淺談市場經(jīng)濟下住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動

任學斌

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活水平有了較大提升，對住宅環(huán)境的要求也越來越高。商品住宅的質(zhì)量水平受多方面因素影響，其中住宅設(shè)計與開發(fā)是最基礎(chǔ)的影響因素。因此，要確保住宅建筑質(zhì)量，實現(xiàn)建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就需要住宅建筑設(shè)計人員與開發(fā)商加強交流與合作，建設(shè)高質(zhì)量住宅建筑，滿足人們的居住要求。這不僅能夠有效提升房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益，也是實現(xiàn)住宅建筑設(shè)計行業(yè)健康發(fā)展的必由之路。本文主要探討住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動機制。

1 現(xiàn)階段住宅建筑設(shè)計行業(yè)現(xiàn)狀

1.1 建筑師在住宅項目前期策劃中的地位

現(xiàn)階段，在進行商品住宅的開發(fā)時，一般由開發(fā)商或者開發(fā)商聘請的專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司來完成項目的前期策劃，建筑師往往并未參與住宅項目的前期策劃，甚至在設(shè)計過程中受到開發(fā)商或策劃公司的錯誤指導，設(shè)計活動受到限制，在住宅項目前期策劃中的地位比較被動。這種現(xiàn)象說明兩個問題：第一，在項目策劃中，沒有給予建筑師應有的重視；第二，對于住宅項目的市場開發(fā)和運作流程，建筑師往往缺乏必要的了解；第三，對于住宅產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，建筑師也沒有進行深入思考。因此，要實現(xiàn)住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動，就必須擺脫建筑師在項目策劃中的被動地位，對建筑師的專業(yè)優(yōu)勢進行充分利用[2]。

1.2 設(shè)計企業(yè)提供的設(shè)計服務

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商擁有一支獨立的設(shè)計團隊，這支設(shè)計團隊主要工作包括前期策劃、組織招標、后期補充設(shè)計、施工控制和專項技術(shù)研究等；此外，他們還需要對設(shè)計單位的工作進行配合與監(jiān)督，以此提升設(shè)計行為與開發(fā)行為的配合程度，實現(xiàn)住宅設(shè)計服務內(nèi)容的擴展與完善，使得住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動能夠貫徹落實項目運作的全過程。這一現(xiàn)狀體現(xiàn)出：第一，開發(fā)商越來越重視建筑師在住宅開發(fā)中的地位和作用；第二，現(xiàn)階段設(shè)計單位的服務水平還有待提升，對于一些高標準的商品住宅開發(fā)，設(shè)計單位往往在產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計、施工效果以及專項技術(shù)服務上有一定的缺陷，無法滿足這類商品住宅開發(fā)的要求。

1.3 建筑設(shè)計市場的競爭

市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，帶來了一個更加開放的國內(nèi)建筑設(shè)計市場，同時，建筑設(shè)計企業(yè)之間的競爭也更為激烈。目前，建筑設(shè)計市場還不夠成熟，這就導致行業(yè)之間的惡性競爭較為嚴重，具體表現(xiàn)為：一些建筑師缺乏必要的職業(yè)原則，對于甲方言聽計從；價格上的惡性競爭導致服務質(zhì)量大大下降，低劣產(chǎn)品現(xiàn)象層出不窮。在建筑設(shè)計市場的競爭中，企業(yè)短期利益與長遠發(fā)展是設(shè)計企業(yè)發(fā)展面臨的主要矛盾。要實現(xiàn)建筑設(shè)計企業(yè)的健康有序發(fā)展，就必須加強與開發(fā)者的合作。然而，現(xiàn)階段成熟的開發(fā)商數(shù)量較少，這就在很大程度上限制了建筑師的選擇范圍。因此，建筑設(shè)計企業(yè)大多將賺取設(shè)計費作為主要目的，用低投入換取低收費，導致企業(yè)的長期利益受到嚴重損傷，設(shè)計與開發(fā)之間的良性互動也得不到有效實現(xiàn)[3]。

2 促進住宅設(shè)計與開發(fā)良性互動的途徑

2.1 重視住宅設(shè)計的經(jīng)濟效益

經(jīng)濟效益是建筑設(shè)計師與開發(fā)者之間溝通的橋梁，設(shè)計企業(yè)只有對住宅設(shè)計的經(jīng)濟效益予以足夠重視，才能實現(xiàn)住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動。因此，在進行住宅設(shè)計時，建筑師綜合利用技術(shù)比較、效果分析以及經(jīng)濟評價等手段，將技術(shù)與經(jīng)濟有機結(jié)合起來，從而處理好住宅設(shè)計與經(jīng)濟效益之間的矛盾。這就要求建筑師將經(jīng)濟效益最大化貫穿到住宅設(shè)計的每一環(huán)節(jié)中，具體內(nèi)容包括：采取合理的設(shè)計方案，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品價值的有效提升和成本的控制，優(yōu)化配置各類資源，便于產(chǎn)品的銷售等。只有建筑師對住宅開發(fā)中經(jīng)濟效益的重要性進行充分認識，才能在實現(xiàn)自身設(shè)計理念與高價值住宅產(chǎn)品的有機融合，打動投資者。重視住宅設(shè)計的經(jīng)濟效益，能夠使得建筑師在住宅項目的前期策劃中擺脫被動地位，獲得更多的發(fā)言權(quán)，利用自身的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，促進住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動。

2.2 強化客戶意識和服務意識，提供優(yōu)勢服務

要實現(xiàn)建筑設(shè)計企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益的提升，還要求建筑企業(yè)強化客戶意識和服務意識，提供優(yōu)勢服務。在設(shè)計工作的開展過程中，設(shè)計企業(yè)需要同時面對直接業(yè)主（開發(fā)商）和間接業(yè)主（住戶），這也就意味著客戶意識包含兩方面內(nèi)容：第一，對開發(fā)商需求進行關(guān)注，對開發(fā)商的意圖進行充分了解，對開發(fā)商的想法做出迅速反應，提供多樣化設(shè)計方案供開發(fā)商選擇。在這種情況下，設(shè)計企業(yè)必須加強人員和資金的投入，樹立強烈的客戶意識，以此確保住宅設(shè)計與開發(fā)互動的有效性。此外，建筑設(shè)計企業(yè)不僅要在合作中樹立良好的客戶意識，還要將其延伸到合作之后，做好定期回訪工作。這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計企業(yè)業(yè)務水平的有效提升，而且能夠加強與開發(fā)單位的合作，實現(xiàn)設(shè)計與開發(fā)的良性互動；第二，關(guān)注住戶的行為和心理特征。雖然在商品住宅的開發(fā)過程中，住戶不是設(shè)計企業(yè)需要直接面對的對象，但是，住宅設(shè)計的本質(zhì)目標就是為住戶提供適合的住宅產(chǎn)品，這就要求設(shè)計人員對市場供需情況進行及時了解和掌握，重視住戶對產(chǎn)品的反饋，從而實現(xiàn)設(shè)計思路、方式的調(diào)整，這也符合開發(fā)商的基本利益，有利于加強設(shè)計與開發(fā)的合作。

2.3 明確自身定位與發(fā)展方向，實現(xiàn)設(shè)計企業(yè)的良性競爭

首先要對明確自身定位和發(fā)展方向，是建筑設(shè)計企業(yè)贏得市場競爭的關(guān)鍵。只有這樣，設(shè)計企業(yè)才能更加樂觀地對待市場競爭，實現(xiàn)住宅設(shè)計與開發(fā)的合作共贏。在這方面可以參考國外市場的發(fā)展狀況，具體分為三種類型：組織型綜合事務所、總承包型綜合事務所和建筑師執(zhí)業(yè)事務所。這些建筑師事務所有著不同的定位和發(fā)展方向，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)之間相互合作，共同謀求發(fā)展，從而實現(xiàn)建筑設(shè)計市場的良性競爭。

2.4 以前瞻性的眼光對設(shè)計方向進行正確引導

對于現(xiàn)代住宅，建筑師應當了解和掌握其現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以前瞻性的眼光對設(shè)計方向進行正確引導，為開發(fā)者提供適合現(xiàn)代社會發(fā)展的住宅產(chǎn)品，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的美觀性和人性化設(shè)計。因此，建筑師在進行住宅設(shè)計時，必須對細節(jié)進行重點關(guān)注，如選擇材料、精細規(guī)劃空間流線、合理安排設(shè)計管線、做好后期效果的控制工作等。除此之外，建筑師還應當深入現(xiàn)場，對建筑施工人員進行現(xiàn)場的指導和監(jiān)督，確保施工效果能夠最大化地體現(xiàn)設(shè)計意圖，為開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

2.5 建立健全住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動機制

要確保建筑設(shè)計企業(yè)與開發(fā)者的共同利益，保證住宅產(chǎn)品的技術(shù)性和質(zhì)量要求，建立完善的住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動機制也是必不可少的。要建立健全住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動機制，需要做到以下方面：第一，在滿足市場規(guī)律的前提下，建立符合雙方利益的價值準則。要實現(xiàn)設(shè)計企業(yè)與開發(fā)商之間的有效合作，共同利益是基礎(chǔ)。在住宅設(shè)計與開發(fā)的合作過程中，必須貫徹“共同價值高于個體價值，用戶價值高于生產(chǎn)價值，社會價值高于利潤價值”這一原則，建立住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動機制，實現(xiàn)雙方的共同利益；第二，建立健全設(shè)計與開發(fā)的溝通平臺與信任機制，良好的經(jīng)濟溝通是這一機制的基礎(chǔ)，在經(jīng)濟基礎(chǔ)上，進一步對設(shè)計理念和技術(shù)進行溝通。因此，設(shè)計企業(yè)首先要完善企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理。同時，要加強設(shè)計與開發(fā)的溝通和理解，還要加強這兩種行業(yè)之間人才的交流和互動。要實現(xiàn)住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動，促進經(jīng)濟活動的有序發(fā)展，還要建立相互信任的信用機制，發(fā)展并健全如設(shè)計保險制度、收費保障制度、開發(fā)與設(shè)計的終身責任制等各項相關(guān)保障制度；第三，提升住宅產(chǎn)品設(shè)計的可行性，實現(xiàn)生產(chǎn)的全過程控制。設(shè)計企業(yè)和開發(fā)企業(yè)需要將科學合理的管理理念、管理手段引入企業(yè)管理活動中，對于住宅設(shè)計質(zhì)量、深度、進度以及分工整合等環(huán)節(jié)進行嚴格控制，提升其操作的可行性，并貫徹落實到產(chǎn)品生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)中來，盡可能減少人為因素和不確定因素對產(chǎn)品的影響程度。

3 結(jié)語

綜上所述，要實現(xiàn)建筑設(shè)計企業(yè)的長遠發(fā)展，就必須實現(xiàn)住宅設(shè)計與開發(fā)的良性互動，設(shè)計企業(yè)需要重視住宅設(shè)計的經(jīng)濟效益、強化客戶意識和服務意識，提供優(yōu)勢服務、明確自身定位與發(fā)展方向、以前瞻性的眼光對設(shè)計方向進行正確引導。除此之外，還要建立一個完善的住宅設(shè)計與開發(fā)良性互動機制，以此實現(xiàn)建筑設(shè)計企業(yè)與開發(fā)商的合作共贏，促進建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 金崟. 現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計策略與研究[J]. 智能城市，2017（6）：112.

[2] 莊嘉宏. 住宅開發(fā)建設(shè)的人性化設(shè)計[J]. 中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2015（15）：114.

[3] 黃念慈. 時代改變 設(shè)計改變[J]. 城市住宅，2015（2）：39.