淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

朱麗娟

（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 401122）

1 引言

資金管理是指企業(yè)為保證戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和短期經(jīng)營計劃的實(shí)現(xiàn)，通過資金的籌措（包括銷售回款及融資性籌措）、資金投放及日常管理，合理并有計劃地安排各類支出，使項目運(yùn)營能順利推進(jìn)，同時在實(shí)施過程中保證資金的安全性和高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的原則

2.1 集中管理原則

房地產(chǎn)企業(yè)的命脈即資金，所以首先資金應(yīng)由集團(tuán)公司（或總部）統(tǒng)一集中進(jìn)行管理，各項目及職能部門的資金及銀行賬戶均應(yīng)由集團(tuán)財務(wù)統(tǒng)一管理。

2.2 授權(quán)管理原則

集團(tuán)公司負(fù)責(zé)公司各項目、各職能部門資金收支總額度的管理控制，各項目、各職能部門的具體資金收支由集團(tuán)分級授權(quán)進(jìn)行管理。

2.3 以收定支原則

房地產(chǎn)企業(yè)資金支出必須建立在年度、季度、月度銷售回款的基礎(chǔ)上進(jìn)行計劃性開支。

2.4 剛性管理原則

經(jīng)集團(tuán)公司審批確定的資金管理制度、原則、目標(biāo)、計劃、方案等均須嚴(yán)格遵照執(zhí)行，任何個人、部門均不得突破。

3 房地產(chǎn)企業(yè)資金計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及定位編制中長期資金計劃，在具體管理中還應(yīng)編制年度資金計劃、月度資金計劃，以及各開發(fā)項目的全周期資金計劃。

3.1 中長期資金計劃

企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略、中長期發(fā)展規(guī)劃要求編制中長期資金計劃，應(yīng)全面把控企業(yè)未來幾年的發(fā)展方向、資金流向及資金瓶頸，以提前做好開發(fā)、銷售策略及融資規(guī)劃。

3.2 年度資金計劃

為了更好地落實(shí)企業(yè)中長期資金計劃，企業(yè)還應(yīng)針對當(dāng)年各項目、各職能部門資金計劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并形成分析報告報集團(tuán)公司董事會審議，并編制下一年度的資金計劃，以便于企業(yè)整體布置年度工作計劃。

3.3 月度資金計劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在年度資金計劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化分解到月度資金計劃，以便根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)情況指導(dǎo)具體工作。首先應(yīng)進(jìn)行當(dāng)月回款計劃及完成情況分析、各項目現(xiàn)有可售貨值及未來三個月開盤節(jié)奏情況、應(yīng)收賬款分析、各項目及工程節(jié)點(diǎn)情況、本月剛性經(jīng)營支出計劃完成情況及計劃分析；其次綜合月度資金余額結(jié)合現(xiàn)有融資收支節(jié)奏、投資節(jié)奏、銷售回款及重要節(jié)點(diǎn)提出要求和建議；再次，根據(jù)下月生產(chǎn)經(jīng)營及投融資情況編制下一月度資金計劃；最后組織各資金計劃編制單位召開月度資金平衡會，對月度資金計劃進(jìn)行分析、平衡及審批。

月度資金計劃審批后，月度資金收支嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行（除不可抗力因素外）。

4 房地產(chǎn)企業(yè)資金收支管理

4.1 經(jīng)營收支管理

4.1.1 經(jīng)營收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入主要包括銷售收入、建筑收入、物業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入等。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入的核心及主要來源為銷售收入，在銷售收入的資金管理上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對在途資金（或應(yīng)收賬款）的回收，明確銷售信用政策，建立信用評價體系，有效運(yùn)用客戶信用；規(guī)范現(xiàn)場銷售回款相關(guān)流程，促進(jìn)應(yīng)收賬款的快速回籠。

4.1.2 經(jīng)營支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營支出主要包括土地相關(guān)費(fèi)用支出、前后期費(fèi)用支出、建安費(fèi)用支出、銷售支出、人員支出、稅金支出等。經(jīng)營支出必須嚴(yán)格控制在資金計劃內(nèi)（特殊不可控因素除外），房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營支出管理中，可根據(jù)經(jīng)營支出的支付時間及金額分為剛性支出和彈性支出。剛性支出即在支付時間及金額上必須嚴(yán)格按照合同或規(guī)定執(zhí)行的支出，如土地相關(guān)價款、政府行政事業(yè)性收費(fèi)、民工工資、水電費(fèi)等；彈性支出即在支付時間或金額上存在調(diào)整空間的支出，如其余建安工程款、營銷費(fèi)用、差旅費(fèi)等。企業(yè)根據(jù)兩種不同類型的支出分類，對于剛性支出每月根據(jù)合同約定或政府規(guī)定期限內(nèi)繳納支付，針對彈性支出每月可分時間段進(jìn)行集中支付，做到資金支出在資金計劃控制下合理統(tǒng)籌安排。

4.2 融資收支管理

4.2.1 融資收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)融資收入主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、流動資金貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各項融資業(yè)務(wù)活動所涉及的融資計劃、融資方案、融資活動后評估進(jìn)行全周期管控，且各項融資計劃及融資方案的編制、執(zhí)行、考核必須符合企業(yè)融資戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)，各項融資工作需根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營目標(biāo)，統(tǒng)籌安排，以最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)籌集資金，滿足企業(yè)的資金需求。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立融資計劃管理體系，并以企業(yè)三至五年戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)年度投資規(guī)模、企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)、項目經(jīng)營計劃為依據(jù)，與企業(yè)中長期資金計劃、年度資金計劃、月度資金計劃及各項目全周期資金計劃相結(jié)合，滿足年度資金缺口為核心，調(diào)整融資戰(zhàn)略，編制財年融資計劃[1]。

4.2.2 融資支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)融資支出主要包括貸款本金歸還、利息支付、中間業(yè)務(wù)費(fèi)等其他融資費(fèi)用。對于融資利息的支付，企業(yè)應(yīng)實(shí)時關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款利息變動，并建立健全利息管理動態(tài)臺賬，做到利息支付準(zhǔn)確無誤；對于貸款到期本金的歸還，應(yīng)嚴(yán)格把控貸款合同約定的到期日與到期金額，并結(jié)合日常經(jīng)營支出，提前安排資金并完成支付，以保證企業(yè)的良好信用。

4.3 投資收支管理

4.3.1 投資收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資收入主要包括投資于金融資產(chǎn)獲得的相關(guān)收入及投資于聯(lián)/合營單位取得的相關(guān)收入等。

4.3.2 投資支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資支出主要包括股東分紅、投資于金融資產(chǎn)的相關(guān)支出、投資于聯(lián)/合營公司的相關(guān)支出等。

5 房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)存量資金主要包括現(xiàn)金、銀行存款、有價證券及支票、承兌匯票等票據(jù)。對于存量資金的管理應(yīng)遵循“集中管理”、“資金安全”原則。

5.1 現(xiàn)金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)房款收入及工程款支出的大額性，建議房地產(chǎn)企業(yè)原則上實(shí)行“零現(xiàn)金”管理，除特殊需要外，不得存有現(xiàn)金。如因業(yè)務(wù)需要收取或支付現(xiàn)金的，應(yīng)實(shí)行向財務(wù)部提前報備制度。

5.2 銀行存款管理

由于房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，一般銀行存款的金額較大且銀行賬戶較為，為更好地加強(qiáng)銀行存款管理，充分發(fā)揮集團(tuán)總部的資金集中管理職能，建議大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)開通銀企直聯(lián)系統(tǒng)，并及時反映全集團(tuán)所有銀行賬戶余額，在充分考慮銀企合作關(guān)系基礎(chǔ)上，由集團(tuán)公司統(tǒng)籌銀行存款資源在各銀行間的分配，以達(dá)到維護(hù)最佳銀行關(guān)系的目的。

6 結(jié)語

圍繞企業(yè)目標(biāo)開展的經(jīng)營活動與企業(yè)財務(wù)管理的核心——資金管理是緊密相連的，加強(qiáng)資金管理和資金安全，提升資金周轉(zhuǎn)效率是關(guān)系到企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與可持續(xù)發(fā)展的重要因素。不斷加強(qiáng)和更新對資金和資金流的管理，優(yōu)化資金監(jiān)控環(huán)境和運(yùn)作流程，以便更有效、更貼近實(shí)際地監(jiān)控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和運(yùn)營風(fēng)險。