才能更好地管理企業(yè)資金鏈。目前，企業(yè)對(duì)資本的運(yùn)作還存在缺陷，并且房地產(chǎn)行業(yè)有周期長(zhǎng)與領(lǐng)域廣的特點(diǎn)，導(dǎo)致投標(biāo)體系不健全，阻礙資本運(yùn)作順利展開。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，融資渠道通暢，經(jīng)營(yíng)負(fù)債得到有效控制，其資金流動(dòng)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其開發(fā)過(guò)程中，營(yíng)銷方案并未全面展開資金控制，而企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目主要責(zé)任人在銷售時(shí)，對(duì)資金控制理念未給予重視，主要表現(xiàn)是經(jīng)營(yíng)方法錯(cuò)誤或營(yíng)銷策劃欠缺，從而影響資金運(yùn)作工作。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制資金力度弱，資金鏈頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，資本運(yùn)作靈活度差，從而阻礙房產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，最終阻礙企業(yè)正常發(fā)展。

3.2 企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問(wèn)題

目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要為兩種形態(tài)，一種是職能型模式，企業(yè)設(shè)置專業(yè)職能不同的部門，同時(shí)進(jìn)行企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的各種業(yè)務(wù)，每個(gè)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置專員經(jīng)理，具有公司層面強(qiáng)而項(xiàng)目層面弱的特點(diǎn)[2]。第二種則是項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任模式，所有項(xiàng)目部或公司配備各類專業(yè)技能人員，進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)全部，具有公司層面弱而項(xiàng)目層面強(qiáng)的特點(diǎn)。而現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)混亂，無(wú)視企業(yè)法人的治理機(jī)構(gòu)規(guī)范，決策層與經(jīng)營(yíng)層混亂，職能型與項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任模式混淆，未具備完善的體制機(jī)構(gòu)與監(jiān)督機(jī)制，未學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理技能，管理層次較多，企業(yè)內(nèi)部的溝通渠道阻塞，增加企業(yè)運(yùn)作成本，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擱置，企業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重阻礙。

4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略

4.1 創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式

新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)行新的發(fā)展模式，打造內(nèi)生能力。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身資源、結(jié)構(gòu)和能力，以平臺(tái)的思維進(jìn)行轉(zhuǎn)型、升級(jí)、調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)新，尋找新型商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。首先優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)品布局，通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品與提升品質(zhì)，進(jìn)而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化布局，精確出擊。增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分的需求研究，精確出手，實(shí)現(xiàn)精確發(fā)展，打造良好口碑，挖掘市場(chǎng)新需求。其次，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)新模式，重視現(xiàn)金流通，穩(wěn)中求變。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)中，嚴(yán)謹(jǐn)慎行，推陳出新，革故鼎新，提高商業(yè)用地、旅游項(xiàng)目用地的持有物業(yè)比例，加快互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展新模式。最后，提高產(chǎn)品服務(wù)新模式，對(duì)實(shí)體商業(yè)進(jìn)行小型化，平臺(tái)服務(wù)進(jìn)行多元化、大型化。豐富社區(qū)功能，對(duì)戶型功能做好配套設(shè)施，搭建生態(tài)系統(tǒng)，打造生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)新服務(wù)形式，在住宅與商業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)中，提高軟實(shí)力，實(shí)行人性化關(guān)懷，進(jìn)行人性化管理，提供人性化需求，增加產(chǎn)品附加值，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新發(fā)展。

4.2 建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)

建立企業(yè)組織新架構(gòu)應(yīng)先建立完善的人力資源建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展不僅要資金雄厚，而且需要各種高素質(zhì)專業(yè)技能強(qiáng)大的人才作保障，人力資源建設(shè)需要引進(jìn)專業(yè)人才，更需要學(xué)會(huì)運(yùn)用人才。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善績(jī)效考核，薪資規(guī)劃與鼓勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性與責(zé)任感，營(yíng)造企業(yè)良好氛圍，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作，為員工創(chuàng)造能充分施展個(gè)人才能的環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)人員凝聚力與向心力，重視在職員工培訓(xùn)工作，激勵(lì)員工發(fā)展創(chuàng)新思維，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要。企業(yè)還應(yīng)加快組織架構(gòu)的調(diào)整與建設(shè)，規(guī)范企業(yè)法人的治理機(jī)構(gòu)，規(guī)范現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，決策層與經(jīng)營(yíng)層管理明確，建設(shè)完善的體制機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和責(zé)任制度，學(xué)習(xí)外國(guó)先進(jìn)的管理技能，縮小與國(guó)際企業(yè)之間的差距，在國(guó)際大環(huán)境下?lián)屨枷葯C(jī)。企業(yè)還應(yīng)開通內(nèi)部的溝通渠道，有利于減少企業(yè)運(yùn)作成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促使房產(chǎn)項(xiàng)目能順利進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

4.3 轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式，建立營(yíng)銷手段新形式。建設(shè)快速的營(yíng)銷方式，提升線上銷售與線下銷售效率，營(yíng)銷策略將更加重視渠道，房地產(chǎn)銷售是以渠道為主，這個(gè)定律難以改變，眾籌、電商和O2O等模式會(huì)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展內(nèi)容的常態(tài)化，掌握渠道，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格積極調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，才能得到更快的營(yíng)銷速度。提升企業(yè)銷售能力，搶占市場(chǎng)份額，為減輕庫(kù)存壓力，企業(yè)需搶占銷售份額。房地產(chǎn)營(yíng)銷量取決于房?jī)r(jià)指數(shù)、產(chǎn)品力和銷售力，住宅產(chǎn)品實(shí)力相當(dāng)，難以拉開距離，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)成為過(guò)去式，現(xiàn)今，銷售能力與水平是營(yíng)銷策略的重要手段，銷售實(shí)力應(yīng)迅速?gòu)?qiáng)化，銷售隊(duì)伍與銷售方式也應(yīng)迅速提高。企業(yè)還應(yīng)從獨(dú)斷運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜?，房產(chǎn)企業(yè)員工成為股東，增加員工信心，提高員工工作積極性，加強(qiáng)員工認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。例如，公司對(duì)企業(yè)股份制進(jìn)行改造，讓每個(gè)員工都有機(jī)會(huì)成為股東，建立成為股東的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，對(duì)員工工作態(tài)度，完成工作效率，員工出勤率等提出具體要求。公司還可以建立獎(jiǎng)懲制度，對(duì)工作表現(xiàn)良好的員工進(jìn)行表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違反公司規(guī)定的員工進(jìn)行通報(bào)批評(píng)并懲罰，規(guī)范公司準(zhǔn)則，提高員工自律性。

5 結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，進(jìn)而分別從創(chuàng)立商業(yè)新型發(fā)展模式，建設(shè)企業(yè)組織新架構(gòu)，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略與方式三個(gè)方面進(jìn)行分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作問(wèn)題，企業(yè)結(jié)構(gòu)混亂問(wèn)題仍然存在。因此，未來(lái)還需進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略的研究，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。