房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難與優(yōu)化路徑

李大年

（莒縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資發(fā)展有限公司，山東 日照 276500）

1 引言

過去的十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的熱潮，隨著國(guó)家政府的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也變得岌岌可危，地產(chǎn)融資變得愈發(fā)艱難、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，地產(chǎn)行業(yè)的兼并和重組之勢(shì)日益明顯。為了提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該做好企業(yè)內(nèi)的成本控制，加強(qiáng)思想建設(shè)，提高成本控制意識(shí)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，確定正確的成本控制目標(biāo)，構(gòu)建科學(xué)的成本控制體系，進(jìn)而提升企業(yè)的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用概述

房地產(chǎn)企業(yè)通常有以下8個(gè)成本費(fèi)用，具體包括土地取得成本、行政事業(yè)費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。土地取得成本中還有土地買價(jià)、契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、市政配套費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷費(fèi)用等[1]。行政事業(yè)費(fèi)包含了諸多的商品房交易管理費(fèi)、征地管理費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、人防費(fèi)和開發(fā)管理費(fèi)等。前期工程費(fèi)包含了臨時(shí)施工所產(chǎn)生的費(fèi)用、水文地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢論證費(fèi)、政府許可費(fèi)等[1]。建筑安裝工程費(fèi)主要發(fā)生在主體建筑的安裝費(fèi)用上，景觀環(huán)境工程費(fèi)指的是道路、廣場(chǎng)、圍墻、室外照明和綠化建設(shè)等費(fèi)用。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)發(fā)生在供水供電、供暖、有線電視、寬帶、消防、排污等費(fèi)用上[1]。公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生在無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等，當(dāng)然還有一些其他的工程建設(shè)費(fèi)用。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難

3.1 成本控制觀念落后

現(xiàn)階段，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)較為薄弱，控制理念較之西方也落后很多。在21世紀(jì)的頭一個(gè)十年里，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展最快的“黃金時(shí)期”，越來越多的開發(fā)商看到了房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的利潤(rùn)，他們開始盲目地拓展商業(yè)規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸衰弱以及市場(chǎng)環(huán)境的巨大變故視而不見，仍在沿用傳統(tǒng)的成本控制模式[2]。此外，相當(dāng)一部分企業(yè)所應(yīng)用的成本控制方法仍與過去一樣，僅將事后核算作為工作重心。這一成本控制法具有一定的效果，但這僅能對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行靜態(tài)控制，必然會(huì)造成不同程度的工作缺失。筆者通過調(diào)查了解到，新的企業(yè)成本控制理念尚未在房地產(chǎn)行業(yè)得到普及，不少企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)僅停留在對(duì)開發(fā)成本的節(jié)約上，根本沒有重點(diǎn)考慮在成本控制工作中充分利用的先進(jìn)的科學(xué)手段與理論技術(shù)。近些年，市場(chǎng)形勢(shì)一再發(fā)生變化，單純依靠前期的合約來界定與控制成本已不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，也無法從企業(yè)發(fā)展實(shí)際狀況出發(fā)來調(diào)整成本控制，企業(yè)自然也就難以在日趨激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中形成正確的成本控制理念，難以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展下去。

3.2 樹立正確的成本管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)乎著整個(gè)企業(yè)的生存與發(fā)展，而成本控制工作的關(guān)鍵就在于樹立正確的成本管理目標(biāo)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過于重視項(xiàng)目開發(fā)后的成本核算，嚴(yán)重忽略了項(xiàng)目開發(fā)前與開發(fā)中的成本控制環(huán)節(jié)，即根本沒有從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)來樹立正確的成本管理目標(biāo)，這一問題的存在嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.3 成本控制體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展與項(xiàng)目成本管理水平是密不可分的，因此企業(yè)應(yīng)加快建立并完善成本控制體系。從我國(guó)企業(yè)成本控制體系的發(fā)展現(xiàn)狀來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建起完善的成本控制體系，過于輕視成本控制思想、未采取相應(yīng)的成本控制措施，這都是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題。事實(shí)上，這與我國(guó)建立成本控制體系的時(shí)間較晚有關(guān)。

3.4 員工成本控制意識(shí)淡薄

整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的員工成本控制意識(shí)不強(qiáng)，不少人錯(cuò)誤地認(rèn)為成本控制工作僅僅是財(cái)務(wù)部門與管理者的工作與責(zé)任，與自己的崗位毫無關(guān)聯(lián)，因此他們根本不具有企業(yè)成本控制意識(shí)，自然也不具備成本控制知識(shí)。當(dāng)然，造成這一問題的原因不僅僅在于企業(yè)員工，企業(yè)管理者也應(yīng)負(fù)有較大的責(zé)任。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的現(xiàn)實(shí)路徑

4.1 加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提升成本控制意識(shí)

解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在問題的關(guān)鍵在于提升全員成本控制企業(yè)。對(duì)于企業(yè)而言，提升成本控制意識(shí)屬于企業(yè)文化建設(shè)的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深刻貫徹企業(yè)文化，推動(dòng)成本意識(shí)的有效提升。從整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不再盲目拓展項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)成本控制工作的重視。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升[3]。細(xì)化至每一個(gè)員工，所有員工均應(yīng)增強(qiáng)自身成本控制意識(shí)，將先進(jìn)的成本控制理念貫徹至每一個(gè)員工的日常工作中。為增強(qiáng)員工工作積極性，企業(yè)應(yīng)將成本控制內(nèi)容加入績(jī)效考核之中，以此達(dá)到提升企業(yè)整體成本控制意識(shí)的目的，促進(jìn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.2 樹立正確的成本控制目標(biāo)，深入落實(shí)成本控制理念

樹立正確的成本控制目標(biāo)可為企業(yè)開展成本控制工作提供明確的方向，只有確定出具體的目標(biāo)并進(jìn)行分析與細(xì)化才能促使成本控制工作更具操作性。樹立正確的目標(biāo)后，企業(yè)還應(yīng)采取措施將成本控制理念深入落實(shí)至企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與決策活動(dòng)中。以績(jī)效考核為例，在評(píng)價(jià)員工的工作成果時(shí)，我們可依據(jù)其項(xiàng)目績(jī)效進(jìn)行，并設(shè)置合理的考核環(huán)節(jié)與評(píng)比環(huán)節(jié)，通過這樣的考核方式可達(dá)到有效控制成本的目的。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)還應(yīng)做好系統(tǒng)核算工作，將成本控制目標(biāo)與實(shí)際工作結(jié)合起來，增強(qiáng)員工對(duì)成本控制的重視度，以高效率完成成本控制目標(biāo)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.3 完善成本控制體系，合理配置企業(yè)資源

構(gòu)建科學(xué)的成本控制體系要求房地產(chǎn)企業(yè)從土地成本控制、項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)估以及資本結(jié)構(gòu)的合理配置等環(huán)節(jié)入手。從目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)衰退是主要趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此[4]。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取措施合理配置企業(yè)資源，為科學(xué)完善的企業(yè)成本控制體系的構(gòu)建助力。

4.4 定期組織員工培訓(xùn)，增加員工成本控制理論知識(shí)

員工成本控制理念不足是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題叢生的重要原因。對(duì)此，企業(yè)必須要增強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)，如此才能集思廣益，促進(jìn)企業(yè)成本控制工作的有序開展。如前文所述，管理者對(duì)企業(yè)成本控制建設(shè)的作用不容忽視。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)姆潘刹⒎峙錂?quán)力，給予員工更多進(jìn)行成本控制的空間與機(jī)會(huì)。此外，企業(yè)還應(yīng)定期組織員工參加有關(guān)成本控制理論的知識(shí)講座或培訓(xùn)，讓其在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)還可增加對(duì)企業(yè)文化及管理方式的認(rèn)同感。為更好地對(duì)企業(yè)成本控制工作加以監(jiān)督與管理，企業(yè)還應(yīng)加快建立起有效的監(jiān)督體系與管理制度。

5 結(jié)語(yǔ)

改革開放以來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)這一國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也在持續(xù)加快。然而，經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展使得市場(chǎng)形勢(shì)一再發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸從“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“衰落時(shí)代”，提高成本控制的重視度勢(shì)在必行。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制工作必須深入企業(yè)每一個(gè)部門，必須細(xì)化至每一個(gè)工作環(huán)節(jié)與員工。本文簡(jiǎn)要探討了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難與現(xiàn)實(shí)路徑，希望能夠給相關(guān)企業(yè)及人員一些參考與啟示。