談精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

崔恒，張玉國

（中原工學院，鄭州 450000）

1 房地產項目精細化管理的意義

精細化管理是科學管理的第二層次，也是社會生產力發(fā)展的必然需求，在現代社會的作用愈發(fā)重要，房地產項目涉及的業(yè)務眾多，包括土地運營、資本管理、招投標管理、建筑管理等內容，房地產企業(yè)作為建筑工程項目整體的領導者的開發(fā)商，只有協調好每一個環(huán)節(jié)的管理與資源分配，才能做到事無巨細，從戰(zhàn)術到戰(zhàn)略層面落實每個環(huán)節(jié)的發(fā)展。因此，精細化管理不僅是對建筑工程項目管理的調節(jié)，還具體到每個項目節(jié)點，兼顧生產與管理的實際操作，可改進建筑工程項目管理粗放化局面。其次，隨著房地產行業(yè)競爭的白熱化，如何在搶占市場過程中占得優(yōu)勢地位、保障企業(yè)效益成為業(yè)內普遍重視的問題[1]。房地產企業(yè)的競爭表面上是資本與技術的競爭，實際上包含了招投標競價、企業(yè)施工建設、市場管理等深層次的對抗，而提升這些因素競爭力的方面，根本上要從完善企業(yè)管理模式入手。眾所周知，房地產企業(yè)的管理項目眾多，而精細化管理正是協調各部門與生產關節(jié)的關鍵渠道，精細化管理不僅有助于工程預算、項目策劃、市場管理等方面的細化研究，還能做到有章可循，為企業(yè)提供制度標準參考，以提升企業(yè)經營管理集約化發(fā)展，增強房地產企業(yè)綜合競爭力。

2 房地產工程項目管理發(fā)展現狀

房地產企業(yè)在建設過程中由于涵蓋的門類較多，需要協調的空間也比較廣，在項目施工過程中，為避免出現管理混亂，影響工程進度，需要以精細化視角處理房地產建設方案，由于工程建筑項目的施工受自然影響較明顯，如北方的凍土環(huán)境和南方的梅雨季節(jié)都可能會對房地產項目建設造成一定程度的影響，這種影響可能是全方面的，由于市場環(huán)境的變化和施工難度的提升，可能會間接影響到采購價格及工程進度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相關制度的保障，擴大了管理差異，難以滿足市場競爭需求，精細化管理缺乏層次性，對市場變化的把握深度不到位，進一步加劇了經營管理方面的窘境；此外，房地產建設涉及項目眾多，保持企業(yè)經營正常化是房地產企業(yè)建設的核心任務，直接關系到企業(yè)發(fā)展的興衰，但房地產項目的建設卻趨于停滯，造成施工成本的浪費，只有運用精細化管理理念，按部就班的在房地產項目的全建設周期內做好各部門協調分工，明確每個環(huán)節(jié)的工程量，細化工程責任，才能保障建設過程的流暢和項目運營的完整。目前，房地產項目建設過程中，企業(yè)在成本核算及市場管理投入的資金和人力過多，形成房地產各項目發(fā)展不平均的現狀，過于倚重某些控制節(jié)點會忽視對其他項目的管理和控制，使企業(yè)項目建設周期延長，降低了工程效率，提升了項目風險，對企業(yè)綜合競爭力帶來負面影響。

3 房地產建筑工程項目精細化管理的優(yōu)勢

精細化管理是未來工程項目管理發(fā)展的必由之路，相較傳統(tǒng)管理模式，后者具有多種優(yōu)勢。首先，精細化管理有助于規(guī)范房地產企業(yè)生產流程，改進粗放化管理現狀。正所謂“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為企業(yè)決策層和管理層人員，在房地產項目建設過程中，應做到有規(guī)可循、有據可依，從管理責任制的獎懲細則，到具象化的管理方案都應當做到規(guī)范化和標準化。實行精細化管理的先決條件是保障崗位職責的明晰，有助于規(guī)范員工指標，加強內控管理；其次，精細化管理具有前瞻性，對項目管理分析更為全面，改善傳統(tǒng)企業(yè)機會化管理模式，可對項目存在問題進行深層分析，避免企業(yè)規(guī)劃過程中拘泥于資本，或企業(yè)因趨利性造成的決策失誤；最后，精細化管理對信息技術的依賴度較高，計算機及互聯網技術的發(fā)展可依照大數據分析法對企業(yè)的資金鏈及市場管理進行全方位分析，輔助決策層及管理層進行項目調節(jié)，提升企業(yè)項目管理有效性和準確性。

4 提升精細化管理的措施

4.1 完善現有制度

房地產企業(yè)在發(fā)展過程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進行粗放化管理的方法可以在原有基礎上進行微調，通常情況下，房地產行業(yè)的周期時間長，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會影響到項目進度甚至驗收質量，企業(yè)應制定靈活可調節(jié)的規(guī)范管理制度，從項目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價管理、招投標管理、建筑工程設計、施工管理、項目峻收及市場銷售等流程應設置全面完整的規(guī)章制度，明細各項目工作內容及績效。在單一項目投入建設的兩年內，市場的變化會為企業(yè)帶來機遇和挑戰(zhàn)，精細化管理對項目預算和規(guī)劃內容加以調節(jié)，有助于企業(yè)設定中長期目標，結合企業(yè)發(fā)展情況進行深度優(yōu)化。例如，企業(yè)在招標過程中想以較低的價格獲得較好的建筑用地，就應當做好市場調查，對想要開發(fā)的場地進行區(qū)位條件分析，對周邊交通網絡、市政工程、醫(yī)療及教育機構分布進行調查，以精細化預算分析該地區(qū)項目落成后的預計收益，以此來判定項目工程造價，并協調好政府及相關機構工作人員，做好規(guī)劃部門和市場部門兩手抓，明確職能分配，以便在招標過程中把握主動權，避免企業(yè)虧損。

4.2 堅持以人為本管理方針，建設企業(yè)文化

房地產企業(yè)的人員流動性較強，中間的人事變動將對項目進展造成一定的負面影響，精細化管理的表層是對項目制度和操作的規(guī)范，但科學化管理的深層目的是提升對人員的高效利用，因此，企業(yè)精細化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理方針，實現企業(yè)工作人員的合理調動，企業(yè)應長期組織精細化操作與制度的教育宣傳，適當開展經營實踐與組織性活動，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化；同時開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場環(huán)境的變動，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會影響到企業(yè)的項目進展，開展建筑工程項目管理，精細化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設效率的，但在特殊條件下應具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛柔并濟，以情感化人，調動員工潛力，引導企業(yè)績效制度向人性化發(fā)展。

4.3 設立階段性目標，提升項目層次化

層次化和標準化是精細化管理的兩大特征，企業(yè)在項目建設過程中應當做到腳踏實地，步步為營，結合工程項目和企業(yè)發(fā)展的具體情況進行決策。首先，企業(yè)應當制定短期與中長期相結合的項目規(guī)劃，在房地產項目推進的兩年內，短期規(guī)劃以各個工程階段為節(jié)點，重點做好招標、設計、施工、銷售四個板塊的計劃與管理；中期規(guī)劃則是對整個項目的管理和控制，做好各部門和各單位的協調；長期規(guī)劃則是在階段性調節(jié)的基礎上，對整個企業(yè)的未來一段時間的發(fā)展進行預案分析，確立企業(yè)發(fā)展長遠目標。項目管理要發(fā)揮績效激勵機制的作用，調動員工生產積極性，對超額完成指標和高質量成果實行薪酬性和非薪酬性獎勵補貼，提升員工對企業(yè)文化及項目工作的認同感，擴寬晉升機制，讓優(yōu)秀員工進入到管理崗位，提升項目管理效率，量化員工貢獻，針對不同崗位及個人創(chuàng)造的價值，制定具體激勵政策。

5 結語

綜上所述，精細化管理有利于提高企業(yè)核心競爭力，促使項目管理改進粗放化管理模式；目前，在房地產工程項目管理實施過程中，存在著難以實現生產規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應積極推動項目精細化管理落實工作，在項目策劃、合同管理、工程設計等層面實現精細化改革，促進項目管理流程標準化、正規(guī)化。