新形勢下房地產(chǎn)內(nèi)部控制存在的問題與對策研究

吳興禎

（南京融新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京 210000）

1 引言

伴隨社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民收入的日漸增加，房地產(chǎn)行業(yè)作為獨立且龐大的產(chǎn)業(yè)類型，在近年來始終呈現(xiàn)出高位運轉(zhuǎn)狀態(tài)，呈現(xiàn)出高速的發(fā)展勢頭。從根本上來講，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展雖然有力帶動著我國國民經(jīng)濟的增長，改善了人民的居住水平，但其發(fā)展存在一定程度的盲目性與混亂性，甚至其中還充斥著大量泡沫，隱藏著諸多風險[1]。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)作為其中的關(guān)鍵構(gòu)成，所面臨的競爭壓力越來越大，在此大背景下，要想獲得更好、更健康的發(fā)展，需要著眼于企業(yè)內(nèi)外，基于全局層面不斷提高自身的綜合競爭力，強化內(nèi)部控制，消除存在的各類風險，實現(xiàn)自身的長遠、優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

2 新形勢下房地產(chǎn)內(nèi)部控制存在的問題

2.1 企業(yè)內(nèi)部員工綜合素質(zhì)參差不齊

當前，針對整個房地產(chǎn)企業(yè)體系而言，其中活躍著大量從業(yè)人員，這些人員忙碌于各個工作崗位，但需要指出的是，許多企業(yè)內(nèi)部的工作人員有著參差不齊的綜合素質(zhì)，尤其是了解與執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部控制制度方面，更為明顯與突出，在具體的職業(yè)精神領(lǐng)悟力方面比較欠缺。這些人員在內(nèi)部控制行為主體素質(zhì)方面，仍難以全面適應(yīng)或滿足當今企業(yè)的發(fā)展需求，這不僅表現(xiàn)在人員在思想覺悟，以及專業(yè)知識水平方面不適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展，而且還表現(xiàn)在未能嚴格執(zhí)行與落實內(nèi)部控制制度，或者執(zhí)行力度欠缺，這些均會對企業(yè)的內(nèi)部管理水平的提高造成直接影響[2]。還需要指出的是，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在具體的生產(chǎn)經(jīng)營活動方面，往往會受到各種外部環(huán)境的影響與制約，因而不利于各項工作的順利、高質(zhì)量開展。由于當前房地產(chǎn)企業(yè)許多內(nèi)部控制員工的專業(yè)知識水平與素養(yǎng)，已經(jīng)較難滿足當前的房地產(chǎn)工作需要，因而阻礙著企業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新，不利于企業(yè)發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)仍存在不健全的內(nèi)部控制體制

針對房地產(chǎn)行業(yè)來講，如果能夠根據(jù)此行業(yè)的當前發(fā)展實況及未來趨勢，制定完善、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部控制體系，不僅能推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且還有助于整個國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展。但需要指出的是，現(xiàn)階段，正處在整個房地產(chǎn)行業(yè)的特殊時期，政府出臺多項調(diào)控政策，很多企業(yè)內(nèi)控制度未能根據(jù)政策環(huán)境變化及時完善，比如政府的限購政策下的搖號舉措，隱含一些高風險操作環(huán)節(jié)，如果內(nèi)控制度不能及時完善，將會帶來很大的經(jīng)營風險。針對企業(yè)來講，結(jié)合外部環(huán)境并圍繞其內(nèi)部所制定的控制體系，往往會直接且較大程度地影響企業(yè)發(fā)展，因此，需積極構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體制，為企業(yè)發(fā)展營造良好氛圍，奠定堅實基礎(chǔ)。

2.3 企業(yè)高層管理者內(nèi)部控制理念缺乏

在我國，有著比較薄弱的內(nèi)部控制基礎(chǔ)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展歷史僅為十幾年，在具體實踐當中，企業(yè)管理層對內(nèi)部控制不予重視的情況十分常見，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者將自己的主要力量或精力，放到了商品的開發(fā)建設(shè)及銷售方面。許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對內(nèi)部控制有錯誤或片面化的認知，認為其即為簡單的或單純性的成本控制，或認為其就是內(nèi)部牽制制度、會計控制等，因此，這些企業(yè)沒有能夠從根本上理解內(nèi)部控制的精髓與內(nèi)涵。此外，一些管理者片面地認為強化自身的內(nèi)部控制，會對自身的行動造成限制，好似是綁住了自己的手腳，會對整個辦事質(zhì)量與效率造成比較大的影響。在這些錯誤片面觀點的影響下，許多企業(yè)不重視甚至直接忽視內(nèi)部控制，不重視內(nèi)部控制理念的更新與完善，因而出現(xiàn)與社會發(fā)展需要脫節(jié)的情況，這不利于企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。

3 新形勢下解決房地產(chǎn)內(nèi)部控制問題的具體對策

3.1 健全房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系

需要指出的是，切實采取有效措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度加以完善，并不斷更新與調(diào)整企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，此乃推動企業(yè)內(nèi)部控制更好發(fā)展的基礎(chǔ)前提。而要想從根本上推動此方面的發(fā)展，需要以傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)控制體系為根據(jù)，發(fā)揮其基礎(chǔ)與紐帶的作用，對其進行不斷的創(chuàng)新與完善。此外，還需依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)當前運營實況與基本特點，結(jié)合其未來發(fā)展走向及趨勢，構(gòu)建更加符合企業(yè)發(fā)展需要且迎合社會未來發(fā)展需要的內(nèi)部控制體系。從根本上來講，要想構(gòu)架完善的內(nèi)控體系，需要根據(jù)各個業(yè)務(wù)流程之間的差異，有針對性與目的性地制定內(nèi)部控制策略，充分發(fā)揮其作用與價值，使之更好地推動企業(yè)發(fā)展[3]。另外，企業(yè)還需采取切實措施，完善自身結(jié)構(gòu)，消除或摒棄不重要的分支，疏通各個分支，使之形成一個有機統(tǒng)一整體，這樣有助于其整體效能的發(fā)展，比如，強化企業(yè)總體的治理結(jié)構(gòu)以及職能部門的工作發(fā)展，這樣有助于企業(yè)決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)與監(jiān)督權(quán)的分離，推動企業(yè)各個部門之間制約與合作關(guān)系的形成，促進企業(yè)朝向良性軌道發(fā)展。

3.2 不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系

針對資金管理體系來講，其在整個房地產(chǎn)內(nèi)部控制當中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，乃是其不可或缺的重要構(gòu)成。針對房地產(chǎn)企業(yè)來講，其需要根據(jù)整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向，緊密結(jié)合自身實際，構(gòu)建更加完善且功能強大的資金管理系統(tǒng)。從根本上來講，需從如下方面做起：第一，需要緊跟時代發(fā)展方向，切實落實預(yù)算管理體系，采取各種有效措施，將責任中心預(yù)算以一種合理方式與項目預(yù)算結(jié)合在一起，推動資金使用方向的合理化，促進資金利用率的最大化；第二，需要善于打破或摒棄傳統(tǒng)的資金控制模式的束縛，構(gòu)建更加先進、全面的資金調(diào)度新模式；第三，針對不同類型或各種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，需要根據(jù)自身發(fā)展需要，選擇與自身相符合、相適應(yīng)的內(nèi)部控制模式?？傊挥胁粩嗤晟品康禺a(chǎn)企業(yè)的資金管理體系，才能從根本上幫助企業(yè)消除資金風險與隱患，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.3 不斷健全內(nèi)部監(jiān)督機制，加強執(zhí)行力度

針對房地產(chǎn)企業(yè)來講，需要結(jié)合自身實際，制定一套更加健全且優(yōu)質(zhì)的制度措施，為自身的健康發(fā)展提供依據(jù)與支撐。針對房地產(chǎn)企業(yè)的各部門來講，需要做好彼此的配合工作，消除彼此間的隔閡與問題，推動各部門內(nèi)及部門間運作的流暢化?？梢詫⑵髽I(yè)當作一個完整體系，將各內(nèi)部控制要素融入其中，充分發(fā)揮其作用與效能，推動企業(yè)的健康發(fā)展。首先，需積極構(gòu)建一個完善、實用的監(jiān)督管理機制，此機制需與企業(yè)發(fā)展需要相符，還要與內(nèi)部控制需要相符；其次，嚴格落實這套體系，強化執(zhí)行力與操作力，將其融入各個部門的運作當中，切實發(fā)揮其效能，使之更好地維護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，在整個國民經(jīng)濟發(fā)展架構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著不可磨滅的作用，但其中仍存在許多問題與缺陷，這些問題不斷制約與影響著企業(yè)發(fā)展，因此，需要切實采取有效措施，消除這些問題與不足，使企業(yè)朝向健康、高速的發(fā)展軌道發(fā)展。