房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

肖燦

（貴陽高科控股集團(tuán)有限公司，貴陽 550081）

1 引言

預(yù)算管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作范疇，不僅能夠控制房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本，還能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。受以往觀念制約，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作尚不成熟，仍存在諸多問題和漏洞，需要借助專業(yè)體系對(duì)該項(xiàng)工作予以完善，使房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資金得到合理利用，減少不必要的成本支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作水平。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容及特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)容

財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算和資金預(yù)算共同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作。財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，除了現(xiàn)金流量之外，還包含房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營成果、稅金、費(fèi)用等。資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表等都屬于該項(xiàng)工作范疇；業(yè)務(wù)預(yù)算關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的相關(guān)預(yù)算工作，既包括年度項(xiàng)目投資預(yù)算、銷售額預(yù)算，也有對(duì)項(xiàng)目按揭回款的預(yù)算，涉及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、營銷策劃、銷售代理等各工作流程。資金預(yù)算則包含融資、資金流入流出、企業(yè)間資金拆借等一系列相關(guān)工作內(nèi)容[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理過程中包含諸多具體內(nèi)容，其相互關(guān)聯(lián)，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系。以年度項(xiàng)目投資預(yù)算為起點(diǎn)，以項(xiàng)目銷售預(yù)算為主線，編制業(yè)務(wù)預(yù)算。繼而依次對(duì)稅金、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等預(yù)算等進(jìn)行編制。收入和成本預(yù)算要充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)售”和“交房”兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的特點(diǎn)，科學(xué)地確認(rèn)銷售收入，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的銷售成本。而資金預(yù)算則要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行全面考量，并兼顧融資、預(yù)售款、按揭回款，以及各開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)資金需求量的關(guān)聯(lián)。在完成業(yè)務(wù)預(yù)算、資金預(yù)算的基礎(chǔ)上，編制預(yù)算主表[2]。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理特點(diǎn)

全面預(yù)算即房地產(chǎn)企業(yè)中與經(jīng)營財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)投資相關(guān)的一系列經(jīng)營管理計(jì)劃，往往以貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行呈現(xiàn)，繼而生成各類關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表的價(jià)值為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)內(nèi)部各項(xiàng)資源的科學(xué)管理和優(yōu)化配置。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作過程中，要考量企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃及預(yù)測企業(yè)未來經(jīng)營管理工作，并對(duì)這一過程進(jìn)行監(jiān)督，通過結(jié)果分析，明確房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作特點(diǎn)及不足，在后續(xù)進(jìn)行完善。全面預(yù)算管理工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，最大限度控制企業(yè)經(jīng)營管理成本，促進(jìn)效益最大化[3]。

作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的主要方式，全面預(yù)算管理的功能不斷完善，除了早期的計(jì)劃協(xié)調(diào)功能之外，還囊括了激勵(lì)評(píng)價(jià)、控制功能等，其在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理工作中的價(jià)值不容忽略。該工作具備如下特點(diǎn)：

全面性。全面預(yù)算管理工作涉及財(cái)務(wù)、投資、經(jīng)營等諸多方面，不僅限于財(cái)務(wù)工作，還包含其他管理部門、業(yè)務(wù)部門等。

全員性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作除了財(cái)務(wù)人員的參與之外，還需要經(jīng)營、管理、工程、造價(jià)、投融資、營銷等方面的人員參與，層次多，范圍廣，通過目標(biāo)分解，使各部門明確其預(yù)算管理工作要求。

全過程。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作，除了前期預(yù)算編制，還包括后期預(yù)算執(zhí)行、結(jié)果監(jiān)督等相關(guān)內(nèi)容。通過比對(duì)預(yù)算結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的差異性，開展針對(duì)性的考核評(píng)價(jià)工作，凸顯全面預(yù)算管理工作價(jià)值。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理程序

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身資源、戰(zhàn)略情況，提出下一年度企業(yè)在銷售、成本、利潤、現(xiàn)金流量等方面的預(yù)算目標(biāo)，并在政策、原則方面作出規(guī)定。預(yù)算編制工作質(zhì)量及是否準(zhǔn)確都直接關(guān)乎后期效果。執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)預(yù)算編制目標(biāo)及政策等進(jìn)行考量，依據(jù)該項(xiàng)工作特點(diǎn)及具體內(nèi)容，給出明確的預(yù)算方案，上報(bào)至財(cái)務(wù)部門[4]。財(cái)務(wù)部門得到預(yù)算方案之后，要審查其是否準(zhǔn)確、合規(guī)，予以匯總，給出完善、調(diào)整意見之后反饋至相關(guān)部門或單位。完成預(yù)算編制工作之后，需要對(duì)該過程中的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解，并下達(dá)給相關(guān)工作人員，使其執(zhí)行具體預(yù)算任務(wù)。執(zhí)行過程中，還要參照具體標(biāo)準(zhǔn)，予以檢查，確保房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的科學(xué)性和可控性。作為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理過程中的核心環(huán)節(jié)，預(yù)算執(zhí)行情況直接影響后期各項(xiàng)管理工作效果。通過結(jié)果評(píng)價(jià)和反饋，將預(yù)算執(zhí)行情況反饋至相關(guān)部門，明確該過程中的漏洞，并進(jìn)行差異及原因分析。借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)比各指標(biāo)預(yù)期與實(shí)際情況，明確差距和原因。房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)化經(jīng)營特征，而且面臨多變的外部環(huán)境，需要其及時(shí)調(diào)整已有預(yù)算，增強(qiáng)預(yù)算體系柔性，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)。及時(shí)評(píng)價(jià)、考核房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況，以此為背景，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，使房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理工作重要性，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理目標(biāo)的同時(shí)，為后續(xù)預(yù)算管理工作開展奠定良好基礎(chǔ)[5]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建方法

4.1 構(gòu)建以資金為核心的全面預(yù)算管理體系

依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營及發(fā)展情況，科學(xué)匹配項(xiàng)目數(shù)量、現(xiàn)金流、開發(fā)進(jìn)度等各指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要采用多種預(yù)算形式，在各階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)資金流與非資金流的平衡。房地產(chǎn)企業(yè)日常工作內(nèi)容比較復(fù)雜，不同環(huán)節(jié)資金管理內(nèi)容和要求存在明顯差異。以資金為核心的全面預(yù)算管理體系中，除了編制資金預(yù)算之外，還要執(zhí)行控制該項(xiàng)工作，依次對(duì)其進(jìn)行分析、調(diào)整、考評(píng)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對(duì)比較小，可采用這一全面預(yù)算管理體系，增強(qiáng)人員意識(shí)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控[6]。

4.2 構(gòu)建以成本為核心的全面預(yù)算管理體系

這一過程中，預(yù)算管理工作流程是目標(biāo)成本設(shè)置、成本分解、成本控制、動(dòng)態(tài)管理和績效考核一系列內(nèi)容。通常會(huì)將成本控制再次細(xì)分為前、中、后期三個(gè)階段，尤以前期成本控制最為關(guān)鍵。以成本為核心的全面預(yù)算管理體系多被用于大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)中，因已經(jīng)具備了成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)可通過低成本戰(zhàn)略方式，不斷提升自身經(jīng)營能力[7]。該背景下，預(yù)算管理工作的價(jià)值在于不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作流程，提高整體管理能力。但該模式很容易使房地產(chǎn)企業(yè)忽略產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新的重要性，無法兼顧產(chǎn)品質(zhì)量。故而，在中小企業(yè)中不具備適用性，以免受外部動(dòng)態(tài)市場因素影響，在資金方面出現(xiàn)問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不利。

5 結(jié)語

與以往預(yù)算管理工作相比，全面預(yù)算管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)中極具適用性，使用效果好。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身經(jīng)營管理情況及預(yù)算管理工作要求，以全面預(yù)算管理體系為依托，對(duì)全面預(yù)算管理內(nèi)容、特點(diǎn)和程序等具備清晰的認(rèn)識(shí)和了解，并結(jié)合企業(yè)規(guī)模及其他各方面內(nèi)外部因素，構(gòu)建以資金或成本為核心的全面預(yù)算管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作質(zhì)量，使企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)資源得到合理配置，最大程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中的各類不良問題，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)工作整體質(zhì)量及房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理水平的提升[8]。